La tercera oleada de mudanzas a los barrios privados y semi abiertos sigue activa: dónde encontrar lotes económicos en el GBA

Encontrar opciones para comprar lotes económicos y luego construir en los barrios privados o semi abiertos es posible. Actualmente, hay varias propuestas que parten desde los USD 17.000, captan el interés de familias jóvenes y se están convirtiendo en las principales impulsoras de la tercera oleada a las urbanizaciones del Gran Buenos Aires (GBA), fenómeno que se potenció desde hace cuatro años.

La posibilidad de trabajar de forma remota y dejar de alquilar tienta a quienes impulsan operaciones de compra de terrenos en los corredores norte, oeste y sur.

También privilegian buenos accesos y áreas de servicios a 10 o 15 minutos de los futuros domicilios. Los lotes se encuentran en barrios que, en su mayoría, están dando sus primeros pasos.

Gastón Mazzei, gerente general de Mazzei Propiedades, que sobre todo opera en la zona de Canning, explicó a Infobae que el precio de los terrenos en estos barrios está influenciado por diversos factores, incluyendo la ubicación, la seguridad, los amenities disponibles y la infraestructura del desarrollo”.

La demanda del mercado, el tamaño y características del terreno, así como la instancia de consolidación de cada barrio en particular, también juegan un papel importante.

En los barrios en desarrollo en Canning se encuentra financiación para la compra. “Los planes incluyen un anticipo y cuotas, que pueden ser desde el 30% del valor del lote y hasta 30 cuotas fijas en dólares. En barrios consolidados o desarrollados, quizás se ofrezcan descuentos por pago de contado, pero en su mayoría son lotes de reventa de inversores, por lo que cada propuesta se maneja de manera personalizada, aunque generalmente se realiza al contado”, acotó Mazzei.

El mercado de terrenos presenta diferencias significativas en precios dependiendo de la ubicación dentro del desarrollo. Factores como la cercanía a áreas comunes, vistas panorámicas o la proximidad a accesos principales juegan un rol clave en la cotización.

En cuanto a la compra de un lote, por ejemplo en Bell Barri, en Canning, y el tiempo disponible para edificar una vez adquirido, Mazzei puntualizó: “Los primeros años de un desarrollo inmobiliario están enfocados en facilitar la consolidación de los barrios sin imponer penalidades por demoras en la construcción”.

Esto permite a los compradores planificar su inversión sin la presión de plazos inmediatos, lo que facilita la decisión de construir a su propio ritmo mientras el desarrollo crece.

En cuanto a las facilidades de financiamiento, los compradores de terrenos en barrios privados suelen realizar un pago inicial y adherirse a un plan de pagos establecido.

Dentro del proyecto, el tamaño del terreno, la orientación y la cercanía a las entradas o amenities también influyen en el precio. Parcelas con orientación favorable o más cercanos a espacios comunes suelen tener un valor más elevado que aquellos con menos ventajas estratégicas.

Ignacio O’Keefe, director de Inmobiliaria O’Keefe, dijo que “los terrenos más costosos son los que tienen fondo a lagunas, canchas de golf o polo, mientras que los lotes perimetrales son generalmente los más económicos”.

En el caso de Aires de Hudson, un barrio privado, los precios varían considerablemente dependiendo de estas características, pero la financiación típica incluye un 40% de anticipo, dos refuerzos del 10% y el saldo en 36 cuotas. Para barrios más accesibles, como Los Arces, los terrenos parten de precios más bajos y se ofrece un plan de pago más corto, de 24 cuotas.

En barrios como La Vikkina, ubicado en Berazategui, los lotes de entre 300 y 540 m2 parten desde los USD 23.500, una opción atractiva para quienes buscan un entorno natural sin la carga financiera de los barrios cerrados más exclusivos. Esta propuesta semi abierta ganó popularidad por sus expensas acotadas, que actualmente rondan los $50.000 mensuales debido a la contratación de seguridad privada por parte de los vecinos.

O’Keefe también destacó que “los compradores de terrenos en barrios privados generalmente no tienen requisitos adicionales más allá de realizar el adelanto y luego cumplir con el plan de cuotas”.

