Regulación y mercado de alquileres en España: ante la falta de oferta proponen copiar el DNU de Milei

La problemática del acceso a la vivienda es un desafío global en medio de regulaciones y cambios que generan distorsiones que dificultan acceder a un hogar.

Por ejemplo, la nueva legislación de alquileres en España, conocida como la Ley por el Derecho a la Vivienda N° 12/2023, desató un intenso debate, por sus efectos contraproducentes sobre el mercado inmobiliario. Algo similar ocurrió en Argentina con la Ley de Alquileres de 2020, que provocó una escasez de oferta sin precedentes y un aumento de precios superior a la inflación. Desde que el actual gobierno derogó esa normativa, la oferta creció notablemente en las principales ciudades como Buenos Aires, donde el incremento promedio es del 180% desde inicios de año, y los precios comenzaron a estabilizarse poco a poco.

En España, la ley sancionada en mayo de 2023 fue comparada con la normativa local y también provocó una drástica disminución de la oferta de viviendas en alquiler. Los propietarios la rechazan, mientras que las entidades y agrupaciones de inquilinos la defienden.

Enrique Abatti, abogado especialista en derecho inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (Capra), sostuvo que las nuevas regulaciones provocaron “la desaparición de la oferta por la gran desconfianza de los propietarios”, que retiraron sus inmuebles del mercado del alquiler.

“La ley vigente en España modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1964, reformada en 1995 y 2013, con el objetivo de generar cambios en el mercado locativo. Sin embargo, al igual que ocurrió en Argentina, la nueva normativa resultó en una drástica reducción de la oferta de alquileres, ya que muchos propietarios decidieron retirar sus inmuebles ante la incertidumbre que genera la regulación”, dijo Abatti.

La Ley por el Derecho a la Vivienda en España introdujo varias medidas para regular el mercado de alquileres, buscando contener los precios y aumentar la oferta de viviendas accesibles. La ley permite a las comunidades autónomas declarar zonas de mercado tensionado (hay ciudades, como Barcelona, que también tienen regulaciones locales), donde se limitan los aumentos anuales y se establece un índice de referencia para evitar aumentos desproporcionados. Los grandes propietarios no podrán fijar nuevos precios superiores al índice, mientras que los pequeños propietarios deberán seguir un límite de actualización anual.

Ival Rocca (h.), vicepresidente del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal, añadió que una de las consecuencias más notorias fue la “desaparición de la oferta de locaciones por tiempo prolongado”, la cual ha sido reemplazada por alquileres de finalidad turística.

“Esto no solo dejó a varios potenciales inquilinos sin opciones de vivienda, sino que también incrementó los precios de las pocas viviendas disponibles, generando una mayor incertidumbre en el mercado inmobiliario”, amplió Rocca.

Muchas viviendas fueron retiradas del alquiler residencial y destinadas al alquiler turístico, que no está tan regulado. Con la llegada de 50 millones de turistas al año, los propietarios priorizan los contratos temporarios, afectando a las familias que buscan alquileres a largo plazo.

Según Enrique Abatti (h.), esta legislación tiene una finalidad electoralista y populista, como ocurrió en la Argentina. “Es difícil creer que los impulsores de estas medidas ignoraran los efectos negativos que ya habían sido advertidos por los representantes del sector. La nueva normativa desalienta la locación tradicional, debido a las exigencias de plazos mínimos de cinco o siete años, dependiendo si el propietario es una persona física o jurídica, lo que favorece el alquiler turístico”, expresó.

“En consecuencia, la oferta de alquileres permanentes cayó un 17%, mientras que la de alquileres temporales creció un 55% interanual, alcanzando el 12% del mercado. En Barcelona, el 30% de los alquileres corresponden a destino turístico y en Madrid, el 15%, según portales especializados”, agregó Abatti (h.).

La regulación y el contexto económico hicieron elevar los valores interanuales, según Pisos, una plataforma inmobiliaria de España. En agosto de 2024, el precio medio del alquiler fue de 11,85 euros por metro cuadrado, lo que representa un aumento del 8,22% interanual.

