Alquilar en el conurbano: ya no se consiguen departamentos de dos ambientes por menos de $200.000

De acuerdo a un informe privado, en el oeste y sur del Gran Buenos Aires (GBA) se registró el mayor alza en lo que va del año de los precios de alquiler de departamentos. Esa zona del conurbano acumula el mayor incremento de precios de alquiler con un 50,8% mientras que en el norte del GBA el incremento es de 47,6% durante 2024. Además, el informe deja en claro que ya no se consiguen departamentos de dos ambientes por menos de $200.000 al mes.

Desde que a finales del año pasado se derogó la Ley de Alquileres, la oferta de unidades en GBA viene en aumento, aunque en menor medida que en comparación con la Ciudad de Buenos Aires, donde la oferta se expandió un 195% desde que rige el DNU del gobierno. En el conurbano, en cambio, la oferta subió un 60% y cuesta conseguir casas ubicadas en áreas céntricas.

Con un mercado más dinámico, los precios, que venían creciendo con fuerza desde 2021, empezaron a moderarse y los aumentos quedaron por detrás de la inflación acumulada al medirse interanualmente.

De acuerdo con el análisis de Zonaprop, el precio medio de un departamento de dos ambientes en el GBA oeste-sur registró en julio un aumento del 4,7% y se ubica en $313.839 mensuales.

El valor promedio acumulado en 2024 (50,8%) se ubica 12 puntos porcentuales por encima del incremento de CABA (38,8%) y casi 4 puntos porcentuales por encima del de GBA norte (47,6%).

Ezeiza lidera el ranking de barrios más caros de GBA, con un precio medio de $416.069 por mes. Le siguen Canning ($406.827) y Sáenz Peña ($370.214 mensuales). En contrapartida, Florencia Varela, La Tablada y Burzaco se presentan como los más económicos para alquilar. Con precios medios de $218.703, $223.294 y $242.738 mensuales, respectivamente.

En GBA norte, el precio medio sube un 3,9% en julio y acumula un aumento del 47,6% en 2024. Un departamento de dos ambientes se ubica en $427.692, mientras que uno de tres ambientes se ubica en $638.474 por mes.

Nordelta se posiciona como el barrio de zona norte con los valores más altos, con un precio medio de $522.828; Olivos y Florida completan el podio, con precios medios de $516.472 y $507.295 mensuales, respectivamente. Por el contrario, Los Polvorines ($292.705), José León Suárez ($302.700) y San Andrés ($321.299) son los barrios que más económicos.

La oferta de alquileres en Lanús y Ezeiza mostró un comportamiento fluctuante. Actualmente, la disponibilidad es escasa, ya que las alternativas de contratos que van finalizando se renuevan a valores muy superiores debido a las actualizaciones.

“Lo que entra al mercado se alquila rápidamente, pero siguen faltando unidades porque varios inquilinos prefieren renovar y negociar bajo la nueva regulación. Aun así, la oferta se expandió notablemente desde que rige el DNU. Se estima que el crecimiento ronda entre el 40% y el 60%, impulsado por una nueva perspectiva de los propietarios, quienes ven más rentable su inversión y pueden recuperar su inmueble en 24 meses, lo que dura el contrato”, dijo a Infobae Leandro Gómez, de Leandro Gómez Propiedades.

Los contratos que se están realizando bajo la nueva regulación suelen ajustarse cada cuatro meses basados en el Índice de Precios al Consumidor (IPC). Los alquileres de dos ambientes en Lanús y Ezeiza rondan los $220.000, mientras que los de tres ambientes varían según la zona y la calidad de construcción.

Las zonas con mayor auge en alquileres actualmente son Lanús y Canning Centro. Según Gómez, estas áreas vieron un incremento en la demanda debido a su ubicación estratégica y la calidad de vida que ofrecen.

En cuanto a los precios de compra-venta, existen variaciones importantes. En Lanús, un departamento de dos ambientes puede costar entre USD 70.000 y USD 120.000, mientras que uno de tres ambientes varía entre USD 180.000 y 230.000 dólares. “En la zona de Canning, los precios son más elevados; un dos ambientes puede valer entre USD 90.000 y USD 150.000, y un tres ambientes entre USD 250.000 y USD 350.000″, comentó Gómez.

Aún los créditos hipotecarios no despegaron del todo. Desde el mercado inmobiliario del GBA coinciden en que la gente tiene intención y crecieron las consultas un 40% desde que se relanzaron, pero el ritmo de decisión es más lento que en CABA.

Según Federico Vinelli, de Vinelli Inmobiliaria, la demanda en Tigre y Vicente López mostró patrones particulares.

En líneas generales, las casas tienen más demanda que los departamentos. En Tigre, los alquileres de departamentos de dos ambientes se situaron en torno a los $550.000 y de tres ambientes en $700.000 por mes en promedio.

En términos de áreas más demandadas, Vinelli destacó que en Tigre las zonas con mayor auge son el centro, la parte residencial, la llamada Isla de Tigre y áreas próximas a San Fernando. La zona de la Panamericana también tiene considerable interés. En Vicente López, el cordón de la Avenida del Libertador sigue siendo el más solicitado y uno de los más cotizados del norte del conurbano.

En cuanto a compra-venta, en Tigre, los precios promedio para departamentos de dos y tres ambientes son de USD 110.000 y USD 130.000, respectivamente. En Vicente López, los valores promedio para dos ambientes son de aproximadamente USD 150.000 y USD 190.000 para tres ambientes.

“Los créditos hipotecarios generaron gran cantidad de consultas y de manera incipiente comienzan a realizarse operaciones en viviendas apto crédito”, concluyó Vinelli.