Blanqueo: cuáles son las inversiones inmobiliarias a las que se puede destinar el dinero exteriorizado

Con el objetivo de reactivar el mercado inmobiliario y fomentar la inversión en proyectos en construcción, en el sector desarrollador confían en que esta medida permita a los inversores destinar el dinero blanqueado a edificios en pozo, una opción que presenta ventajas tributarias en el actual contexto económico para quienes dispongan de ahorros y deseen sincerarlos.

La posibilidad de invertir en viviendas en pozo se posiciona como una estrategia atractiva, especialmente en un momento donde la construcción continúa siendo uno de los motores clave para la economía argentina.

Además de contribuir al crecimiento del sector, este blanqueo de capitales brinda a los inversores la oportunidad de ingresar al mercado a valores competitivos, aprovechando la etapa inicial de los proyectos, donde los precios suelen ser más accesibles. En comparación con una unidad a estrenar, los valores pueden ser hasta un 30% más bajos en el precio de publicación.

El último blanqueo durante el gobierno anterior recaudó más de $47.000 millones hasta mitad del año pasado, pero ahora se espera una suma mayor. En el sinceramiento que duró entre 2022 y 2023 las viviendas en obras más comercializadas fueron las de 2 y 3 ambientes.

En otro escenario y con algunas modificaciones al mecanismo vigente hasta 2023, César Litvin, experto tributarito del Estudio Lisicki, Litvin & Asoc., dijo a Infobae que “los interesados deben contar con los fondos no declarados en efectivo, depositarlos en una cuenta especial en el país antes del 30 de septiembre de 2024, y elegir un proyecto inmobiliario nuevo que a inicios de julio de 2024 tuviera un grado de avance inferior al 50%; los fondos podrán utilizarse para el boleto de compraventa, la escritura o el aporte a fideicomisos de construcción”.

No hay que esperar para tomar la decisión de ingresar al blanqueo, ya que hay tiempos operativos muy cortos y cualquier demora puede implicar la pérdida de una gran oportunidad.

“Es recomendable acercarse al banco con el que se opera y solicitar la apertura de la cuenta especial, mientras se consulta a un contador para asistencia en las presentaciones necesarias, que requieren intervención especializada”, puntualizó Litvin.

A un costo muy bajo, permite utilizar fondos no declarados en el circuito formal sin cuestionamientos sobre los impuestos que debieron pagarse para su obtención (impuesto a las ganancias, IVA) ni para su tenencia en años anteriores (impuesto sobre los bienes personales).

Además, libera de eventuales sanciones penales cambiarias por la compraventa de moneda extranjera en el mercado blue.

Es crucial cumplir con los pasos formales (apertura de cuenta, depósito de fondos, presentaciones ante AFIP) en tiempos muy cortos.

Litvin aconsejó: “También es importante seleccionar un proyecto inmobiliario que sea de agrado y que cumpla las condiciones requeridas por el régimen respecto del avance de obras”.

Es fundamental tomar una decisión rápida, contar con asesoramiento especializado para cumplir con los requisitos del régimen, y planificar tanto el patrimonio como los impuestos a mediano y largo plazo. “Elegir a un contador es tan decisivo como elegir a un cardiólogo”, aconsejó Litvin.

Conforme la nueva reglamentación emitida, en una primera instancia, las inversiones de pozo resultaron ser las alternativas habilitadas y, por consiguiente, las que más despliegue de demanda tienen.

Resulta un gran beneficio que un inversor pueda adquirir un inmueble de pozo de hasta USD 100.000 sin tener gastos impositivos. Además, sobre ese monto no se proveerán multas ni penalidades por no haber declarado dicho dinero con anterioridad.

Sabrina Zapico, de SZ Canning Propiedades, señaló que la adquisición puede realizarse mediante boletos de compraventa, cesiones, aportes o adhesiones a fideicomisos, o inmuebles efectivamente escriturables. Esto ofrece flexibilidad a los inversores para elegir la modalidad que mejor se adapte a sus necesidades y facilita su integración en el mercado formal sin incurrir en costos adicionales”.

