Todo lo que hay que saber antes de firmar un contrato de alquiler de vivienda

El DNU 70 que derogó la Ley de Alquileres trajo cambios importantes al momento de concertar un contrato de alquiler en Argentina, aunque algunos puntos siguen generando dudas.

A menos de un año de implementarse el nuevo esquema, donde propietarios e inquilinos pueden acordar contratos desregulados y libres, ajustados al Código Civil y Comercial de la Nación, surgen varias preguntas sobre cómo evitar problemas futuros y garantizar un acuerdo claro entre las partes.

Este nuevo panorama, con contratos que suelen durar dos años, incentivó a propietarios que evitaban los acuerdos más largos y con ajustes interanuales de la ley anterior a regresar al mercado.

¿Cuáles son las pautas fundamentales que, si se establecen de antemano, permitirán una relación contractual saludable y sin inconvenientes?

Antes de alquilar una propiedad, los propietarios deben asegurarse de que el contrato refleje claramente sus expectativas y proyectos futuros. Dado que “el contrato es la Ley”, todo lo acordado entre las partes tendrá más peso que lo que pueda disponer un juez.

Es recomendable incluir cláusulas que permitan la venta de la propiedad sin afectar al inquilino, como la obligación de mostrar la vivienda y colocar carteles, siempre con previo aviso. También es esencial especificar las responsabilidades en cuanto al mantenimiento y las expensas, diferenciando claramente las ordinarias de las extraordinarias.

Alberto Loyarte, experto del Real Estate y corredor inmobiliario, explicó: “Es fundamental que el contrato, al estar basado en la voluntad de las partes, permita introducir modificaciones durante su vigencia si ambas partes lo acuerdan por escrito. Esto brinda flexibilidad para ajustar condiciones según sea necesario y mantener una buena relación contractual”.

Antes de ofrecer una propiedad en alquiler, los propietarios deben considerar varios aspectos clave para asegurar un buen acuerdo. Primero, decidir si acudirán a una inmobiliaria, lo que implica responsabilidades legales y costos adicionales. Además, es fundamental definir el perfil de inquilinos deseado, verificar sus referencias, situación económica y garantías ofrecidas.

Mariano Esper, abogado y profesor especializado en temas inmobiliarios y empresariales, destacó que los propietarios deben asegurarse de contar con asesoramiento legal y, en algunos casos, contable. “Es crucial tener respaldo profesional para evitar complicaciones y establecer un contrato sólido que proteja a ambas partes”.

Por su parte, los inquilinos deben revisar minuciosamente el estado del inmueble antes de firmar el contrato.

“Es fundamental verificar que los servicios como agua, gas y electricidad funcionen correctamente, y examinar el estado de los artefactos. Además, es recomendable revisar el contrato con asesoramiento legal para aclarar dudas y asegurar que todos los términos estén claros antes de firmar”, acotó Esper.

La importancia de revisar detalladamente un contrato de alquiler se considera crucial para evitar futuros inconvenientes.

Diana Sevitz, especialista en propiedad horizontal e inmobiliario, docente del Instituto de Capacitación Inmobiliaria de la CIA, explicó que, es fundamental “solicitar una copia del contrato antes de la firma. Esto permite verificar que se incluyan cláusulas esenciales que protejan los intereses del inquilino, como el respeto al plazo mínimo legal de 2 años en contratos habitacionales, o que no se exija el pago anticipado de alquiler de más de un mes”.

Otro elemento vital que la idónea resaltó a Infobae es “la devolución de los depósitos en garantía al momento de restituir el inmueble, de modo de asegurar que el inquilino pueda recuperar sus fondos sin contratiempos”.

También recordó Sevitz que “se prohíbe la firma de pagarés u otros documentos”, lo cual es una protección adicional para evitar compromisos financieros innecesarios y no estipulados.

Otro aspecto vital a tener en cuenta en la locación de la vivienda es cómo deben hacerse las reparaciones en el inmueble.

“En caso de reparaciones urgentes, el inquilino puede ejecutarlas si pasaron más de 24 horas sin respuesta del locador tras la notificación, y para no urgentes, el plazo se extiende a 10 días. Estos gastos pueden ser compensados con los montos de alquiler. Lo que favorece una relación justa y equitativa entre partes”, amplió Sevitz.

