Cambios al Código Urbanístico porteño: cómo se construirá en CABA si se reducen las alturas máximas

Buenos Aires se prepara para una transformación urbana importante. Tal como informó Infobae y luego de una ardua sesión que culminó el jueves por la noche, la Legislatura porteña aprobó la modificación al Código Urbanístico (CUR) de la ciudad. Terminó así la primera lectura del proyecto de ley que propone definir, antes de fin de 2024, las reglas de edificación de los próximos años.

Esta iniciativa, presentada por el Gobierno porteño, busca actualizar las normativas de construcción, en cumplimiento con la ley 6099/18 que estipula una revisión del código cada cuatro años.

El Consejo Asesor del Plan Urbano Ambiental ya había presentado la “Propuesta de Actualización del Código Urbanístico”. Este código, originalmente aprobado en diciembre de 2018, había sido modificado en diciembre de 2020 y septiembre de 2022. La nueva propuesta incluye un ajuste que fue evaluado mediante una metodología participativa, involucrando a vecinos, instituciones profesionales como la Sociedad Central de Arquitectos, el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU), y el Colegio Inmobiliario porteño, así como cámaras de desarrolladores como la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) y la Alianza Urbana.

Esta modificación, de aprobarse por completo, según expertos en urbanismo beneficiará a los porteños al propiciar la baja de las alturas máximas permitidas en toda la ciudad, respetando así su “identidad barrial”. La propuesta busca recuperar y consolidar el “pulmón de manzana” y promover una mejora en la calidad de vida.

El Jefe de Gobierno, Jorge Macri, declaró hace dos meses: “Presentamos en la Legislatura un proyecto para actualizar el Código Urbanístico, cumpliendo un compromiso de campaña. Queremos evitar edificios que no cuiden la esencia (de la Ciudad) y promoviendo desarrollos sólo en avenidas con la infraestructura adecuada”.

Los principales cambios propuestos y votados incluyen equilibrar el desarrollo urbano entre el norte y el sur de la ciudad, fomentar la protección patrimonial e incorporar incentivos para fomentar la construcción.

Graciela Ocaña, del bloque Confianza Pública, dijo que el cambio “propone una reducción en las alturas máximas permitidas en toda la ciudad y la recuperación del pulmón de manzana, con el objetivo de consolidar un equilibrio entre el desarrollo urbano y los espacios verdes”.

No se permitirá más que en los barrios residenciales se construyan edificios que no respeten la esencia de cada manzana. Las alturas se ajustarán priorizando las escalas barriales. Además, la reforma promueve conservar y revalorizar el patrimonio urbano mediante la catalogación definitiva de 4.209 inmuebles con valor arquitectónico, que hoy se encuentran en el catálogo preventivo.

Particularmente, se busca fomentar el desarrollo en la zona sur de la ciudad, donde hay grandes terrenos disponibles y menor densidad poblacional, mediante incentivos específicos. En los barrios de baja densidad, se buscará promover el uso residencial unifamiliar y reducir la altura permitida en ciertas zonificaciones, como la Unidad de Sustentabilidad (USAB) 2 (actualmente planta baja + 3 pisos y un retiro).

Macri anticipó que habrá un criterio específico para el sur, que incluye el oeste porteño, con barrios como Liniers y Paternal, y otro distinto para el norte. Actualmente, en CABA se estiman más de 50.000 viviendas en construcción, de las cuales el 70% están en el corredor norte de la ciudad. El Censo 2022 mostró que la población crece allí más que el promedio nacional.

El cambio del CUR busca sostener territorio para viviendas unifamiliares en un contexto donde ya el 40% de los hogares sus integrantes no tienen hijos.

Además, se busca fomentar el crecimiento equitativo entre el norte y el sur de la ciudad. Del proyecto se eliminaron artículos controvertidos, como la compensación volumétrica, el englobamiento de parcelas, y la restricción de balcones en zonas de altura baja.

Durante la primera lectura del proyecto, se plantearon algunas preocupaciones que aún requieren un análisis detallado. “Entre ellas, se encuentran las alturas permitidas en zonas específicas como Parque Chas y Villa Ortúzar, y la necesidad de ajustar los usos de los parques y plazas. Además, hay un tema de debate relacionado con la saturación de usos, que ha sido un problema sin resolver durante los últimos 20 años”, comentó Ocaña.

El proceso legislativo continuará con una audiencia pública en la que los vecinos de la ciudad podrán expresar sus opiniones. Posteriormente, el proyecto volverá a ser tratado en comisión antes de la votación final en segunda lectura, como lo establecen los artículos 89 y 90 de la Constitución de la Ciudad.

Mientras se prolongue el debate y aprobación final, el Gobierno porteño suspendió permisos de construcción por 180 días o hasta la sanción del nuevo CUR para evitar proyectos apresurados.

El “ajuste” al CUR contempla construcciones más altas sobre las avenidas, concentrando la edificabilidad y habilitando comercios en menos terrenos. Esto podría concentrar el valor del suelo en menos propietarios, desvalorizando la mayor parte del suelo en el resto de la ciudad.

Mientras que en el sur se busca reutilizar viejos galpones para viviendas y comercios.

La primera lectura de la reforma al CUR en la Legislatura porteña se llevó a cabo con algunas modificaciones. El paso siguiente es una audiencia pública que se realizará en 15 días, después de la cual el texto regresará al recinto legislativo para una segunda aprobación, conforme al método de doble lectura que exige la ley.

Gonzalo Bustos, socio de FOT Libre Terrenos, destacó la importancia de este proceso legislativo. “A partir del intercambio entre los bloques, el texto incorporó varios cambios. Por ejemplo, la revisión normativa que estaba prevista cada cinco años pasará a ser cada ocho, lo que según Bustos permitirá que las normas sean testeadas a largo plazo. “Las modificaciones constantes atentan contra la planificación y solo generan incertidumbre”, afirmó.

Otro cambio significativo es la reintroducción de balcones en calles de menos de 15 metros de ancho. Este punto fue muy criticado por los porteños, quienes valoran contar con balcones que mejoran la ventilación y luminosidad en sus viviendas.

Además, se mantendrá en algunos barrios un polémico artículo sobre la saturación de usos, que podría prohibir la apertura de nuevos comercios en determinadas zonas de la ciudad.

“Durante toda la sesión, se generaron discusiones ardientes sobre la posibilidad de incluir un artículo que restableciera la obligación de destinar una vivienda para los encargados de portería en edificios de más de 25 unidades. Afortunadamente, dicho artículo no prosperó y fue descartado del texto aprobado. De aprobarse algo así impactaría más fuerte en las expensas”, concluyó Bustos.