En La Vikkina, por ejemplo, la entrega es inmediata y no hay fecha límite para comenzar a construir, pero los compradores tienen plazos definidos una vez que inician las obras para garantizar que no queden proyectos inconclusos.

El valor de los terrenos en las urbanizaciones del GBA también está fuertemente influido por dos factores principales: la situación económica del país, que afecta la oferta y la demanda, y las exigencias de obra de los municipios.

No es lo mismo un barrio con asfalto, cordón cuneta y electricidad subterránea, que uno con calles mejoradas y tendido aéreo. Estos elementos generan diferencias significativas en los costos de desarrollo, lo que se refleja en el precio final de los lotes.

Joaquín Tonnelier, de Viñas Tonnelier Desarrollos, subrayó que “la demanda por terrenos arbolados o con características destacadas sigue siendo alta, lo que contribuye a esta variabilidad en los precios. Además, en varios proyectos se ofrecen opciones de financiamiento accesibles, con anticipos bajos o incluso sin anticipos, y cuotas que pueden extenderse hasta 84 meses, tanto en dólares como en pesos ajustados por el índice CAC (Cámara Argentina de la Construcción)”.

En cuanto a los plazos para comenzar a construir, los barrios abiertos, como los desarrollados por Tonnelier, tienen una ventaja: no imponen plazos estrictos para iniciar la obra, lo que permite a los propietarios planificar sin presión financiera.

“Estudios recientes indican que al menos un 30% de los propietarios inicia la construcción en el primer año de posesión, y en 4 o 5 años, entre el 80% y el 90% del barrio está edificado. Este proceso depende en gran medida de la agilidad de los municipios en aprobar planos y colaborar con los profesionales involucrados en las obras”, agregó Tonnelier.

Un ejemplo claro de esta tendencia es el barrio El Lazo, a 2.000 metros del ingreso a Capilla del Señor con lotes desde USD 25.000 hasta USD 32.000 aproximadamente.

Otra propuesta semi abierta es Saint Francis, también en Capilla del Señor, donde los terrenos de 1.500 m2 parten desde USD 20.000; Tonnelier también destaca que se lanzarán lotes exclusivos, de hasta 8.700 m2, con caballerizas y un entorno natural único”, comentó Tonnelier.

En el corazón de Pilar, se encuentra Pueblo Cardano. Ubicado a solo 500 metros de Barrio Cardano. Este nuevo emprendimiento abarca 33 hectáreas sobre la Ruta 28, km 8, a 15 minutos de Panamericana. Cuenta con lotes que van desde los 750 hasta 1.200 m2 y valores que parten desde USD 38.800, incluyendo calles pavimentadas, gas natural, fibra óptica, y un área deportiva.

Mariano Braun, director de Micelio Desarrollos (que lo emprende), destacó: “Pueblo Cardano contará con la incorporación del colegio Holy Cross, una institución de gran trayectoria, será un factor clave para el crecimiento del área”.

Además, las facilidades de financiación, con anticipos desde el 35% y hasta 60 cuotas sin interés en dólares.

Por otro lado, Haydée Burgueño, de la inmobiliaria homónima e integrante del Grupo Inmobiliario Norte, señaló que “hay algunas opciones semi abiertas en pesos como el barrio Parque Los Olmos, con lotes que arrancan desde $28.300.000 sobre la ruta 192 y a 100 metros de ruta 8, con parcelas de 300 m2, con entrega del 30% y saldo hasta 84 cuotas”.

De USD 25.000 a USD 30.000 en adelante hay más posibilidades en las inmediaciones de este partido del GBA norte.

Entre los nuevos, se encuentra La Posta de Pilar, el primer barrio huerta de la zona, desarrollado por JPU Urruti. Con un predio de 27 hectáreas, cuenta con 325 lotes de un promedio de 410 m2, que van desde USD 25.800 en adelante.

El proyecto posee un enfoque agroecológico, con un bioparque de 4,4 hectáreas, con huerta comunitaria y un monte frutal, fomentando el cultivo propio de alimentos.

Jeannine Acuña, gerenta comercial de JPU Urruti, concluyó: “Los cambios en los estilos de vida de los últimos años llevaron a desarrollar uno de los primeros barrios agroecológicos de la provincia. En 2025 se entregarán los primeros lotes”.