En la ciudad de Buenos Aires, el mercado de alquileres de departamentos de dos ambientes mantiene valores altos para los bolsillos de los inquilinos: es difícil conseguir departamentos con estas características por menos de $350.000 al mes. A pesar de que se registró un aumento en la oferta, el acceso a la vivienda sigue siendo un desafío económico para varias personas y familias.
Según datos de Zonaprop, la oferta de estos departamentos se ha triplicado desde febrero de 2023, aunque la demanda creció un 22%, y también avanzan los requerimientos para poder comprar con crédito hipotecario.
Actualmente, es complicado encontrar unidades de un dormitorio por menos de $350.000 mensuales, y las pocas opciones que rondan los $280.000 suelen ser de tamaño reducido, generalmente de menos de 32 metros cuadrados.
El mercado inmobiliario en CABA vio un incremento del 172% en la oferta de departamentos en alquiler desde el inicio de 2024. Sin embargo, la demanda no siguió el mismo ritmo, lo que ha llevado a una mayor negociación entre propietarios e inquilinos para acordar precios de contrato más accesibles. Gustavo Lo Valvo, experto inmobiliario, señaló a Infobae que los departamentos representan el 60% de las búsquedas en la ciudad, aunque la oferta aún no satisface completamente la demanda.
Los departamentos de dos ambientes lideran la demanda con un 45%, seguidos por los de tres ambientes (26%), los monoambientes (19%) y las unidades de cuatro o más ambientes (11%), en CABA
Con la desaceleración de la inflación, los incrementos en los nuevos contratos ya no son tan bruscos de un mes a otro, y promedian entre un 2% y un 4 por ciento.
La mayoría de los acuerdos se cierran en pesos en CABA y “suelen ajustarse cada cuatro meses según el Índice de Precios al Consumidor (IPC). Las partes aceptan este ajuste y negocian previamente, ya que, tras la derogación de la Ley de Alquileres, la oferta creció en tiempo récord, brindando más opciones que hace un año”, explicó Lo Valvo.
Demanda y publicaciones
Los departamentos de dos ambientes son buscados principalmente por parejas sin hijos, personas que viven solas, estudiantes universitarios o profesionales que combinan vivienda y espacio de trabajo.
Mariana Lucángeli, arquitecta y experta en Real Estate, explicó que muchos inquilinos optan por acuerdos directos con los propietarios, compartiendo gastos en áreas estratégicas como Palermo, Belgrano, Recoleta, San Telmo o el microcentro, debido a su proximidad a universidades y estaciones de subte.
Actualmente, un departamento puede tardar hasta 45 días en alquilarse. Lucángeli añadió que los valores iniciales de los alquileres no deberían ser tan altos, “ya que ahora es posible realizar actualizaciones en períodos más cortos, trimestrales o cuatrimestrales, utilizando el IPC o el Índice de Contratos de Locación (ICL)”.
En portales inmobiliarios como Cabaprop, Zonaprop y Argenprop, se observan unidades con anuncios que indican una reducción en sus precios. Por ejemplo, un departamento de dos ambientes de 32 m2 en San Nicolás bajó de $450.000 a $400.000 mensuales, mientras que otro en Boedo disminuyó de $500.000 a $460.000 mensuales. En Villa Urquiza, un departamento similar redujo su precio de $520.000 a $460.000 al inicio del contrato a dos años.
Las preferencias de los inquilinos que buscan departamentos de dos ambientes incluyen características como balcón o terraza, y valoran la ubicación y el tipo de propiedad.
Según Lo Valvo, Palermo es el barrio con mayor demanda, representando el 14% de las búsquedas, seguido por Belgrano con el 9% y Recoleta con el 6%.
En 2023, los departamentos constituían el 98% de las búsquedas, pero en 2024 este porcentaje descendió al 60%, mientras que las casas ganaron protagonismo, al concentrar el 23% de las búsquedas en CABA. También fue el caso de los PH, ya que las familias buscan evitar el pago de expensas, que subieron un 133% hasta octubre último.
Lucángeli destacó que los propietarios están más dispuestos a negociar el valor inicial del contrato, ya que ahora pueden ajustar las condiciones contractuales según sus intereses, “sin estar sujetos a las pautas de la ley anterior”.
Valores
A continuación se publican los precios promedio de departamentos de dos ambientes, por propiedades de 50 m2, barrio por barrio.
Puerto Madero: $982.766.
Nuñez: $592.943.
Palermo: $588.461.
Belgrano: $570.858.
Parque Chas: $565.256.
Villa Urquiza: $554.932.
Colegiales: $557.960.
Villa Crespo: $552.956.
Recoleta: $552.761.
Chacarita: $552.502.
Saavedra: $546.199.
Coghlan: $535.757.
Almagro: $528.672.
Retiro: $524.961.
Villa Devoto: $524.225.
Villa Ortuzar: $523.978.
Caballito: $517.562.
Villa Gral Mitre: $509.184.
Paternal: $504.550.
San Telmo: $504.345.
Boedo: $500.430.
Liniers: $500.233.
Monte Castro: $493.755.
Agronomía: $492.892.
Villa del Parque: $490.866.
Barracas: $489.985.
San Cristóbal: $486.349.
Monserrat: $ 482.328.
San Nicolás: $480.450.
Balvanera: $477.156.
Flores: $468.941.
Villa Pueyrredón: $468.496.
Constitución: $465.457.
Mataderos: $464.178.
Santa Rita: $461.013.
La Boca: $456.667.
Velez Sarsfield: $453.877.
Floresta: $447.759.
Parque Avellaneda: $447.700.
Villa Luro: $435.474.
Villa Lugano: $391.050.
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