Las expensas subieron 133% en el año y crece la morosidad en los edificios: las mejores alternativas para reducir costos

El aumento sostenido de los servicios públicos está impactando de lleno en el valor de las expensas, que en lo que va del año ya acumulan una suba bastante superior al promedio de la inflación. Este ajuste tarifario, que en el noveno mes del año rozó el 18%, se da en un contexto de correcciones que buscan compensar años de inflación reprimida, lo que incrementó el peso de los servicios públicos en los gastos de los consorcios. Así, en septiembre, las expensas promedio para los hogares alcanzaron los $155.613, que representan un aumento del 6,95% respecto del mes anterior.

El análisis de Octopus PropTech, que abarca más de 120.000 hogares, reveló que el acumulado de incrementos en las expensas durante 2024 ya alcanza el 133,57%, todo un récord. A su vez, el IPC que publica el Indec mostró, a septiembre, una inflación acumulada de 101,6 por ciento.

Este aumento se debe, en parte, a los ajustes en las tarifas de servicios públicos como Aysa, Metrogas, Edenor y Edesur, que experimentaron incrementos mensuales desde mayo.

Nicolás Baccigalupo, CEO y fundador de Octopus PropTech, explicó a Infobae que el incremento en el rubro de servicios públicos responde a la necesidad de ajustar tarifas que estaban rezagadas. “Este fenómeno no es exclusivo de 2024, pero lo que sí es distintivo de este año es la intensidad con la que se ajustaron las tarifas”.

Este ajuste tarifario generó una presión significativa sobre los consorcios, que también enfrentan otros aumentos importantes, como los costos laborales de los encargados de edificios.

“Aún quedan aumentos programados que impactarán en las expensas de octubre a diciembre. El peso del rubro de servicios públicos podría estabilizarse cerca del 20% del total de los gastos de los consorcios”, anticipó Baccigalupo.

En los últimos meses, algunas administraciones justificaron los aumentos de expensas con datos macroeconómicos. Sin embargo, recientemente se observó una desaceleración en dichos incrementos, e incluso en algunos casos, una leve disminución respecto al mes anterior.

David Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal, señaló que “los gastos laborales son el principal factor de los aumentos, ya que los salarios y cargas sociales crecieron más que la inflación por las paritarias del gremio de encargados, muchas con retroactividad. Es clave que las administraciones funcionen como una economía doméstica, cuidando el patrimonio edilicio y cumpliendo con las obligaciones laborales y de servicios con transparencia y eficiencia”

La escalada de los precios de los servicios y los ajustes salariales hacen que el pago de expensas se convierta en un desafío insostenible para varios propietarios e inquilinos.

El incumplimiento de esta obligación puede derivar en serias consecuencias legales, como juicios ejecutivos, embargos, e incluso la pérdida de la propiedad.

Actualmente, la morosidad en el pago de expensas alcanza en promedio el 35%, y en algunos consorcios llega hasta el 40%, lo que agrava aún más la situación.

Juan Martín Luciani Otaño, abogado por la Universidad de Buenos Aires, especialista en Propiedad Horizontal, advirtió que esta suba afecta directamente la economía de las familias y complica la gestión de los edificios. “Cuando las expensas no se pagan, la administración tiene dificultades para mantener los servicios esenciales y realizar reparaciones, lo que repercute negativamente en la calidad de vida de todos los vecinos”.

La eliminación de subsidios en luz, agua y gas afectó a propietarios e inquilinos, elevando la morosidad en expensas y complicando la gestión consorcial. Aunque no son el mayor gasto, estos servicios impactan indirectamente en la capacidad de pago.

“Los salarios del personal, especialmente los de los encargados, son el principal factor de aumento en las expensas. Además del salario básico, los consorcios deben cubrir antigüedad y otros adicionales, lo que encarece aún más los costos, sobre todo en edificios con empleados de larga trayectoria”, agregó Loisi.

Estos incrementos llevaron a postergar obras de mantenimiento como la pintura de fachadas o el reemplazo de ascensores. Esta falta de atención pone en riesgo la conservación del edificio y puede afectar la seguridad y el valor de las propiedades a largo plazo.

Rodrigo Martínez Daveño, abogado y administrador de consorcios, advirtió sobre los peligros de seguir postergando obras debido a los altos costos. “Si esta situación continúa por demasiado tiempo, el desgaste del parque edilicio de la CABA será crítico. Es recomendable que los consorcios encuentren un equilibrio entre cubrir los costos inmediatos y no descuidar el mantenimiento que garantiza la seguridad y funcionalidad a largo plazo”.

Los consorcios y administradores tienen varias medidas a su disposición para mitigar el impacto de los aumentos en las expensas y optimizar el mantenimiento de los inmuebles.

Según Martínez Daveño, una de las soluciones más inmediatas “es reducir los consumos de energía eléctrica y gas, apagando las luces en áreas comunes cuando no son necesarias o limitando el uso de las calderas”.

Sin embargo, en el mediano y largo plazo, se plantean acciones más estructurales, como eliminar horas extras del encargado, reducir su jornada laboral.

Martínez Daveño sugirió financiar trabajos de mantenimiento, como la pintura de fachadas o limpieza de tanques, abonándolos en cuotas para aliviar la carga económica. “Estas estrategias reducen las expensas y aseguran el mantenimiento del edificio sin comprometer el bienestar de los vecinos”.

Para reducir gastos, varios consorcios eliminaron horas extras, alquilaron la portería o terraza, contrataron empresas de limpieza para evitar indemnizaciones y suspendieron servicios como las calderas. Además, los encargados con vivienda no deben recibir pagos por el uso de luz, agua o gas.

La alta morosidad afecta gravemente el funcionamiento de los consorcios. Cuando un grupo de propietarios e inquilinos no pagan, el costo se prorratea entre los que sí cumplen, elevando sus expensas.

“La morosidad, que ya había alcanzado el 35% el año pasado en algunos casos, se mantiene en niveles similares en los últimos dos meses, creando un círculo vicioso donde cada vez menos personas pueden cubrir los costos”, dijo Loisi.

Ante la dificultad de pagar expensas, es clave actuar antes de que el problema llegue a un litigio. La comunicación temprana con la administración permite negociar acuerdos o planes de pago, evitando medidas más drásticas.

Luciani Otaño explicó que la solución más común es ofrecer un plan de pagos, aunque no resuelve todo, ya que el propietario sigue pagando la expensa mensual más la cuota. Sin embargo, estos acuerdos no incluyen intereses ni ajustes, lo que alivia la carga.

Otra opción es realizar pagos parciales, demostrando la voluntad de cumplir. “Los vecinos pueden solicitar asistencia legal o impugnar los gastos en la asamblea, destacando la importancia de una comunicación abierta para cumplir con los compromisos”, concluyó Luciani Otaño.