Cómo comprar una casa en barrios privados: costos asociados y qué tener en cuenta para hacer una buena operación

La compra de viviendas listas para habitar en barrios privados recuperó protagonismo en sectores de buen poder adquisitivo y quienes vendieron una propiedad y pretenden mudarse a una urbanización.

Los costos para edificar en un barrio privado subieron más de un 230% interanual, lo que hizo que la demanda se incline por casas ya levantadas, sea porque entienden que el valor resulta menor o porque no quieren ocuparse o demorarse en obras que suelen alargarse más allá de lo previsto.

En tal caso, es clave tener en claro los pasos a seguir para comprar una unidad y mudarse a un barrio privado.

De acuerdo a Zacarías Allan Withington, de Coldwell Banker Puerto Norte, “lo más importante al comprar una casa en un barrio privado es contactar una inmobiliaria local con conocimiento del barrio, su administración y su desarrollador. Una forma efectiva es buscar en portales inmobiliarios las inmobiliarias con varias publicaciones en el área de interés”, pues estas conocen los procedimientos y documentos legales de cada barrio, como escrituras, boletos de compraventa o cesiones de derechos.

“Es importante saber que varios barrios funcionan como fideicomisos y las escrituras pueden demorar años. Los requisitos fundamentales incluyen contar con DNI, el dinero en la moneda solicitada por los vendedores y poder justificar su origen. Tanto las escribanías como los desarrollos solicitan una declaración jurada y es necesario completar la planilla de la UIF (Unidad de Información Financiera)”, aclaró Withington.

Antes de comprar un lote para construir o adquirir una casa terminada, es fundamental analizar el barrio junto con la propiedad. No sirve tener el mejor lote o casa en un barrio cargado de problemas.

Mariano Otálora, vicepresidente de Sat Group, empresa que desarrolla Barrio La Magdalena en Canning, provincia de Buenos Aires, señaló que el proceso de comprar una casa o lote en un barrio es muy diferente al de adquirir un departamento. “Es vital analizar variables como el management del barrio y minimizar riesgos a futuro. Además, es importante considerar quién construyó la casa: si fue un arquitecto o constructora reconocida, o un grupo de amigos que se lanzó a edificar su primera vivienda”, indicó..

Es fundamental verificar su prefactibilidad y su correcta consolidación en cuanto a las obras de infraestructura y servicios, asegurando que el barrio sea “sano”, esto es, que no arrastre problemas desde su entrega o malas administraciones anteriores.

Gastón Mazzei, gerente general de Mazzei Propiedades, marcó que los lotes perimetrales suelen tener un menor valor, dependiendo del entorno. “Esto a veces se justifica y a veces no. En ese caso quizás terminan siendo una menor propuesta económica. Por ejemplo, a veces son lotes perimetrales, pero hacia otro barrio privado y no hacia la calle lo que no traería en sí una complicación a nivel seguridad”, explicó.

Las viviendas en venta en los barrios privados parten desde USD 150.000 en adelante y las más lujosas y amplias (más de 250 metros cuadrados) superan los USD 3.000.000, un rango amplísimo.

Para comprar, es importante establecer un presupuesto y definir las necesidades y preferencias, como el tamaño y tipo, las comodidades del barrio y la ubicación deseada.

“Luego, investigar distintos barrios privados: visitar diferentes opciones, consultar con inmobiliarias especializadas e analizar los reglamentos de cada barrio. Finalmente, evaluar los costos adicionales como expensas comunes, impuestos y servicios para tener una visión completa de los gastos involucrados”, aconsejó Federico Rodríguez Dacal, de Dacal Bienes Raíces.

Al cerrar una operación de compra de una casa en un barrio privado, es fundamental considerar diversos aspectos legales y financieros para garantizar una inversión segura.

Legalmente, es esencial revisar el título de propiedad y dominio para asegurarse de que el vendedor sea el legítimo propietario y que el terreno esté libre de embargos, hipotecas o gravámenes.

También se debe verificar que el desarrollo cumpla con las normativas urbanísticas locales y provinciales, y revisar el reglamento de copropiedad para entender las restricciones, derechos y obligaciones, incluyendo el pago de expensas.

Rodríguez Dacal dijo que es crucial evaluar los papeles disponibles al momento de la compra: “Dependiendo del desarrollo, su antigüedad o grado de consolidación, puede estar o no la documentación para realizar un boleto de compraventa con adhesión al fideicomiso, en caso de corresponder, o una escritura traslativa de dominio”.

Al comprar una propiedad, es importante considerar los gastos asociados, que suelen incluir los honorarios de escribanía y gestoría, los cuales pueden variar. Los servicios inmobiliarios, generalmente, representan un 4% del valor de la propiedad.

Withington explicó: “El momento óptimo para realizar una inversión con mejores rendimientos es durante el lanzamiento o etapa de preventa del barrio, ya que estas etapas suelen ser cortas y con cupos limitados. Después de esta fase, la mayoría de los precios ya sufrieron aumentos, por lo que es en la preventa donde se consigue el mejor valor posible”.

En Barrio La Magdalena, la venta es directa del desarrollador, sin comisión inmobiliaria, fee de ingreso al barrio ni gastos ocultos. El comprador solo debe abonar el impuesto al sello, que representa el 1,2% del valor de la vivienda.

“Los errores más comunes provienen de la falta de experiencia y de desconocer que un barrio nuevo puede tardar al menos 15 años en urbanizarse y formar una comunidad. Los barrios en formación esconden riesgos y plazos inciertos; se puede construir, pero no se sabe cuándo los vecinos harán lo mismo, pudiendo vivir en una obra permanente”, alertó Otálora.

El porcentaje de comisión en una compraventa tradicional suele ser del 4% del valor más IVA, aunque esto puede variar según el barrio.

Para propiedades ya construidas, se recomienda elegir diseños y terminaciones que sigan los parámetros del mercado y que sean atractivos para futuros compradores.

Además, dijo Mazzei, “la ubicación dentro del barrio es clave: aunque los lotes perimetrales suelen tener un menor valor, este es un factor que no se puede modificar y debe considerarse cuidadosamente”.

En cuanto a los gastos comunes, los barrios privados tienen costos fijos mensuales, como expensas para el mantenimiento de áreas comunes y servicios de seguridad, que deben incluirse en el análisis financiero a largo plazo.

Rodríguez Dacal puntualizó: “También es importante tener en cuenta los impuestos inmobiliarios, tasas municipales e impuestos sobre transferencias inmobiliarias, ya que pueden variar según la jurisdicción y el tipo de desarrollo”.

Es esencial prestar atención a su distribución; si no convence del todo, se puede evaluar la posibilidad de una renovación. Hoy la demanda privilegia casas luminosas, con playroom, áreas para trabajar o estudiar, parrilla, galería o quincho, piscina y en dos plantas.

“Además, es crucial saber qué proyectamos en esa propiedad. No es lo mismo planificar un retiro sin hijos que proyectar una familia, donde hay que considerar habitaciones adicionales o la posibilidad de ampliar el proyecto, los espacios comunes y factores como el espacio libre para parque o piscina”, concluyó Mazzei.