Compra de vivienda desde el pozo: todo lo que hay que saber antes de decidirse a invertir

Una de las alternativas que suele atraer a quienes buscan adquirir una vivienda y no disponen de todo el dinero de inmediato es comprarla desde el pozo, es decir, desde la etapa inicial de construcción. Esta opción generalmente permite pagar un anticipo y luego cuotas durante el desarrollo de la obra.

Aunque regresó el crédito hipotecario para la compra de unidades usadas y a estrenar, por ahora las viviendas en pozo solo pueden adquirirse a través del blanqueo de capitales.

Los expertos consideran crucial seguir ciertos consejos para asegurar una inversión exitosa en este tipo de proyectos. En el contexto actual del segmento, hay varios beneficios y desventajas:

• Revaluación del activo a lo largo del tiempo: Cuanto más temprano se invierte en un proyecto, mayor es la probabilidad de obtener un mejor retorno, debido a la naturaleza del negocio inmobiliario.

“Las expectativas positivas en el mercado inmobiliario, impulsadas por un clima de negocios favorable y la desregulación de las condiciones para los alquileres, aumentan las posibilidades de revalorización. La reaparición de mejores herramientas para financiar la compra de inmuebles, como los créditos hipotecarios, refuerza este beneficio”, contó a Infobae Eduardo Bagnato, director de emprendimientos de Toribio Achával.

• Recuperación de los negocios de renta: Se espera una normalización y mejora en los negocios relacionados con la renta de inmuebles, lo que agrega valor a la inversión.
• Oportunidad de financiamiento: Es posible adquirir una vivienda en pozo con financiamiento, ya sea a través del desarrollador, de manera incipiente con apoyo bancario, o una combinación de ambos.

• Incremento de costos: La aceleración de la inflación y/o la volatilidad del tipo de cambio podrían aumentar los costos, afectando el valor final de la inversión.
• Demoras en la entrega: Existe el riesgo de retrasos en el tiempo pactado, lo que puede generar inconvenientes para los compradores.
• Competencia con el mercado de usados: Todavía hay oportunidades en el mercado de viviendas de segunda mano con precios, productos y ubicaciones que pueden resultar más atractivas que los nuevos proyectos. Sin embargo, la financiación para esos casos suele ser limitada, excepto para quienes califiquen para los nuevos créditos hipotecarios.

La compra en pozo, que consiste en adquirir propiedades antes de su construcción, se ha vuelto atractiva en tiempos de recesión por ofrecer financiación flexible adaptada al avance de obra.

Kevin Savelski, director Grupo 8.66, dijo a este medio que “invertir en pozo no solo permite acceder a precios más bajos en comparación con propiedades terminadas, sino que también brinda la oportunidad de participar en el diseño y personalización del departamento. Esta estrategia maximiza el retorno de la inversión y facilita la entrada de nuevos inversores al mercado, asegurando que el proyecto final cumpla con las expectativas y aumente su valor en el mercado”.

Savelski explicó que los desarrolladores buscan financiar la construcción con el capital de ventas anticipadas, lo que permite ofrecer descuentos atractivos. Además, como los inversores compran en una etapa temprana, a menudo obtienen mayor rentabilidad a largo plazo, debido a que el valor de la propiedad tiende a aumentar una vez finalizada la construcción.

Sin embargo, la compra en pozo también presenta desafíos, el principal es la incertidumbre relacionada con la finalización del proyecto. Es esencial evaluar la reputación del desarrollador y la solidez financiera del proyecto antes de comprometerse.

“Investigar proyectos anteriores del desarrollador y sus tiempos de entrega puede proporcionar una idea precisa sobre la probabilidad de que el proyecto se complete según lo prometido”, añadió Savelski.

Hay opciones de financiación que se extienden por el plazo de la obra, en general entre 24 y 30 meses, y otras que cuentan con hasta 60 cuotas, facilitando el acceso a la vivienda.

