La venta de viviendas en pozo se reactivó en CABA: los distintos precios, según el barrio

El blanqueo y la confianza en quienes buscan invertir en la vivienda motorizaron operaciones y creció el interés por la compra de unidades en obras en la ciudad de Buenos Aires. Un análisis privado confirmó que actualmente un departamento de dos ambientes en pozo, con 50 metros cuadrados, vale USD 132.864 en promedio. Mientras que uno de tres ambientes, con balcón y 70 m2, cuesta 209.204 dólares.

De acuerdo con el informe sobre emprendimientos en CABA realizado por Zonaprop, el precio medio de las unidades en pozo es de USD 3.689 por m2. Desde el cambio de tendencia, en noviembre de 2023, los valores aumentaron un 13,6% y se ubican un 12% por debajo del máximo alcanzado en agosto de 2018, cuando trepó a USD 3.024 por metro cuadrado.

“En 2024, el costo de construcción aumentó un 13,1%; este indicador explica el aumento en los precios de proyectos en pozo, que también comenzaron a subir por la reposición. En los próximos meses, como consecuencia de los créditos hipotecarios y el blanqueo, se prevé un incremento en la demanda, lo que impactará en los valores del mercado”, dijo a Infobae Leandro Molina, country manager de Grupo QuintoAndar para Argentina y Perú.

El relevamiento también confirmó que un departamento usado es un 27% más accesible (USD 2.122 por m2). Sin embargo, se mantienen un 0,3% por debajo de los departamentos a estrenar (USD 2.696 por m2).

Los números informados por el relevamiento contradicen lo que históricamente sucedió, y es que los valores de pozo han sido siempre bastante más económicos que los de las viviendas a estrenar. Es más, muchos lo consideraban una inversión que venderían luego de finalizada la obra.

Pero “para invertir en unidades en pozo no es necesario contar con todo el dinero”, precisó Molina, en referencia a que el tema del dinero puede ser un aliciente. Y agregó: “A diferencia de obras a estrenar o usadas, se puede realizar un pago anticipado y continuar en cuotas durante el plazo que dure la obra, que generalmente puede extenderse entre 24 a 36 meses”.

Por otro lado, generalmente este tipo de inversión puede realizarse en pesos y en dólares. Aunque el anticipo debe ser en dólares, las cuotas pueden cancelarse en pesos.

Puerto Madero (ver gráfico) presenta la oferta más cara de CABA, con un precio promedio de USD 6.310 por m2. Le siguen Palermo (USD 3.624) y San Telmo (USD 3.604 por m2).

Caballito, Villa Crespo y Constitución, con USD 2.775, USD 2.468 y USD 2326 por m2, respectivamente, están en la franja del medio en cuanto a los precios.

Por el contrario, Villa Riachuelo es el barrio más accesible para la adquisición, con un promedio de USD 1.574 por m2. Parque Avellaneda y Vélez Sarsfield completan el podio de los más económicos, con precios de USD 1.620 y USD 1.706 por m2, respectivamente.

La oferta de unidades en pozo se recupera después de dos años a la baja. En 2024, la oferta de emprendimientos acumula un aumento del 2,4%. En agosto, subió un 5% luego de dos años de caída.

“Después de Palermo, Belgrano es el segundo barrio con más presencia de departamentos en pozo; representa el 10,7% de la oferta. Le siguen Núñez, con el 6,8%, y Caballito, con el 6,6%. Estos barrios tienen en común el fácil acceso a transporte público, autopistas, centros comerciales, educativos, gastronómicos y parques, factores que aumentan su potencial”, destacó Molina.

En el ranking por barrios, Palermo lidera con la mayor participación de mercado, concentrando el 20,6% de la oferta total de unidades en pozo. Monserrat (1,6%), por el contrario, es el trazado con menos oferta.

El repunte en la oferta de emprendimientos en pozo, tras dos años de baja, impacta positivamente en el mercado inmobiliario de CABA.

“La oferta de departamentos en pozo creció un 5% en agosto, lo que refleja la recuperación de la confianza de desarrolladores e inversores, quienes ven mejores perspectivas económicas y de rentabilidad”, afirmó Molina.

En el mercado inmobiliario porteño, el actual es un buen momento para invertir en propiedades en pozo. Aunque el costo de construcción subió hasta mayo, la baja inflación, menor actividad y caída de ventas redujeron los materiales entre un 10% y 15% desde principios de 2024.

El valor de la tierra, depreciado un 30%, aún no se recuperó. Aunque el mercado no convalidó los costos, se espera un aumento en las operaciones en el próximo semestre.

Alejandro Furst, CEO de Landmark Development, señaló que esta situación generará una mayor demanda de terrenos, lo que, a su vez, aumentará su costo. A mediano plazo, los activos inmobiliarios se ajustarán en cuanto a su valor, por lo que invertir hoy en una propiedad representa una oportunidad para capitalizar este retraso”.

El blanqueo de capitales es otro factor que impulsó la demanda de departamentos en construcción.

Furst agregó: “En algunos proyectos se recibieron consultas y en otros se han concretado operaciones con dinero proveniente del blanqueo, y esto no impactó significativamente en los precios de venta”.

La demanda estaba retrasada, pero con el regreso del crédito hipotecario se espera un aumento en operaciones y precios para el primer semestre de 2025.

“Este es un buen momento para invertir y aprovechar los precios antes de que suban”, afirmó Furst.