Los inquilinos que tienen contratos vigentes bajo la Ley de Alquileres, derogada a fines de 2023 por un DNU del gobierno, y que deben actualizarlos en octubre, tendrán un pequeño respiro con relación a quienes lo hicieron en meses anteriores. Por segunda vez en 51 meses, el Índice de Contratos de Locación (ICL) mostró una desaceleración en el incremento, en línea con igual tendencia mostrada por la inflación. El ICL registró una suba del 238%, un 5% menos en comparación con quienes actualizaron su valor en septiembre.
Así, una familia o persona que pagaba $100.000 hasta este mes pasará a abonar $338.000 hasta septiembre de 2025.
El incremento interanual del 238% marca una leve baja en relación a septiembre y agosto, cuando los porcentajes se ubicaron en 243% y 247%, respectivamente. Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, destacó a Infobae que “el descenso gradual del ICL se debe principalmente a la composición del índice, que utiliza datos con un retraso de entre 60 y 90 días. Este desfase muestra los efectos de la caída de la inflación registrada en los últimos meses, especialmente desde diciembre de 2023 y enero de 2024, cuando la inflación mensual era del 25% y 20%, respectivamente. Actualmente, la inflación ha disminuido a una quinta parte de aquellos picos, impactando así en el ICL”.
La desaceleración no solo está vinculada con el descenso en el Índice de Precios al Consumidor (IPC), sino también con una mejora en los ingresos a través del Índice de Remuneración Imponible de los Trabajadores Estables (RIPTE), que también se computa para establecer el ICL que regula el Banco Central.
“Estos factores permiten traer un cierto alivio a los inquilinos, aunque también reflejan la vulnerabilidad de la recuperación económica. La estabilidad del ICL, podría fomentar una mayor previsibilidad en los costos de alquiler, promoviendo la confianza en las negociaciones de nuevos contratos”, detalló Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI).
Igual, los costos siguen siendo altos y representan en varios casos más del 50% de los ingresos de los inquilinos, por lo cual es desafiante mantener el hogar actualmente.
Además, las expensas siguen en ascenso y promedian $201,367 en CABA y $82,082 en la provincia de Buenos Aires
García Malbrán afirmó: “La disminución del ICL es un reflejo de una economía que atraviesa un periodo de recesión, donde el margen para nuevos incrementos en los precios es limitado debido a la caída en las ventas y a la contracción general del consumo. Al mismo tiempo, los aumentos salariales han sido moderados, lo que también contribuyó a la estabilización del RIPTE”.
Oferta y dinámica actual
La oferta y demanda de propiedades en alquiler no influyen en el comportamiento del ICL. Para los nuevos contratos, no obstante, con frecuencia se opta por tomar el IPC como herramienta para actualizar.
“Hay situaciones donde se conviene cambiar de índice por un determinado lapso –trimestre o cuatrimestre– para hacer el monto del alquiler más llevadero para el inquilino. Hay propietarios que realizan quitas y bonificaciones para que el monto del alquiler se asemeje al valor del mercado actual y no se dispare. De esta forma, no pierden al inquilino que ya tienen y que les cumple. Las condiciones del mercado inmobiliario están llevando a ajustes que buscan mantener relaciones saludables y estables a pesar de las fluctuaciones económicas”, señaló García Malbrán.
Si bien la oferta se expandió un 180% desde que rige el DNU un departamento de dos ambientes no baja de $300.000 al mes en CABA.
Ejemplos actuales
Braña proporcionó algunos ejemplos específicos de viviendas que se ofrecen en alquiler dentro de CABA con ajustes por ICL, pero por plazos de ajuste más cortos que los anuales que se pactaban con la ley de alquileres derogada:
- Monoambiente en Almagro, en la intersección de Mario Bravo y Avenida Rivadavia: $220.000 con ajuste cuatrimestral por ICL.
- Monoambiente: Avenida Cabildo y Mendoza, en Belgrano: $400.000, ajuste cuatrimestral por ICL.
- Departamento de dos ambientes en San Nicolás, en Tucumán al 1600: $300.000 con ajuste cuatrimestral por ICL.
- Departamento de dos ambientes en Flores, sobre Bogotá al 2000: $330.000, con ajustes cuatrimestral por ICL.
- Departamento de tres ambientes en Caballito, sobre Chirimay al 100: $600.000 con ajuste semestral por ICL.
- Departamentos de tres ambientes en Recoleta, en Peña al 2800, cerca de Av. Santa Fe: $450.000 con ajuste cuatrimestral por ICL.