La ley prevé una franquicia en los blanqueos por hasta USD 100.000. Las inversiones en proyectos inmobiliarios pueden ser por mayor o menor valor.

Litvin aclaró: “Pueden utilizarse otros fondos, blanqueados o previamente declarados, para sumarse en la inversión por valores superiores a esa suma, o utilizarse parcialmente por sumas inferiores. Lo importante es saber que todo importe blanqueado deja de necesitar inmovilización en cuenta si es invertido en este tipo de proyectos”.

La manifestación de adhesión al régimen está activa desde el 18 de julio, hasta el 31 de marzo de 2025.

• Etapa 1: hasta el 30 de septiembre de 2024, se abona una alícuota del 5% sobre el excedente de USD 100.000.
• Etapa 2: hasta el 31 de diciembre de 2024, la alícuota es del 10%.
• Etapa 3: hasta el 31 de marzo de 2025, la alícuota asciende al 15%.

El procedimiento consiste en, primero, se manifestar la adhesión. Por ejemplo, para la primera etapa la manifestación de la adhesión es hasta el 30 de septiembre, y el pago anticipado del 75% si corresponde impuesto. Y después, hasta en la primera etapa, hasta el 30 de noviembre, se presenta la declaración jurada. Esa declaración jurada recién va a estar disponible después del cierre de cada etapa de adhesión.

El formulario de Declaración Jurada estará disponible a partir de las siguientes fechas, según cada etapa:

• Etapa 1: 7 de octubre de 2024.
• Etapa 2: 2 de enero de 2025.
• Etapa 3: 1 de abril de 2025.

La norma también reglamenta la posibilidad de adelantar el pago de Bienes Personales de 2023 a 2027 con una alícuota de 0,45% por año, lo que exime al contribuyente de presentar la declaración jurada hasta 2028 y le otorga estabilidad fiscal, es decir, no se podrán cobrar mayores alícuotas durante ese periodo sobre su patrimonio.

En desarrolladoras e inmobiliarias se notó un incremento considerable de las consultas, y por consiguiente de las reservas de compra.

Para alquilar, suelen consultar por unidades de 1 a 3 ambientes, mientras que para usuarios finales los departamentos de 2 a 4 ambientes son los más requeridos en barrios porteños o zonas consolidadas del Gran Buenos Aires, como Vicente López o San Martín, entre otras. También se buscan casas de 3 y 4 ambientes en obras en barrios privados.

“Este beneficio presenta un plazo no muy extenso donde los inversores deben seleccionar las alternativas y decidir la más conveniente con celeridad y rapidez”, amplió Zapico.

En cuanto a ubicaciones y desarrollos en particular que están despertando más interés entre los compradores que utilizan el blanqueo, Zapico agrego que “particularmente la zona de Canning captó auge en las locaciones temporales por su cercanía al aeropuerto, los espacios innovadores, modernos y de nuevos desarrollos. La variedad de gastronomía, hacen que la gente elija Canning para hospedarse de manera temporal”.

Ello lleva a los inversores a la compra de departamentos de 1 a 4 ambientes, dúplex o propiedades de pozo .

En la ciudad de Buenos Aires hubo movimientos considerables en la demanda, Puerto Madero, Palermo, Caballito, La Paternal, Núñez, Villa Crespo, Almagro, Chacarita, entre otras zonas incrementaron el caudal de consultas.

Gabriel Brodsky, de Predial, concluyó que el blanqueo, junto con los créditos hipotecarios, despertaron el mercado. “Es probable que antes de fin de año el sector experimente un crecimiento total en comparación con los últimos cinco años, durante los cuales el sector atravesó una crisis extensa, y que los precios de las viviendas vuelvan a apreciarse”.