¿Es rentable comprar un departamento para alquilar?: en cuánto tiempo se recupera la inversión

El mercado de alquileres en Buenos Aires está mostrando signos favorables para los inversores inmobiliarios. Tras la derogación de la Ley de Alquileres mediante un DNU, el relanzamiento de los créditos hipotecarios, y la implementación del blanqueo que permite invertir fondos no declarados en propiedades, se observó un notable aumento en las consultas y operaciones inmobiliarias.

Esta situación generó mayor dinamismo e incrementó el interés por la compra venta de unidades para destinar en alquiler. La relación alquiler/precio para contratos habitacionales, según datos de Zonaprop, se sitúa actualmente en el 4,29% anual.

Esto significa que, en promedio, se necesitarían 23,3 años de alquiler para recuperar la inversión inicial en una propiedad.

Según Reporte Inmobiliario, la rentabilidad media al inicio de un contrato de alquiler en pesos para unidades usadas sin amoblar varía según el tipo de vivienda. Los monoambientes ofrecen una rentabilidad ligeramente superior al resto, alcanzando un promedio del 4,16% anual. En comparación, las unidades de dos dormitorios presentan una rentabilidad promedio del 4,15% anual, y los departamentos de dos ambientes se ubican en el 4,12%; a su vez, las unidades más grandes, de cuatro ambientes, registran una rentabilidad ligeramente inferior, situándose en el 3,95% anual.

Mientras que Monitor Inmobiliario informó que hoy existen casi 15.300 inmuebles en alquiler publicados en la ciudad de Buenos Aires, cuando en el mismo mes de 2023 había sólo 5.622 (la mayoría eran en dólares) con una expansión de la oferta del 172,11% interanual.

Daniel Bryn, socio de Zipcode y quien realiza Monitor Inmobiliario, confirmó a Infobae que “la rentabilidad de los alquileres se recuperó notablemente en comparación con los últimos dos años. Esta mejora se asocia directamente con la derogación de la Ley de Alquileres, permitiendo ajustes más frecuentes y adaptados a la situación del mercado”.

En 2022, la rentabilidad promediaba el 2,8%, y ahora se incrementó de manera significativa, según informan desde el mercado inmobiliario: hay barrios porteños que otorgan hasta cuatro puntos más.

En cuanto a los precios actuales para alquilar en CABA, un departamento de dos ambientes tiene ahora un valor que oscila entre los $481.000 y $485.000 mensuales en promedio. Mientras que un tres ambientes oscila en los $580.000 en promedio.

Frente a este panorama, Bryn ofreció una recomendación clave para quienes disponen de ahorros: “Para aquellos interesados en comprar propiedades como inversión, es recomendable enfocarse en zonas de alta demanda como Recoleta. Estos barrios no solo garantizan una rápida ocupación, sino que también ayudan a mantener la estabilidad de los precios de alquiler a lo largo del tiempo”.

Según Monitor Inmobiliario el ranking de los 10 barrios con más departamentos en alquileres tradicionales en CABA se presenta de la siguiente manera:

Palermo: 3.750.

Recoleta: 2.357.

Belgrano: 1.644.

Caballito: 845.

Puerto Madero: 779.

Nuñez: 543.

Balvanera: 461.

Villa Urquiza: 456.

Villa Crespo: 447.

Almagro: 436.

“Este incremento en la oferta se debe en parte a los cambios legislativos y las nuevas prácticas en los contratos de alquiler, que ahora permiten ajustes más frecuentes basados en el Índice de Precios al Consumidor (IPC), inflación o de acuerdo a lo pactado entre propietarios e inquilinos, lo cual puede ser cada tres, cuatro o seis meses”, señaló Bryn.

Villa Lugano (según Zonaprop) se destaca como el barrio con el retorno más alto para los inversores, registrando una rentabilidad promedio del 7,3%, seguido por Balvanera y La Boca con un 6,1%; sin embargo, barrios de alta demanda como Palermo, con un 4%, y Belgrano, con un 4,2%, muestran menores rendimientos en comparación con los barrios mencionados anteriormente, pero se benefician de una mayor demanda por alquileres tradicionales.

Lisandro Cuello, experto inmobiliario, señaló que los barrios como Almagro, Constitución, La Boca, Once y Liniers, aunque menos atractivos para inversores de alto poder adquisitivo, ofrecen mayores rendimientos debido a precios de venta accesibles y tarifas de alquiler competitivas.

“Optando por inquilinos responsables y solventes, mediante un proceso riguroso de selección que incluya verificaciones de antecedentes y referencias, se puede proteger la propiedad y asegurar ingresos constantes”, recomendó.

Comparativamente, los alquileres temporarios fueron una opción popular dadas sus tarifas diarias más altas. Sin embargo, hoy disminuyeron debido a factores económicos y la preferencia por contratos habitacionales tradicionales.

Bryn, afirmó que la ubicación es un factor determinante en el rendimiento de los alquileres tradicionales. “Belgrano y Palermo, debido a su infraestructura, seguridad y perspectivas de crecimiento, aseguran tanto una alta demanda como ingresos superiores por alquiler”.

La gestión de la ocupación continua de propiedades es esencial para maximizar la rentabilidad.

Especialistas también aconsejan invertir en zonas céntricas y bien conectadas, aquellas con alta demanda, puede reducir el riesgo de tener unidades vacantes. Las propiedades bien mantenidas y con precios competitivos atraen a más inquilinos.

En julio último, los alquileres temporarios, ofrecidos a través de plataformas como Airbnb o Booking, presentaron una rentabilidad potencial mayor debido a las tarifas diarias más elevadas, aunque perdieron demanda debido a la disminución del turismo y el cambio en las preferencias de los estudiantes hacia los alquileres tradicionales.

Cuello señaló que aunque la rentabilidad promedio alcanza el 6% anual, actualmente a los propietarios les lleva más tiempo alquilar sus inmuebles equipados y amoblados.

Hasta agosto de 2023, un alquiler temporario se colocaba en el mercado en unos 15 o 20 días; ahora, estos mismos inmuebles tardan hasta 45 días en alquilarse.

“Esto implica que los costos de mantenimiento y expensas no se recuperan con la frecuencia de antes, lo que pone en riesgo la estabilidad de la ecuación financiera”, concluyó Cuello.