Las ciudades más caras para alquilar fueron Barcelona, con 27,77 euros por m2, y Madrid, con 23,52 euros, mientras que las más baratas incluyeron Jaén, con 6,70 euros, y Ciudad Real, con 6,90 euros por m2. Baleares, con 18,41 euros, fue la región con el mayor incremento mensual (2,57%), destacando también el alza interanual en Canarias, con un 27,07 por ciento.

Ferran Font, director de estudios de Pisos, destacó que el aumento del precio de los alquileres está frustrando a quienes buscan independizarse o mejorar su vivienda. “La situación económica está forzando a la sociedad a retrasar sus planes de vida, ya que no solo es difícil cubrir las mensualidades, sino también cumplir con las garantías exigidas, como fiadores y garantes”, aseguró.

Font advirtió que las ayudas gubernamentales, aunque alivian de forma temporal, pueden generar un aumento artificial en los alquileres. Sin incentivos para que desarrolladores construyan viviendas, las subvenciones solo retrasan la solución. Además, “la búsqueda de alquiler es un desafío debido a los precios altos, la escasa oferta y la falta de competitividad, lo que afecta la formación de nuevos hogares”.

En Italia, los propietarios también señalaron que el DNU que modificó la forma de celebrar acuerdos libres entre partes en Argentina busca replicarse, ya que este país también enfrenta problemas similares en el acceso a la vivienda.

José Rozados de Reporte Inmobiliario concuerda con esta visión, al destacar que la ley en España ni en ninguna parte del mundo “no ha conseguido su objetivo de controlar los precios de los alquileres. “Siguen subiendo por encima de los índices de inflación. La reducción de la oferta de alquileres de largo plazo ha sido especialmente significativa en ciudades como Barcelona, que vio la implementación de precios máximos en zonas designadas como tensionadas”, afirmó.

La preocupación también se extendió a las Cámaras de la Propiedad Urbana y las Asociaciones de Inmobiliarios de España.

Rocca (h), en su análisis, destacó que estas entidades “se manifiestan sumamente preocupadas porque legislar de espaldas a los propietarios acaba destruyendo el mercado”. Están haciendo esfuerzos para modificar la actual legislación con el objetivo de aliviar el daño causado a los inquilinos y mejorar la accesibilidad a viviendas para las familias más desfavorecidas.

Abatti sostuvo que autoridades de la Confederación de Cámaras de la Propiedad Urbana y del Colegio Oficial de Administradores de Fincas de Galicia mantuvieron reuniones con la CAPRA para discutir posibles cambios en la legislación de alquileres en España.

“Durante estos encuentros, se intercambiaron ideas sobre una futura reforma inspirada en el DNU 70/2023 de Argentina. Esta normativa de Milei es un ejemplo mundial, ya que al priorizar la libertad contractual, aumentó la oferta de viviendas en alquiler, permitiendo a los inquilinos negociar precios más justos. Esta flexibilidad incentivó inversiones y dinamizó el mercado, convirtiéndolo en un modelo atractivo para implementarse en otros países, como España”, dijo Abatti.

Antes de la sanción de la ley en España, intentaron hacer llegar sus preocupaciones sobre cómo las regulaciones reducirían la oferta de alquileres, afectando especialmente al mercado formal. Estas instituciones subrayaron que una mayor intervención en los contratos no resolvería los problemas de acceso a la vivienda.

Para equilibrar el mercado, Rozados cree que no basta con la legislación de alquileres, sino que se necesitan políticas económicas que incentiven la inversión, una fiscalidad favorable y acceso a financiación.

“A diferencia de Argentina, España tiene la ventaja de un sistema bancario que facilita hipotecas, con cuotas de compra más bajas que los alquileres. Sin embargo, advierte que si la regulación sigue desincentivando la inversión en viviendas para alquiler, los precios continuarán subiendo, como ya ocurre en zonas de Madrid, donde varían entre 24 euros por m2 en Salamanca y 13 euros por m2 en Villa de Vallecas”, concluyó Rozados.