También deben establecer claramente las condiciones del contrato, como el plazo, el precio, la actualización del alquiler y las responsabilidades del inquilino.

Hay que tener especial cuidado en la redacción de las cláusulas vinculadas con el precio, el índice de actualización, la frecuencia de actualización del precio, los gastos a cargo de una u otra parte (servicios, impuestos, entre otros), quién asume la gestión y costo de roturas y reparaciones, que ocurre en caso de incendio, la responsabilidad frente a terceros por uso del inmueble, las multas por incumplimiento.

En este aspecto, hay libertad para que las partes acuerden cómo distribuir el pago. Esper explicó: “Es común que las expensas ordinarias queden a cargo del inquilino y las extraordinarias, del propietario. Las expensas especiales, como multas por incumplimiento de reglamentos, deberían ser pagadas por el inquilino si es quien violó las normas de convivencia”.

Se debe estipular claramente el monto mensual del alquiler, la forma y el lugar de pago (transferencia bancaria, efectivo, entre otras).

“Además, el contrato debe incluir las fechas de pago y cualquier sanción por mora”, añadió Sevitz.

El valor del alquiler y las pautas de ajuste deben ser razonables y estar alineadas con los precios de la zona. En cuanto a las garantías, es importante evaluar las diferentes opciones. Si se solicita una garantía propietaria, además del título, el garante debe demostrar ingresos, y en el caso de propiedades en la Provincia de Buenos Aires, deben ser bienes que no sean vivienda del garante, ya que son inembargables por ley provincial.

Alberto Loyarte dijo “que las pólizas de seguros de caución están ganando aceptación, ya que las compañías aseguradoras verifican los antecedentes financieros y de cumplimiento del inquilino, y se hacen responsables en caso de incumplimiento, brindando mayor seguridad a los propietarios.

El contrato debe estipular claramente que la propiedad se alquila para uso habitacional exclusivo, y especificar si se permite o no hacer modificaciones o mejoras dentro de la vivienda.

Para el propietario, es particularmente importante tener una buena garantía, es decir, patrimonialmente solvente.

Es vital que el contrato especifique claramente quién es el locador (propietario) y quién es el locatario (inquilino), incluyendo nombres completos, DNI y domicilio.

Diana Sevitz dijo: “Además, debe incluirse una descripción precisa del inmueble que se alquila, especificando ubicación, características físicas, tamaño, número de ambientes, servicios incluidos y cualquier otra información relevante”.

La rescisión de un contrato de alquiler por parte del inquilino puede deberse a múltiples motivos, como un cambio de lugar de trabajo, problemas de salud, cancelación de contratos de servicios a profesionales, o la pérdida de empleo del locatario. Estas situaciones, previo aviso al propietario, permiten la posibilidad de finalización del contrato.

Según Loyarte, de acuerdo con el DNU vigente, “la penalización por la finalización anticipada del contrato es del 10% del valor de los alquileres que faltan cumplir hasta la fecha de finalización prevista en el contrato”.

Las razones más comunes para rescindir un contrato de alquiler de manera anticipada son variadas. Pueden incluir insatisfacción con el inmueble, su ubicación o los vecinos, cambios en la situación personal del inquilino, como crecimiento de la familia o problemas de convivencia. También son frecuentes las tensiones con el propietario por conflictos en la relación contractual.

Mariano Esper, contó que es fundamental seguir un proceso formal para la rescisión. “Se deben revisar todos los aspectos del contrato, como el estado del inmueble, la existencia de deudas por servicios o expensas, y garantizar la devolución del depósito en garantía. Todo debe quedar asentado en un acuerdo escrito, como un Acta de Restitución, firmado por ambas partes y el garante”.

Las expensas en CABA subieron 114% en lo que va del año, lo que genera idas y vueltas al momento de firmar un contrato. Los expertos consultados por este medio destacaron que es crucial que las responsabilidades sobre el resumen de gastos ordinarios y extraordinarios queden claramente asentadas en el acuerdo.

“Estas cláusulas aseguran un marco legal adecuado y evitan futuros conflictos, protegiendo tanto al propietario como al inquilino durante la relación contractual”, concluyó Sevitz.