Alquileres en el AMBA: estabilidad en el precio de las casas y aumento del 5% en el de los departamentos

Un informe privado confirmó que en agosto, último mes para el que se cuenta con información completa, hubo una variación mínima en los precios de los alquileres de casas y un aumento del 5% intermensual en los departamentos del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA).

Tras el DNU que derogó la Ley de Alquileres, la oferta de viviendas aumentó un 200% al contabilizar la ciudad de Buenos Aires con los corredores del Gran Buenos Aires (GBA). Esta expansión contribuyó a que los precios de los alquileres no tuvieran aumentos tan pronunciadas como los que se observaban hasta abril, cuando el incremento promedio era del 10% mensual. Actualmente, los aumentos están alineados con una inflación que comenzó a desacelerarse y durante cuatro meses osciló en torno del 4 por ciento.

Según este estudio, realizado por Mercado Libre Inmuebles junto a la Universidad de San Andrés (UDESA), los precios de alquiler en pesos de departamentos y casas en el AMBA experimentaron incrementos intermensuales del 5,3% y 0,6%, respectivamente (ver gráfico).

Distinguiendo por regiones, los precios por metro cuadrado de alquiler de casas registraron variaciones hacia la baja del -2,9% en GBA Norte, -0,1% en GBA Sur, y -0,3% en GBA Oeste.

En contraste, los departamentos en estas áreas mostraron aumentos más significativos, con variaciones intermensuales del precio por metro cuadrado del 4,5% en CABA, 6,6% en GBA Norte, 5,6% en GBA Sur y 6,7% en GBA Oeste.

Según el estudio, el alquiler mensual de un departamento de dos ambientes en el AMBA ronda los $480.000, con las zonas más económicas siendo el GBA Oeste y Sur, donde los precios promedian $380.000 al mes. Por otro lado, el alquiler de un departamento de tres ambientes promedia los $550.000 y puede ser hasta un 25% menor en las mismas áreas.

Entre los partidos del GBA, en San Miguel, desde la implementación del DNU, los propietarios mostraron un renovado interés en alquilar sus propiedades, beneficiándose de la derogación de una ley que no los favorecía informaron desde el mercado inmobiliario.

Ariel Córdoba, de Córdoba Propiedades, destacó a Infobae que “esto resultó en un crecimiento de la oferta en un 150% aproximadamente en los primeros meses, una expansión significativa dada la escasez previa. Aunque el porcentaje de oferta inicial mermó a esta altura, la demanda sigue siendo fuerte; de hecho, cualquier unidad disponible se reserva casi inmediatamente”.

Los contratos de alquiler generalmente se celebran a dos años con actualizaciones trimestrales basadas en índices como el Índice de Contratos de Locación (ICL) o el Índice de Precios al Consumidor (IPC).

En esta zona, por ejemplo, un departamento de dos ambientes y 45 metros cuadrados con cochera cuesta unos $380.000 más $65.000 de expensas. Un departamento de tres ambientes en la misma torre cuesta $430.000 más $85.000 de expensas.

“Los precios aumentan si el edificio ofrece amenities. Por otro lado, un dúplex de tres ambientes con cochera, patio y parrilla se alquila por $485.000, y una casa de cuatro ambientes con características similares por $680.000 al mes. Recientemente, en barrios cerrados de Bella Vista, se registraron operaciones de alquiler con pagos anticipados que benefician tanto al propietario como al inquilino”, acotó Córdoba.

En el AMBA, los movimientos de precios en el mercado inmobiliario mostraron señales de estabilización y crecimiento en algunos sectores según Mercado Libre y UDESA. En CABA, se observó un incremento del 1,5% intermensual en el precio de venta por m2 de departamentos, consolidando una tendencia al alza que indica una recuperación del mercado. Y un alza del 3,9% interanual en departamentos (ver gráfico).

Contrariamente, GBA Norte experimentó una ligera caída del 0,3%, lo que evidencia una desaceleración en la valorización de propiedades en esta área. En cuanto a GBA Sur y Oeste, las variaciones fueron casi insignificantes, con 0,1% y 0,3% respectivamente, sugiriendo una estabilidad en estos mercados.

De acuerdo con el estudio, en el GBA Norte, Vicente López y San Isidro lideran el valor de mercado para departamentos, con precios de USD 2.660 y USD 2.500 por m2, respectivamente. En el GBA Oeste, Ituzaingó y La Matanza encabezan las valuaciones con USD 1.735 y USD 1.500 por m2, mientras que en el GBA Sur, Lomas de Zamora y Quilmes presentan los valores más altos, con USD 1.939 y USD 1.711 por m2 respectivamente.

Desde el sector inmobiliario destacan que la mejora en la actividad es fundamental. En CABA, se realizaron casi 5.000 actos notariales en julio, lo que representa un aumento interanual del 50 por ciento. Por su parte, en la provincia de Buenos Aires, se contabilizaron 9.449 escrituras en el mismo mes, un aumento del 16,40% en comparación con las 8.117 escrituras de julio de 2023. Ambos Colegios de Escribanos de los distritos más importantes del país confirmaron estos datos.

En el análisis del incremento en las transacciones inmobiliarias, Santiago Magnin, de Deinmobiliarios y experto en Real Estate, señaló que el notable incremento en la cantidad de operaciones de compraventa no se justifica por mejoras en las condiciones de crédito hipotecario, ya que estas siguen siendo escasas. “A pesar de la apertura de carpetas en bancos, las operaciones concretas de crédito hipotecario son mínimas. En este contexto, los aumentos observados en la actividad inmobiliaria parecen estar más vinculados a un cambio en las expectativas de los compradores”.

En 2024, se observa un incremento interanual del 8% en los precios de cierre en CABA, tanto en agosto como en julio, según informes realizados por Magnin.

“La razón detrás de estos aumentos se atribuye a los ahorristas, quienes, desilusionados con otras alternativas de inversión y motivados por un cambio de expectativas, decidieron movilizar sus dólares hacia el mercado inmobiliario. Esto se refleja en una venta activa de propiedades a precios considerablemente más altos, especialmente en zonas premium como Recoleta y Núñez”, concluyó Magnin.