Cuando se decide tomar un crédito hipotecario es fundamental conocer los aspectos legales y las implicancias que esto tiene a lo largo del proceso. Desde la firma de la escritura hasta los escenarios en caso de fallecimiento del titular, hay varios factores que deben tenerse en cuenta para asegurar la propiedad y evitar futuros inconvenientes.
En la Argentina hay 22 bancos que ofrecen créditos hipotecarios ajustados por la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), es decir, con cuotas que varían al ritmo de la inflación. Aunque hubo una gran cantidad de consultas en ese momento, recién ahora, en CABA y en la provincia de Buenos Aires, se empieza a notar este impacto en los relevamientos de escrituras realizados por los Colegios de Escribanos de cada distrito.
En CABA se formalizaron 416 escrituras con hipoteca, un 133,7% más que el mismo mes del año pasado y un 31,6% más en el acumulado anual, con 1.265 escrituras. En la provincia de Buenos Aires, el crédito hipotecario también resurge con 747 escrituras en agosto, un 63,1% más que en julio y un 30,4% de crecimiento interanual. El dato de septiembre se conocerá pronto.
El economista Federico González Rouco, de la consultora Empiria, explicó a Infobae que “en agosto se otorgaron créditos hipotecarios UVA por $67.000 millones (aproximadamente USD 50 millones) y en septiembre se superaron los USD 100 millones, algo que no ocurría desde hace seis años. Esto representa el mayor volumen de crédito desde fines de 2018 y el doble que en agosto, que a su vez fue el triple de julio, que ya había sido el triple de junio. Esta secuencia refleja el ritmo acelerado de crecimiento”.
Sin embargo, González Rouco advirtió que, en perspectiva, los créditos aún están un 80% por debajo del pico alcanzado en 2017-2018 y que no es probable que esos niveles se recuperen en el corto plazo, debido a la actual situación social y a los salarios, que son considerablemente más bajos que en aquella época. “Aun así, este aumento está dentro de lo esperable, ya que el período 2020-2023 fue el de menor crédito hipotecario en la historia argentina,” agregó.
Al solicitar un crédito hipotecario, es clave que un escribano de confianza supervise el proceso y controle la documentación requerida, incluyendo los certificados del Registro de la Propiedad.
Esto permite verificar que el inmueble esté libre de gravámenes y que no exista ninguna medida judicial, como inhibiciones, que impidan al vendedor realizar la operación
Jorge De Bártolo, presidente del Colegio de Escribanos porteño (CECBA), resaltó en un seminario organizado junto a Reporte Inmobiliario y diversos bancos que “un título seguro asegura un crédito seguro, porque el escribano garantiza que el vendedor esté en perfectas condiciones legales para vender”.
En operaciones con crédito hipotecario, el banco suele designar al escribano que interviene en la escritura de hipoteca. Sin embargo, el comprador tiene derecho a elegir a su propio escribano para la firma de la escritura traslativa de dominio. “Esto está respaldado por el artículo 1º de la ley 25.093 de 1999, que obliga a las entidades financieras a respetar la designación de profesionales acordada en el boleto de compraventa, siempre en cumplimiento de las leyes de defensa del consumidor y de la competencia”, explicó el escribano Juan de Dios Troisi, vocal del CECBA.
Los créditos hipotecarios son una herramienta clave para el acceso a la vivienda, ya sea para la compra de un inmueble, su construcción o ampliación. Al solicitar un crédito, es esencial que las familias analicen su capacidad de pago. Las entidades financieras evalúan esto mediante recibos de sueldo o declaraciones juradas, asegurando que el solicitante pueda cubrir las cuotas.
El notario Guillermo Aníbal Longhi, presidente del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, destacó la importancia del rol del escribano en todo el proceso. “La escritura no solo convierte al comprador en propietario, sino que también asegura que toda la documentación vinculada al inmueble esté en orden, evitando futuras complicaciones o litigios”.
En el caso de las hipotecas, la escritura garantiza que el inmueble ofrecido como garantía cumpla con todos los requisitos legales, desde la validación de los títulos hasta la revisión de certificados previos. “Esto proporciona la seguridad jurídica necesaria para evitar complicaciones durante y después de la transacción”, aclaró Longhi.
La hipoteca es un “derecho de garantía” que asegura el cumplimiento de un crédito. La entidad presta dinero bajo condiciones que el deudor debe cumplir. Longhi advirtió: “Es crucial que el solicitante revise los detalles de la escritura, como el monto del préstamo y las tasas, para asegurarse de que coincidan con lo acordado. Las condiciones del crédito las impone el acreedor, por lo que es clave revisar detenidamente los términos de la escritura para evitar sorpresas”.
¿Qué pasa si fallece el tomador?
Si el titular del crédito fallece, sus herederos reciben tanto la propiedad como la deuda y deberán continuar con los pagos para evitar la ejecución de la hipoteca.
La sucesión incluye tanto bienes como deudas. Troisi señaló: “Si no se puede seguir pagando, es recomendable consultar con el banco sobre la posibilidad de refinanciar. Las condiciones varían según las cláusulas específicas de cada hipoteca”.
Al comprar con hipoteca, la propiedad se transfiere al comprador, aunque el “derecho de garantía” queda inscrito a nombre del banco, lo que puede generar confusión.
Para evitar inconvenientes en caso de fallecimiento, es recomendable contratar un seguro que cubra el saldo pendiente del crédito, liberando a los herederos de esa carga. Sin seguro, los herederos deberán continuar con los pagos, lo que podría complicarse si no tienen los recursos.
Longhi destacó que, si el deudor no puede seguir pagando, la escritura ya prevé un proceso de ejecución hipotecaria. Si no se refinancian las condiciones, el inmueble podría salir a remate o el acreedor quedarse con la propiedad.