Con escasa participación del crédito, en el primer semestre se vendieron unas 20.000 propiedades en CABA, el mejor dato desde 2019

Hasta junio se concretaron 19.952 operaciones de compraventa en la ciudad de Buenos Aires según el Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires. Un informe privado del mercado inmobiliario confirmó así que con esta cifra se registró un aumento de 25,4% interanual, lo que marcó el mayor volumen operado desde 2019.

Casi el 97% de estas operaciones fueron realizadas por personas o familias que poseen ahorros propios o porque vendieron una propiedad y pudieron ampliarse o achicarse en superficie. El impacto de la reintroducción de los créditos hipotecarios UVA, que recién ahora estarían teniendo un incipiente efecto, se podrá ver en las próximas mediciones.

Fabián Achával, de Fabián Achával Propiedades, quien realiza el análisis del mercado inmobiliario porteño a través del Radar Inmobiliario, atribuye el aumento interanual en la cantidad de escrituras realizadas en junio en CABA a tres factores principales: “los precios de los inmuebles, que en términos históricos están bajos (comparable a niveles de 2004 en términos reales); el fuerte aumento del costo de la construcción, que implica mayores precios a futuro; y un cambio de expectativas en el mercado”, dijo a Infobae.

Aunque hubo una caída del 7,8% en las escrituras respecto a mayo, Achával interpreta que la volatilidad cambiaria siempre impacta en la cantidad de operaciones, aunque la tendencia de las visitas y consultas en las inmobiliarias sigue en alza.

Las operaciones con hipoteca alcanzaron los 141 actos (+5,5% interanual) y continúan con una participación baja en el total de actos concretados en CABA, con tan solo el 2,7% del total.

“A fines de abril comenzaron a proliferar créditos hipotecarios UVA de distintos bancos y por lo tanto se espera un repunte a corto plazo. La variable clave para observar es el salario real en dólares, que hoy es un 38% inferior a lo que era en la primera ola de créditos UVA de Mauricio Macri (segundo semestre 2016). El desempeño comparado desde su lanzamiento es similar”, precisó Achával.

Desde el sector informaron que la demanda de vivienda es tan grande que la noticia de los créditos UVA fue bien recibida, incluso en un contexto macroeconómico desafiante. Los créditos hipotecarios irán aumentando lentamente a medida que los bancos generen la logística necesaria, similar a lo ocurrido durante la administración de Macri.

El relanzamiento de los créditos hipotecarios provocó un aumento significativo en las consultas, representando un 30% de los llamados recibidos. “Estas consultas a menudo se traducen en visitas concretas a los inmuebles, indicando un interés real y activo por parte de los compradores”, dijo Jimena Maderna, de Maderna Relaciones Inmobiliarias.

Los departamentos de 2 ambientes son los más buscados por aquellos que utilizan los nuevos créditos hipotecarios, especialmente para vivienda propia. Estos compradores se enfocan en propiedades con un valor de hasta USD 150.000, priorizando ubicaciones bien comunicadas y con acceso a servicios esenciales.

Maderna amplió que, en términos de ventas concretadas, los departamentos de 2 ambientes, seguidos por los de 3 ambientes, dominaron el mercado en los últimos meses. “Esta tendencia se debe a la accesibilidad financiera, la alta demanda para vivienda propia y la preferencia por ubicaciones bien comunicadas”.

Es crucial analizar por separado los valores de publicación y los precios de cierre, ya que sus movimientos pueden no coincidir.

Según Zonaprop, en junio los valores de publicación aumentaron un 5,5% interanual y acumulan cinco meses en alza tras 55 meses de caídas. Mercado Libre también reporta cinco meses de crecimiento consecutivo con un incremento del 4,6% interanual.

La dinámica de los valores de publicación varía según el segmento. En junio, las propiedades en pozo lideraron con un aumento del 12,8% interanual por el aumento de los costos para edificar medidos en dólares que comienzan a trasladarse a las unidades en obras, seguidas por los inmuebles a estrenar con un 8,2%, y los usados con un 3,6%, por debajo del promedio en CABA.

Los valores de lista de los nuevos anuncios según Mercado Libre y la Universidad de San Andrés se incrementaron un 11,2% interanual en julio.

Achával agregó: “Los nuevos avisos ingresan a valores más altos, lo que anticipa un ciclo alcista también en los precios de cierre, especialmente en propiedades de hasta 100.000 dólares. Los segmentos desde USD 100.000 a USD 200.000 muestran menor impacto y los de más de USD 200.000 se mantienen estables”.

A manera de ejemplo, en base a valores de Zonaprop, los departamentos usados se apreciaron interanualmente de la siguiente manera: en Puerto Madero, los valores pasaron de USD 5.395 a USD 5.683 por metro cuadrado, un incremento del 5%; en Palermo, de USD 2.770 a USD 2.974 , un aumento del 7%; en Belgrano, de USD 2.527 a USD 2.676, creciendo un 6%; en Núñez, de USD 2.537 a USD 2.701, también con un aumento del 6%; en Recoleta, de USD 2.435 a USD 2.507, lo que representa un incremento del 3%; y en Caballito, de USD 1.969 a USD 2.071 por m2, un aumento del 5% interanual.

“Pese a los desafíos macroeconómicos, el mercado inmobiliario sigue en un microclima de crecimiento. Se espera que en los próximos meses comiencen a traccionar los créditos hipotecarios y el blanqueo de capitales”, concluyó Achával.