El aumento interanual superior al 230% en los costos de construcción de viviendas de buena calidad, ahora entre USD 1.200 y USD 1.500 por metro cuadrado, complicó la realización de grandes proyectos. Aunque los precios de ciertos materiales se estabilizaron, algunas obras enfrentan retrasos o se detienen completamente.
En julio, el precio del metro cuadrado de construcción en tierra bonaerense aumentó un 1,32%, alcanzando $1.414.307 según el índice que releva la Asociación Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires, la menor cifra desde junio de 2022, aún así, los valores actuales requieren un replanteo financiero para quienes desarrollan nuevas casas en urbanizaciones.
Esta dinámica impulsó la reactivación del mercado de compra y venta de viviendas ya construidas, tanto usadas como nuevas, en los barrios privados del Gran Buenos Aires (GBA). Se estima que en los últimos 3 meses se vendieron más de 500 casas, sobre todo las que tienen menos de 10 años de antigüedad.
La demanda de casas en barrios privados evolucionó hacia requerimientos más sofisticados, incluyendo numerosos amenities como SPA, sauna, club-house con restaurante y áreas de coworking. Proyectos como Puertos destacan por incorporar incluso playas internas y opciones gastronómicas, planeando abrir un MALBA.
Según Zacarías Allan Withington, de Coldwell Banker Puerto Norte, “la elección de barrios a menudo se centra en si ofrecen o no facilidades náuticas, como Yacht en Nordelta y Bahía Villanueva en Villanueva, que son preferidos por los aficionados a las actividades acuáticas. La proximidad a colegios y servicios esenciales también es crucial, buscando ubicaciones que faciliten desplazamientos cortos”.
Las propiedades más populares son aquellas con vistas a lagunas o ríos, generalmente con tres dormitorios, uno en suite, y un espacio adicional para trabajar desde casa, una tendencia intensificada por la pandemia.
Withington acotó: “Predomina el interés por diseños modernos que integran espacios interiores con exteriores a través de amplios ventanales y paisajismo interactivo. Las áreas de convivencia como la galería con parrilla, barra, horno de leña y zonas chill out (relajación) son especialmente valoradas, así como la cocina de concepto abierto que une el living y el comedor”.
“En cuanto a la ubicación dentro de los barrios, las propiedades cercanas al agua con orientación norte y en cul de sac por la privacidad son altamente preferidas
Políticas laborales flexibles (teletrabajo o esquema híbrido) y servicios esenciales cercanos facilitan la compra de lotes en desarrollos nuevos por jóvenes de unos 35 años, con opciones de financiamiento accesible.
En Villanueva, los precios de las casas varían notablemente: en Vila Marina 1 y 2, los valores oscilan entre USD 200.000 y USD 300.000 para lotes de 400 metros cuadrados. “En Laguna Grande y Barrio Náutico Canal, las casas van desde USD 400.000 hasta USD 700.000 en lotes de 650 m2 a casi 800 m2″, señaló Withington.
En Nordelta, los precios comienzan en USD 500.000 en barrios consolidados como Castaños, Los Alisos y Caletas. En áreas premium como La Isla, Castores, El Golf, Virazón, Puentes y El Yatch, los precios parten de USD 1.000.000, con una valorización que continúa en ascenso.
Línea Oeste
Julieta Gitel, de Matías Szpira Bienes Raíces proporcionó una visión actual sobre los barrios privados en la zona oeste, específicamente en La Cesarina, Prados del Oeste y Campos de Álvarez (ubicados entre Moreno y General Rodríguez).
Los precios de las casas varían allí de USD 200.000 a USD 450.000, dependiendo de la ubicación y las comodidades, con una tendencia general hacia propiedades de tres y cuatro ambientes con cochera.
Las características más valoradas por los compradores incluyen un mínimo de tres habitaciones, así como áreas de quincho, parque y pileta.
“Las propiedades más buscadas son aquellas con un diseño minimalista y moderno, destacando por detalles de construcción de alta calidad como buenas aberturas y sistemas de calefacción eficientes. Además, las ubicaciones más deseables dentro de los barrios son aquellas centrales o con vistas a atractivos como golf o lagunas”, amplió Gitel.
Recientemente, advierten en esta zona una preferencia por propiedades más amplias, especialmente aquellas con más de cuatro ambientes y ubicadas en planta baja, continuando la tendencia hacia ambientes integrados.
En pleno avance
En Canning, entre los partidos de Ezeiza y Esteban Echeverría se mantiene el despegue por mudarse a 40 minutos del centro porteño. Esta zona mantiene el movimiento del mercado inmobiliario suburbano.
Gastón Mazzei, gerente general de Mazzei Propiedades, reporta una notable baja en los precios de propiedades en el corredor de Canning/San Vicente, llevando a muchos a preferir comprar lotes para construir. Los precios para casas de tres y cuatro ambientes con cochera varían entre USD 170.000 y USD 230.000″.
De acuerdo con los amenities y posicionamiento que tiene cada barrio en particular, hay opciones que escalan de casas de USD 300.000 1.000.000 de dólares.
La demanda joven motoriza las operaciones y los compradores buscan propiedades con espacios amplios, cocinas abiertas, y áreas exteriores como quinchos y galerías.
Las ubicaciones más valoradas en los barrios de Canning, como Venado 1 y 2, Horizontes al Sur o Santa Inés son los lotes internos que ofrecen privacidad y seguridad, y aquellos cerca de agua o vistas naturales.
En construcción, Mazzei destaca que una parte de la demanda prefiere técnicas diversas como paneles autoportantes y métodos en seco para acelerar la entrega sin comprometer la calidad de su hogar.
Casas en La Plata
En áreas cercanas a La Plata también creció el interés para comprar viviendas en lugares como City Bell, Gorina, Gonnet o por ruta 2 entre el partido cuya ciudad cabecera es la capital provincial y Brandsen.
Alejandro Gordún, gerente de ventas en Inmobiliaria Otero Rossi CB, dijo que “los precios de las casas varían considerablemente, con valores que oscilan entre USD 300.000 y USD 500.000, dependiendo de la ubicación, accesibilidad, nivel de desarrollo del barrio y servicios ofrecidos. Las viviendas de tres y cuatro ambientes con cochera son las más comunes en estos rangos de cotización”.
Los compradores buscan principalmente la seguridad y la privacidad que estos espacios ofrecen, además de valorar altamente las comodidades como espacios verdes, piscinas, gimnasios y áreas recreativas.
Gordún precisó que las propiedades más demandadas “son aquellas que ofrecen modernidad y funcionalidad, destacando características como vistas agradables, amplios interiores, cocinas equipadas, baños modernos, sistemas eficientes de calefacción y refrigeración, y piscinas privadas”.
En cuanto a la ubicación dentro de los barrios, las áreas más deseables son aquellas cercanas a los accesos principales y distantes de los lotes perimetrales, lo que asegura vistas óptimas y una menor densidad de tráfico, contribuyendo a una mayor tranquilidad para los residentes.
“Además, se hay un creciente interés en los espacios adecuados para el teletrabajo, reflejando los cambios en las necesidades residenciales derivados de las nuevas dinámicas laborales”, concluyó Gordún.