Cómo comprar una propiedad: las tres alternativas que hay en el mercado, con sus riesgos y beneficios

Todos aquellos interesados en adquirir una vivienda usada, a estrenar o en pozo deben recurrir a distintas estrategias y mecanismos de financiamiento tener éxito en la operación. En primer lugar, los créditos hipotecarios, que volvieron recientemente al mercado a través de las propuestas de más de 18 bancos; por otro lado, las unidades en construcción, que permiten comprar una vivienda de pozo a precios mucho más accesibles; y la tercera alternativa es el canje inmobiliario, al que habitualmente recurren aquellas personas que buscan un inmueble usado.

Conocer estos mecanismos y seguir las recomendaciones de los especialistas puede marcar la diferencia entre una transacción exitosa y una que implicará una carga financiera insostenible.

Después de seis años con escasez de créditos hipotecarios, la situación inmobiliaria en la Argentina empezó a cambiar y volvió a ofrecerle una esperanza a quienes desean adquirir una vivienda propia.

Ezequiel Leibaschoff, director comercial de GCH, destacó a Infobae que los créditos hipotecarios comenzaron a ofrecer nuevas oportunidades. Esta reactivación promete facilitar el acceso a la compra de una propiedad, incluyendo refacciones, mejoras o ampliaciones. Estos créditos están disponibles para trabajadores en relación de dependencia, autónomos (responsables inscriptos o monotributistas) y, en aquellos que ofrece el Banco Nación, también para jubilados y pensionados que cobren sus haberes en esa entidad”.

La mayoría de los bancos ofrecen préstamos sin tope máximo, con plazos de 20 a 30 años y tasas de interés entre el 3,5% y el 8,5%. Los requisitos para acceder incluyen DNI, poseer un buen historial crediticio, resúmenes de tarjetas de crédito y distintos comprobantes de pago.

Los monotributistas deben tener un año de antigüedad en AFIP y presentar tres pagos. Los empleados en relación de dependencia deben presentar tres recibos de sueldo y un certificado laboral.

El mercado inmobiliario pasó por dos etapas con los créditos hipotecarios: primero, la falta de información y requisitos estrictos impidieron ventas. Luego, las operaciones se reactivaron, especialmente en unidades usadas, por el aumento del 20% en los costos de obra de unidades nuevas.

Agustín Walger, director de Nuevos Emprendimientos de Lepore Propiedades, explicó que esto inclinó la preferencia hacia unidades a estrenar, impulsadas por la financiación privada ofrecida por desarrolladoras y facilitando el pago de la diferencia de precio.

El aumento distanció el valor de un inmueble “usado” respecto de uno “a estrenar”. Un dos ambientes usado se mantuvo en el rango entre USD 75.000 y 80.000 dólares, mientras que uno a estrenar en pozo subió a USD 95.000 y 100.000 dólares. Si estuviera terminado, rondaría los 130.000 dólares.

“Este ajuste de valores permitió la compra de unidades usadas en los últimos 60 días. Quienes tenían capital y no podían acceder a unidades nuevas, usaron préstamos para reformar las propiedades adquiridas”, dijo Walger.

Los nuevos créditos hipotecarios en Argentina tienen las siguientes características:

• · Tasa de Interés: Entre 5% y 10% anual, fijas o variables.
• · Plazo: Entre 15 y 30 años.
• · Monto: Hasta el 80% del valor de la propiedad.
• · Ahorro inicial: 20% a 30% del valor de la propiedad.
• · Tasación: Se requiere una tasación oficial.
• · Documentación personal: DNI, estado civil y documentos del cónyuge.
• · Requisitos: Recibos de sueldo, declaraciones de impuestos, buen historial crediticio, antigüedad laboral de 6 meses a 2 años.
• · Ajustes: Algunos créditos ajustados por inflación o IPC.
• · Relación cuota-ingreso: La cuota no debe exceder del 30% al 40% del ingreso neto.
• · Ingreso mínimo: Entre $1.800.000 y $2.200.000 mensuales (depende del banco).
• · Gastos adicionales: Escrituración, seguros y comisiones.

Walger comentó: “La flexibilización de requisitos y nuevas promociones facilitan el acceso, aunque es crucial analizar bien cada crédito”.

Comprar una propiedad en pozo implica adquirir una vivienda en fase inicial de construcción, abarcando de 24 a 36 meses para su finalización. Esta modalidad permite adquirir una propiedad a un precio más bajo, ideal para quienes buscan su primera vivienda o desean invertir para alquiler.

“Esta opción facilita el acceso a la vivienda propia con menor impacto financiero inicial. Hay desarrolladoras que proponen financiamiento directo con un pago adelantado del 25% y 60 cuotas ajustadas por el Índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC)”, señaló Leibaschoff.

Este método permite distribuir el costo en cuotas estables, reflejando la inflación del sector de la construcción y asegurando previsibilidad financiera.

El canje de departamentos permite a los propietarios intercambiar inmuebles sin necesidad de vender primero. Las desarrolladoras evalúan ubicación, demanda y calidad constructiva del inmueble. La permuta inmobiliaria es similar a un trueque, donde se puede añadir dinero si los valores no coinciden.

Comprar en pozo es más económico y permite acceder a mejores ubicaciones o viviendas más grandes. Ofrece personalización y financiamiento en cuotas, con incremento de valor durante la obra. “Sin embargo, hay riesgos como demoras y costos adicionales; es crucial elegir desarrolladores con buena reputación, recomendó Leibaschoff.

Los autónomos y monotributistas tienen ventajas y desafíos al solicitar créditos hipotecarios. Pueden mostrar mayores ganancias, pero enfrentan dificultades para comprobar ingresos y se perciben como un mayor riesgo, lo que deriva en tasas más altas o menores montos aprobados.

Invertir en propiedades en pozo ofrece precios bajos y facilidades de pago, pero también conlleva riesgos como retrasos y cambios económicos. Los proyectos pueden enfrentar demoras por clima o materiales, especialmente en construcciones de 1.500 a 3.000 m2, con retrasos de hasta 180 días. Además, problemas financieros de la desarrolladora pueden poner en riesgo la inversión.

Walger recomienda: “Analizar exhaustivamente el proyecto, la desarrolladora y las condiciones del mercado. Solicitar toda la documentación necesaria y prepararse para un compromiso a largo plazo. Este enfoque asegura una inversión exitosa, con opción de vender la unidad y recuperar el capital con ganancia”.