Además, dependiendo de la etapa del proyecto en la que se ingrese, el comprador puede obtener hasta un 30% de rentabilidad entre el valor de pozo y el de reventa.

Según Ezequiel Leibaschoff, director comercial de GCH, “las unidades de 1 y 2 ambientes serán las más demandadas, ya que se ajustan mejor a los parámetros del blanqueo. Además, los nuevos créditos hipotecarios, aunque aún en fase inicial, podrían impulsar aún más este segmento del mercado”.

La compra de viviendas en pozo está experimentando un notable impulso, especialmente con la expectativa del nuevo Blanqueo de capitales.

“Este mecanismo podría actuar como un dinamizador clave, incrementando la demanda en un mercado que ya muestra una tendencia alcista en los precios debido a la alta demanda y la progresiva absorción de la oferta disponible. Esta tendencia se observa con mayor fuerza en zonas estratégicas de CABA, como Núñez, Belgrano y en el corredor norte del Gran Buenos Aires (GBA), dijo Leibaschoff.

Uno de los aspectos cruciales para los compradores interesados en invertir en viviendas en pozo es el conocimiento de los precios y sus factores de variación. En CABA, los precios por metro cuadrado varían sustancialmente según la demanda de las zonas: oscilan en promedio entre USD 2.300 en áreas menos demandadas y USD 3.400 en las más solicitadas.

Mientras que en GBA el costo por m2 oscila entre USD 2.150 por m2 promedio y puede subir a USD 3.200 en viviendas lujosas.

“Las constructoras suelen ofrecer planes de financiación para la compra de viviendas en pozo que incluyen un anticipo del valor del inmueble, generalmente entre 20% y 40%, seguido por cuotas mensuales que se extienden de 24 a 36 meses. En los últimos tiempos, algunos desarrolladores están también colaborando con bancos para ofrecer alternativas de financiación más amplias, como utilizar los boletos de compra-venta como garantía de pago”, amplió Eduardo Bagnato.

Los gastos adicionales en la compra de una vivienda en pozo varían según la etapa: al firmar el boleto, se abona escribanía y parte del Impuesto de Sellos; al tomar posesión, los costos de equipamiento de zonas comunes; y en la escrituración, el saldo del Impuesto de Sellos y honorarios de la escribanía.

También es importante considerar las expensas de obra y la tasa de inscripción en el Registro de la Propiedad.

Para minimizar riesgos y maximizar el retorno de inversión en una vivienda en pozo, Ezequiel Leibaschoff recomendó elegir proyectos en ubicaciones estratégicas con alto potencial de valorización. Además, es crucial contar con asesoramiento legal y financiero adecuado, y optar por planes de pago flexibles que se alineen con la capacidad financiera del comprador.

“Es clave definir el objetivo de la inversión y elegir la mejor ubicación posible. También se recomienda optar por proyectos diseñados por estudios de arquitectura con trayectoria, destacó Bagnato.

Las inmobiliarias deben analizar títulos de propiedad, aprobaciones y documentación del desarrollador para apoyar mejor al inversor.

Kevin Savelski subrayó que regulaciones más estrictas y tecnologías avanzadas pueden hacer que las inversiones sean más seguras y transparentes. “Nos esforzamos en cumplir con todas las normativas y garantizar transacciones claras, protegiendo los intereses de nuestros clientes”, afirmó.

Los planes incluyen pagos escalonados distribuidos a lo largo del proceso de construcción. Una opción habitual es el plan 30/70, donde se abona el 30% del valor del inmueble al firmar el contrato y el 70% restante en cuotas durante la construcción o al finalizar el proyecto.

Savelski concluyó: “Antes de comprometerse con un plan de financiación, es crucial que el comprador evalúe su capacidad financiera a largo plazo y considere tanto los pagos mensuales como el saldo final, así como todas las cláusulas y términos del contrato”.