Por el blanqueo, sigue firme el interés por las propiedades y las más buscadas son las que cuestan hasta USD 100.000

Un reciente relevamiento presentado en Zonaprop reveló que el interés por la compraventa de propiedades aumentó en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), especialmente en unidades de hasta USD 100.000, las cuales concentran la mayor parte de la demanda.

Esta tendencia coincide con la posibilidad de que los fondos captados por el blanqueo —estimados en USD 19.000 millones— se orienten al mercado inmobiliario. De suceder esto, según cálculos del sector, podría agotarse el stock disponible en CABA y GBA en ese rango de precio.

En el encuentro, Daniel Bryn, de Zipcode y responsable del Monitor Inmobiliario, destacó que “la demanda está enfocada en propiedades accesibles y de bajo valor, particularmente PH y unidades de dos y tres ambientes”. Y remarcó, a modo hipotético, que si todo el dinero blanqueado se destinara a la compra de viviendas en el AMBA, “se agotaría el stock disponible de 190.000 unidades en venta hoy al sumar CABA y el Gran Buenos Aires (GBA) norte”.

Durante la charla, en la que se analizó la reversión de la tendencia del mercado, los referentes del sector explicaron que actualmente el 94% de los barrios porteños muestran aumentos de valor en comparación con octubre de 2023. En algunos barrios, como Núñez, Colegiales y San Cristóbal, el incremento oscila entre el 11% y el 12% en los últimos 12 meses.

El economista Rodrigo Lejtman, quien también participó del evento, presentó un informe con datos de Zonaprop que respalda esta tendencia, evidenciando un crecimiento sostenido en las búsquedas de compraventa, con una caída del interés en alquileres.

“Los valores en 2024 acumulan un incremento de 6,6%; en los últimos 12 meses, el precio sube 7,2% registrando el mayor incremento interanual desde diciembre de 2018. Actualmente, el precio medio se ubica 7,9% por arriba del mínimo registrado en junio 2023, pero 17,1% por debajo del máximo alcanzado en marzo 2019. Esta oscilación indica una serie de influencias económicas y sociales que impactaron en el mercado inmobiliario en diferentes años, distintos gobiernos, la economía, la pandemia y su salida de la crisis sanitaria, entre otros aspectos”, sostuvo Lejtman.

También participaron del encuentro otros expertos del sector como Alan Mohadeb, desarrollador de CEK, Ezequiel Wierzba, de Clicks Aparts, y Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria, quienes compartieron sus análisis sobre el comportamiento de la demanda en el mercado.

“Mientras el interés por propiedades accesibles sigue en ascenso, especialmente en zonas de AMBA, los alquileres temporarios mantienen una demanda baja, representando apenas el 3% de las búsquedas”, dijo Wierzba.

En cuanto a los tipos de vivienda que la gente demanda para comprar, la estructura de las búsquedas muestra variaciones en todas las zonas del AMBA: en CABA y GBA norte, las unidades de tres ambientes desplazaron a las de dos ambientes como las más demandadas, mientras que en GBA Oeste-Sur se mantiene el interés por unidades de dos ambientes, que superan a los monoambientes.

Balayan argumentó que “hoy están demandando usuarios finales los departamentos de 3 ambientes, sobre todo desde que se re introdujeron los créditos hipotecarios”.

Mientras que el costo de construcción medido en dólares subió un 34,6% en 2024, factor que impulsa el incremento en los precios de unidades en pozo (promedian USD 2.741 por m2) y a estrenar (USD 2.745 por m2).

Mohadeb comentó que hoy construir es un desafío y que resulta crucial diseñar un esquema financiero sólido para evitar pérdidas. “Las obras demandan en promedio unos tres años, y los precios de materiales y mano de obra impactaron fuertemente, pero no se pudieron trasladar todos esos aumentos al valor final en pozo. En 2024, los precios de propiedades en construcción aumentaron un 15% y se espera que en 2025 escalen hasta un 10% más”, explicó.

Durante la charla, los participantes se refirieron al incremento en la demanda de adquisición de propiedades, representando el 37% de las búsquedas en el tercer trimestre del año. Este porcentaje refleja un aumento de cinco puntos respecto al primer trimestre, donde se registraba un 32 por ciento.

En contrapartida, el interés por el alquiler tradicional disminuyó de 64% a 59% en el mismo periodo, mientras que el alquiler temporal se mantiene en un nivel mínimo del 3% de la demanda total.

Lejtman puntualizó: “Notamos que la gente muestra un renovado interés en comprar desde que volvieron los créditos hipotecarios y el blanqueo, y ya no buscan tanto alquileres temporarios ni de largo plazo. Además, los valores de los alquileres suben por debajo de la inflación y ya no crecen al ritmo acelerado que tenían hasta principios de año”.

Los PH se posicionan como las más buscadas en todas las zonas del AMBA. En CABA, cada aviso de PH recibe un 86% más de demanda que el aviso medio de un departamento, y se destaca la creciente escasez de este tipo de inmuebles respecto al mismo período en 2023.

Son los más buscados, aunque no abundan, porque se parecen a casas y en la mayoría no se abonan expensas (un costo que subió un 133% desde inicios de año).

Por su parte, las casas en CABA reciben un 23% menos presión de demanda en comparación con los departamentos, tendencia que se mantiene en GBA Oeste-Sur (36% menos) y en GBA Norte (20% menos).

“En CABA y GBA Norte, los departamentos de tres ambientes ahora son las más demandados, reemplazando a las de dos ambientes, mientras que en GBA Oeste-Sur las unidades de dos ambientes superaron a los monoambientes en presión de demanda”, resaltó Lejtman .

Las propiedades de hasta USD 100.000 concentran el mayor interés, recibiendo entre un 17% y un 55% más presión de demanda que aquellas en el rango de hasta USD 175.000 o más.

En GBA Oeste-Sur, la búsqueda de estas unidades creció, mientras que las propiedades superiores a USD 350.000 vieron una disminución en su demanda.

Entre los barrios de CABA, Colegiales lidera en presión de demanda con un índice de 150%, seguido de Santa Rita (146%) y Recoleta (141%).

En contraste, Villa del Parque (2%), Villa Devoto (2,4%) y San Nicolás (2,4%) son los barrios con menos búsquedas.

Por otro lado, en zonas como Puerto Madero (36%), Lugano (37%) y Liniers (38%), la demanda se ajusta más a la oferta existente, lo que indica un mercado relativamente equilibrado.

Wierzba concluyó: “La dinámica varió mucho este año. Las familias buscan adquirir su hogar mediante apalancamiento crediticio, y también hay un público inversor que aspira a comprar monoambientes y dos ambientes para destinarlos al alquiler tradicional. Además, notamos que La Paternal es un barrio con potencial de crecimiento, donde comienza a consolidarse su propio polo gastronómico cerca de Chacarita y Villa Crespo, especialmente en cercanías del eje de la avenida Juan B. Justo”.