En agosto se otorgaron $59.000 millones en créditos hipotecarios: qué tipos de viviendas se vendieron

Desde abril, las solicitudes y montos de créditos hipotecarios en Argentina registraron un incremento considerable. Un análisis privado registró que hubo una aceleración y en la ciudad de Buenos Aires se desembolsaron $59.000 millones en créditos hipotecarios a personas físicas, equivalentes a 515 créditos para departamentos de 2 ambientes de 50 metros cuadrados.

Vale recordar que fue el Banco Hipotecario quien primero los reintrodujo con nuevas líneas ajustadas por la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), por hasta $250 millones a treinta años.

Hoy, más de 20 bancos los ofrecen y según un informe de la Fundación Tejido Urbano junto con el economista de la consultora Empiria y experto del sector, Federico González Rouco, el resurgimiento de los créditos hipotecarios es evidente desde abril.

Ese mes, el crédito disponible permitió financiar la adquisición de 33 departamentos. En mayo, la cifra ascendió a 44, en junio a 72, en julio a 190 y en agosto se superaron los 500 créditos.

“A pesar de que estos niveles aún son bajos comparados con la demanda potencial en el país, el crecimiento resulta significativo considerando el punto de partida. Y se estima que la cantidad de créditos se ampliará en el futuro inmediato”, destacó a Infobae González Rouco.

La comparativa, según el análisis, destaca que el periodo de diciembre 2023 a marzo 2024 fue uno de los peores en términos de generación de nuevos créditos hipotecarios, considerando únicamente la crisis pandémica como peor antecedente.

Durante esos meses, el crédito apenas alcanzaba para financiar 20 departamentos por mes, según los valores promedio publicados por Zonaprop. Sin embargo, a partir de abril, cuando tres bancos reabrieron sus programas de crédito, el mercado comenzó a dinamizarse.

Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de la fundación Tejido Urbano, dijo que “en octubre, el crédito alcanzó para 194 departamentos y en noviembre para 201. En promedio, entre enero y septiembre de 2023, el volumen de crédito alcanzaba para 94 crédito mensuales, que luego se duplicaron en el periodo octubre-noviembre”.

Posiblemente 2020-2023 sea el mandato presidencial con menor crédito otorgado, al menos desde que hay registro. “Más allá de 2020, cuando la pandemia podría haber afectado, en 2022 se dio menos crédito (en términos del PBI) que en 2002, por ejemplo”, agregó Álvarez de Celis.

Analizando el escenario del segundo semestre de 2024, el Banco Central informó que la aceleración en la aparición de créditos podría estabilizarse en niveles superiores a los del periodo 2020-2023, pero por debajo del pico de 2016-2017.

Este último periodo se benefició significativamente de la implementación de la UVA, que no se replicará en la actualidad. Así, cualquier mejora futura dependerá de un incremento sostenido en el poder adquisitivo de los salarios.

El impacto de las políticas de vivienda y ordenamiento macroeconómico sobre el mercado crediticio claramente se refleja en los datos. “El periodo 2016-2018 vio una expansión en la originación de créditos hipotecarios, con instituciones financieras como el Banco Nación desempeñando roles clave. Este dinamismo permitió alcanzar picos de hasta 4.500 créditos mensuales durante esos años. No obstante, la crisis cambiaria de 2018 afectó negativamente este crecimiento, reduciendo rápidamente el volumen de créditos emitidos”, recordó Álvarez de Celis.

La reducción del crédito en términos del Producto Bruto Interno (PBI) durante los gobiernos recientes, combinada con la Ley de Alquileres de 2020 (ya derogada por el actual Gobierno por medio de un DNU), amplió la crisis habitacional que persiste en Argentina.

Hay algunas diferencias entre el arranque actual del mercado de créditos hipotecarios y el de 2016. En diciembre de 2015, cuando Cambiemos asumió la presidencia, el punto de partida era similar desde la perspectiva macroeconómica.

Sin embargo, en aquel momento, el volumen de crédito inicial era mayor, equivalente a 280 departamentos mensuales entre enero y abril de 2016. Este volumen comenzó a crecer con la introducción de los créditos UVA y los “Nación Tu Casa”, de Banco Nación. Para julio de 2016 el volumen ya alcanzaba para 385 departamentos de 50 metros, y para fin de ese año se financiaron hasta 1.000 departamentos por mes.

Álvarez de Celis señaló: “En cuanto al futuro del crédito hipotecario en Argentina, la perspectiva es cautelosamente optimista. El reciente crecimiento del volumen de créditos, impulsado por una mayor oferta, demuestra que la demanda siempre estuvo presente”.

Sin embargo, es probable que el proceso de nuevos créditos encuentre un techo más rápido que en el período 2016-2018, debido a que los ingresos actuales tienen un menor poder de compra.

Aunque es posible que el crédito se acomode en niveles superiores a los del período 2020-2023, quedará por debajo del pico de 2016-2017 hasta que haya un crecimiento sostenido de los salarios. Por tanto, cualquier mejora en el acceso a la vivienda y en la dinamización del mercado inmobiliario deberá depender de una mejora en el poder adquisitivo de los ingresos, informó el trabajo.

“No obstante, el crecimiento reciente es una señal prometedora tanto para el acceso a la vivienda como para el mercado inmobiliario en general”, concluyó González Rouco.