Contratos de alquiler: qué deben hacer los inquilinos si la propiedad cambia de dueño o muere el propietario

En el complejo escenario del mercado de alquileres, conocer los derechos de los inquilinos es crucial, especialmente cuando la propiedad alquilada cambia de dueño o el propietario fallece. Los recientes cambios normativos derivados del DNU que derogó la Ley de Alquileres de 2020 redefinieron el esquema de relaciones entre propietarios e inquilinos. Ahora, los acuerdos son más flexibles y dependen de la negociación directa entre las partes.

Algunos puntos clave se detallan a continuación. Es vital que, tras este DNU, los contratos sean libres y desregulados. Es imprescindible que tanto propietarios como inquilinos lleguen a un acuerdo previo para asegurar que todos los términos queden establecidos en el contrato, el cual generalmente tiene una duración máxima de dos años.

En este contexto, conocer las cláusulas sobre cambios de propiedad es esencial para garantizar la estabilidad de la residencia alquilada.

• Según los artículos 1189 y 1190 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC), el contrato de alquiler protege al inquilino ante el fallecimiento o la venta del inmueble, siempre que se cumplan las condiciones establecidas y los pagos de alquiler.
• Los sucesores del propietario deben asumir responsabilidades como el pago de expensas extraordinarias y el mantenimiento de la propiedad, mientras que el inquilino sigue a cargo de las expensas ordinarias y el alquiler.
• En caso de que un familiar del propietario fallecido reclame el alquiler, los inquilinos deben solicitar documentación legal que lo acredite como heredero o representante sucesorio.

El artículo 1219 establece que el locador puede resolver el contrato en los casos previstos, entre ellos: d) por cualquier causa fijada en el contrato (esta modificación fue introducida por el DNU 70/2023).

Existe la posibilidad de que no haya herederos o el proceso de sucesión demore más de lo habitual, por lo que no queda completamente claro quién será el nuevo propietario del inmueble. En este caso, es clave continuar con el pago mensual del alquiler, ya sea a una cuenta previamente establecida o a una persona que cuente con documentación legal para evitar futuros inconvenientes.

Los derechos de los propietarios e inquilinos están cubiertos por un marco legal que los protege ante cualquier impedimento. Aún así, hay algunos contratos de alquiler que añaden una cláusula adicional para determinar qué debería pasar si el propietario fallece, siempre y cuando cumplan con lo establecido en el CCyC.

El incumplimiento del pago del alquiler puede generar consecuencias legales. Si el propietario no recibe el pago en el plazo estipulado, puede intimar o incluso desalojar al inquilino.

Según el CCyC, el inquilino debe devolver el inmueble tras la intimación o al finalizar el contrato. Si las llaves se devuelven dentro de 10 días hábiles tras la notificación, no se paga alquiler por ese período. Si el propietario rechaza recibirlas, el inquilino puede entregarlas a un juez, asumiendo los gastos.

La consultora inmobiliaria Zonaprop difundió estas pautas con motivo del Día Internacional de los Inquilinos, celebrado el primer lunes de octubre (este año, el 7 de octubre), que busca destacar los derechos de quienes alquilan, promoviendo alquileres justos y accesibles.

Esta conmemoración, establecida en 1986 por la Organización Francesa de Inquilinos y adoptada por la Unión Internacional de Inquilinos (IUT), coincide con el Día Mundial del Hábitat. La IUT, fundada en 1926 en Zúrich, Suiza, es una organización no gubernamental que defiende los intereses de los inquilinos a nivel global y actúa como consultora en el Consejo Social y Económico de la Organización de las Naciones Unidas (ONU).

Ludmila Mazzoni Amado, del estudio Jurídico Mazzoni & Asoc., experta en temas inmobiliarios, señaló a Infobae que los inquilinos experimentaron ciertos beneficios desde la implementación del DNU, como el aumento en la oferta de alquileres visibles en las plataformas de búsqueda.

“Sin embargo, esto no resolvió el problema habitacional, ya que no hay una mejora significativa en la posibilidad real de acceder a la vivienda y permanecer en ella. Los contratos más breves y aumentos fuertes a corto plazo complican el pago del alquiler, haciendo que mudarse sea la opción más viable para varios”, advirtió.

El alquiler tradicional ofrece más ventajas a los inquilinos que el temporario, ya que permite mayor estabilidad y previsibilidad, especialmente para quienes viven cerca de su trabajo o estudio. El temporario, con mudanzas cada tres meses, genera inestabilidad.

Este formato impactó negativamente a comunidades en zonas turísticas, como San Martín de los Andes, donde la falta de viviendas para profesionales de la salud complicó la atención en un hospital inaugurado este año.

Como principal consejo a los inquilinos en este nuevo contexto, Mazzoni Amado recomendó no firmar un contrato sin leerlo previamente y buscar asesoramiento legal, especialmente sobre cláusulas de aumentos y referentes a la finalización del contrato. “También es aconsejable elaborar un inventario detallado del estado del inmueble para prevenir futuros conflictos y problemas”, concluyó.