Cómo comprar una propiedad a través del nuevo blanqueo de capitales

Desde el anuncio del Gobierno sobre las operaciones autorizadas por el ministerio de Economía para el blanqueo de capitales, se observó un aumento significativo en las consultas dentro del mercado inmobiliario. Esta medida, que permite la inversión de dinero blanqueado en proyectos inmobiliarios, promete revitalizar el sector de la vivienda junto con la reintroducción de los créditos hipotecarios.

La Dirección Nacional de Impuestos de Economía detalló en relación al Régimen de Regularización de Activos que el blanqueo de dinero en efectivo tiene dos instancias:

• Si se blanquea hasta USD 100.000 no se paga impuestos
• Si se blanquea más de USD 100.000, se deberá pagar el 5% sobre el total del dinero blanqueado excepto que se le dé el destino previsto en la ley y reglamentación.

Si el dinero en efectivo regularizado se mantiene en el sistema financiero hasta el 31 de diciembre de 2025, no habrá multas y no se establecerá un tope. Adicionalmente, Economía publicó los destinos permitidos para los fondos regularizados. Estos destinos incluyen la inversión en proyectos inmobiliarios nuevos que cuenten con un avance inferior al 50% al 8 de julio de 2024.

Aunque también desde el sector informaron que también el blanqueo permite la compra de viviendas usadas, medida muy esperada en el Real Estate en general.

Sebastián Domínguez, CEO de SDC Asesores Tributarios, explicó a Infobae: “Este blanqueo de capitales, bajo ciertas condiciones, puede permitir tanto la compra de inmuebles usados como la inversión en propiedades en desarrollo o en construcción. Según detalles proporcionados por las inmobiliarias y desarrolladoras, desde el anuncio, hubo un flujo constante de consultas sobre cómo proceder con dichas compras a través del sinceramiento de fondos no declarados”.

Las inmobiliarias ya reportan un 20% más de consultas más desde inicios de agostos por parte de interesados en adquirir viviendas a través del blanqueo.

Cuando se blanquea dinero en efectivo, sin importar si supera o no los USD 100.000, el mismo debe depositarse en una cuenta Cuenta Especial de Regularización de Activos (CERA).

En los blanqueos de hasta USD 100.000 en efectivo se puede comprar un inmueble usado o nuevo antes del 30 de septiembre sin pagar impuesto y encuadrar como una operación onerosa prevista en la reglamentación. “Es decir, no es necesario esperar a que termine la primera etapa”, agregó Domínguez.

Existen limitaciones para los blanqueos de montos superiores a USD 100.000. Domínguez acotó: “si se quiere comprar un inmueble usado y evitar el pago del impuesto deberá conseguir un vendedor que acepte que se le transfieran los fondos a una cuenta CERA de este último. Si el dinero va de una cuenta CERA a otra cuenta CERA no habrá retención del 5%”.

Pero el vendedor deberá mantener esos fondos en la cuenta CERA o usarlos para los destinos indicados por la ley para evitar el impuesto. De lo contrario, si se quiere retirarlos de la cuenta, el Banco aplicará una retención del 5%, explicó Domínguez.

Quien blanquea más de USD 100.000 en efectivo también podrá retirar a partir del 1 de octubre el dinero para comprar un inmueble usado sin transferir los fondos a una cuenta CERA pero ahí sufrirá la retención del 5 por ciento.

Una vez el dinero está en una CERA, el titular puede darle diversos destinos sin pagar impuestos, de acuerdo a la reglamentación vigente. Algunas opciones son transferirlo a una cuenta comitente para invertir en títulos públicos, obligaciones negociables, fondos comunes de inversión u otros instrumentos.

Esto permitiría que el dinero blanqueado se reintegre al circuito económico sin tributar, generando actividad, al menos inicialmente. Sólo se pagarían impuestos si el titular de la CERA decide retirar el dinero de la cuenta.

Quienes tengan hasta USD 100.000 en efectivo y no los hayan declarado podrán blanquearlos sin pagar impuesto ni sufrir penalidades.

Para montos mayores deberán pagar el 5% sobre el total depositado si no le dan los destinos para evitar el impuesto.

Quienes mantengan el dinero blanqueado en la cuenta CERA o lo destinen a inversiones autorizadas hasta el 31/12/2025, como proyectos inmobiliarios, podrán blanquear sin tope ni impuestos.

Hasta esa fecha en el caso de aquellos que blanqueen hasta USD 100.000, es posible realizar la transferencia de estos fondos a otra cuenta antes del 30 de septiembre para posteriormente adquirir un inmueble. La AFIP podrá verificar que se haya realizado la compra del inmueble, pero no es necesario mantener la propiedad hasta finales de 2025, dado que no hay un límite de tiempo estipulado para estos casos. Sin embargo, si el monto blanqueado supera los USD 100.000 y se destina a un proyecto inmobiliario, entonces el inversor debe mantener dicha inversión hasta fines de 2025. De no cumplirse esto, y si los fondos son utilizados para otros fines, el beneficio del blanqueo podría ser revocado por la AFIP.

Domínguez amplió que si un contribuyente blanqueó hasta USD 100.000 y los transfiere de la CERA a otra cuenta común de su titularidad antes del 30/9/2024, deberá justificar bajo declaración jurada que se destinarán a operaciones onerosas documentadas y deberá concretarlas hasta esa fecha. La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) podrá controlar si se le dió el destino declarado y si no se hizo, podrá dar por decaídos los beneficios del blanqueo.

En el segmento esperan que el Blanqueo active la compra de unidades en pozo como usadas y a estrenar. En este último caso es vital que las viviendas dispongan de papeles en regla y que el vendedor esté dispuesto a recibir el dinero a través de una cuenta CERA.

Iván Ginevra, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, expresó su optimismo respecto a estas medidas: “Hay muchas esperanzas en el sector, sumado a lo de los créditos hipotecarios”.

Ginevra sugirió que debe “depositarse el dinero en una cuenta CERA y después darle los destinos que quiere según la reglamentación permite evitar el pago de impuestos, por ejemplo, transfiriendo a una cuenta especial comitente y de ahí para proyectos permitidos”.

El precio de un inmueble se determinará bajo tres parámetros de valor: de adquisición, fiscal y mínimo, el que sea superior. Esto es relevante debido a la fluctuación del tipo de cambio y su impacto en la valuación de propiedades.

Los fondos blanqueados que se queden en las cuentas CERA hasta diciembre de 2025 estarán exentos de bienes personales, “lo cual representa un incentivo adicional para los contribuyentes que desean regularizar su situación fiscal sin incurrir en costos adicionales”, concluyó Ginevra.