Aunque volvió el crédito hipotecario, cambiar de vivienda con permuta sigue vigente: claves a tener en cuenta

La permuta sigue vigente como una alternativa atractiva para quienes buscan cambiar de vivienda. De hecho, el sector inmobiliario detecta un crecimiento en el número de operaciones de este tipo. Distintos portales ofrecen más de 3.000 propiedades en CABA y 6.000 en el Gran Buenos Aires que incluyen la opción de permuta.

El interés se centra principalmente en personas que buscan ganar metros cuadrados o acceder a unidades de mayor contacto con el exterior. Si bien la reintroducción de los créditos hipotecarios reactivó el mercado de la vivienda (crecieron las consultas en bancos e inmobiliarias y se tramitan más operaciones con financiamiento bancario), la permuta se mantiene como herramienta vigente para quienes buscan cambiar de hogar.

Hasta principios de 2019 sólo el 3% de las operaciones se hacían mediante permutas. Con matices, la proporción creció en algún momento de la pandemia y escalaron hasta el 10% según fuentes del mercado inmobiliario.

Entre las causas de este avance se destaca la situación de aquellos propietarios que, al no disponer de ahorros suficientes, recurren a la permuta para cambiar de vivienda. La vuelta de las hipotecas amplía el panorama y ofrece nuevas posibilidades para quienes buscan comprar y vender propiedades.

Existen diferentes opciones para transferir un inmueble de una persona a otra. La permuta inmobiliaria, explicó a Infobae el escribano Bernardo Mihura de Estrada, director general del Registro de la Propiedad de la la ciudad de Buenos Aires, “es un contrato bilateral en donde una parte, dueña de un inmueble, lo transfiere a otra persona, que es dueña de otro inmueble y que se lo entrega a cambio del primero. Si las propiedades son de diferentes valores se puede pactar una compensación en dinero para igualar los bienes”.

Ahora bien, si la compensación es mayor al valor del bien menor técnicamente no es permuta, sino venta con compensación. “El tratamiento impositivo de la permuta es más beneficioso que el de dos ventas cruzadas. El Impuesto de Sellos, es decir el gravamen al instrumento de transferencia (en este caso permuta) se reduce a la mitad”, destacó Mihura de Estrada.

Un síntoma favorable para el segmento es el reciente crecimiento del número de actos notariales por mes tanto en CABA como en la provincia de Buenos Aires donde se hacen en estos tiempos entre 4.000 y 5.000 y 8.000 escrituras respectivamente. Y un buen porcentaje ahora son permutas.

En lo que se refiere a documentación y requisitos habituales de escrituración se trata a la permuta como dos ventas cruzadas.

“En las permutas es muy importante el asesoramiento integral del escribano ya que no es una operación tan habitual y las partes tienen que conocer detalladamente las características del contrato. Si no hay entregas de dinero en compensación obviamente entendemos que no sería necesario indagar sobre orígenes de fondo, ya que no los hay, más allá de cumplir con todos los régimen de información de la UIF (Unidad de Información Financiera) y de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP)”, añadió Mihura de Estrada.

También hay gente suele entregar autos en parte de pago. Técnicamente se puede hablar de permuta en ese caso, ya que se entrega una cosa (inmueble) por otra cosa (vehículo).

La ventaja en el Impuesto de Sellos de CABA es que el 3,5% se calcula sobre el 50% de los valores transferidos, no sobre la totalidad, ya que la norma fiscal considera ambas transferencias como una única operación. Si hay compensación en dinero, también se aplica el 3,5% sobre ese monto. Y el trámite se realiza a través de un escribano.

Por su parte con la derogación del Impuesto a la transferencia de inmuebles (ITI) se economizaron los costos como en cualquier otra transferencia.

Hay algunos otros gastos como estudio de títulos, libre deudas, certificados registrales y catastrales, tasas registrales y honorarios notariales (todo esto puede ascender hasta el 3% + IVA del valor de mercado de cada una de las propiedades aproximadamente y según las particularidades del contrato).

En una permuta se solicita la misma documentación que se requiere para una operación de compra-venta. Como el título de la propiedad original inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble, votocopias de DNI y la constancia de CUIL/CUIT del comprador, vendedor y sus convivientes o cónyuges cuando corresponda. Informes de dominio e inhibición.

Si se trata de un inmueble afectado a la propiedad horizontal también es requisito una copia del reglamento de copropiedad y administración, o del reglamento de propiedad horizontal, el libre-deuda de expensas, y en varios casos, el plano de afectación a la propiedad horizontal.

Mihura de Estrada señaló que es común que familias permuten su departamento en zonas urbanas por una casa en zonas suburbanas, buscando más espacio, vida más sana y naturaleza. Este tipo de operación se volvió frecuente últimamente.

A veces se hacen propuestas que no terminan bien porque varios ofrecen mucho menos de lo que vale la propiedad pretendiendo obtener una quita mayor, y salvo que alguien esté desesperado por vender, no aceptará la rebaja.

“De reducir el precio se puede acordar como mucho un 10% o 12% del valor, pero es habitual que quien acepte la permuta tampoco se regale demasiado y tratará de sostener la cifra de cotización lo más que pueda”, comentó Mariana Lucángeli, analista del mercado inmobiliario porteño.

Durante la primera mitad del año se concretaron diversas operaciones de permuta confirmaron desde el segmento.

“Sobre todo, se entregaron propiedades de menor valor como parte de pago”, señaló Ximena D’Adam, de Century 21 D’Adam.

Para que estas operaciones sean exitosas, es fundamental prestar atención a ciertos aspectos clave. “En primer lugar, es esencial revisar la documentación y el estado legal de la propiedad que se entrega como parte de pago antes de avanzar en la negociación”, advirtió D’Adam.

Esto incluye verificar la titularidad, la existencia de deudas o gravámenes, y la situación impositiva del inmueble.

Otro aspecto importante es dejar asentado, desde el inicio de la negociación, cómo se abonarán los gastos de sellos y notariales. Esto evitará malentendidos y diferencias económicas mientras la operación esté en curso.

Es fundamental realizar una tasación profesional de la propiedad que se entrega como parte de pago para determinar su valor real. D’Adam concluyó: “Por último, es importante recordar que los gastos notariales se dividen en partes iguales entre ambas propiedades”.