Desde la implementación del decreto de Javier Milei que derogó la Ley de Alquileres, el mercado inmobiliario en Buenos Aires y en las principales ciudades del país registró cambios significativos que transformaron la manera en que los inquilinos y propietarios interactúan.
Ese DNU derogó las leyes previas que habían impuesto condiciones rígidas y poco flexibles para alquiler, permitiendo el regreso de acuerdos más personalizados entre las partes. El resultado posibilitó un escenario más dinámico y favorable para ambas partes, donde las condiciones de los contratos se negocian libremente, sin plazos fijos y en cualquier moneda.
Alberto Héctor Loyarte, experto del Real Estate y corredor inmobiliario, destacó a Infobae que “uno de los efectos más notables de este cambio es la revitalización del alquiler tradicional, que ahora resulta más conveniente que el alquiler temporario. La alta inflación y la caída del turismo internacional redujeron la demanda de alquileres temporarios, dejando cientos de propiedades amobladas vacías, especialmente en zonas menos turísticas. Este cambio en la demanda condujo a varios propietarios a volver al mercado del alquiler tradicional, donde las condiciones de contratación son más estables y predecibles”.
Con el aumento de casas y departamentos en alquiler post DNU (en CABA fue de casi el 200%), las unidades para Airbnb también se modificaron. Varios grandes centros urbanos como Mendoza, Mar del Plata y Córdoba capital, enfrentaron una escasez de viviendas en pesos debido a la abundancia de alquileres temporarios y en dólares hasta fin de 2023.
Argentina parece haber vuelto al mercado anterior, favoreciendo los acuerdos habitacionales a largo plazo. Según un informe de Inmodata, basado en datos de Inmoup, a medida que aumentan los inmuebles para alquilar y vivir, los destinados al turismo y al temporal disminuyen en Mendoza capital. Solo el 19% de los alquileres se ofrece por día y amoblados, mientras que el 81% requiere un mínimo de 30 días, apuntando a un público diferente al turista.
En CABA, la rentabilidad del alquiler temporario se redujo a un 4% interanual promedio, mientras que el formato tradicional escaló al 5% en algunos barrios. Por eso, hay dueños que prefieren los acuerdos a largo plazo
“El alquiler tradicional ofrece contratos de dos años con ajustes periódicos, permitiendo adaptarse a la economía. Además, se pueden negociar términos específicos, lo que brinda flexibilidad y seguridad,” explicó Loyarte.
Recomendaciones legales
El DNU, vigente desde diciembre de 2023, produjo un cambio radical, estableciendo principios de libertad contractual inéditos en las relaciones de alquiler.
Enrique Abatti (h.), abogado especialista en derecho inmobiliario y directivo de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, señaló que la normativa benefició tanto a locadores como locatarios, aumentando la oferta de viviendas y permitiendo a los inquilinos negociar precios. “Antes del 1 de julio de 2020, cuando comenzó a regir la Ley de Alquileres derogada por Javier Milei, había entre 15.000 y 20.000 viviendas en alquiler en la CABA; ese número cayó drásticamente a unas 1.300 en junio de 2023 debido a las leyes 27.551 y 27.737. Pero, con la entrada en vigencia del DNU, la oferta trepó a casi 16.000 viviendas en apenas siete meses”, aseguró.
Los cambios eliminaron el plazo mínimo legal de tres años y la obligación de ajustar los alquileres con el Índice de Contratos de Locación (ICL), permitiendo a las partes elegir libremente el índice de ajuste y la periodicidad del mismo. “Los inquilinos ahora pueden elegir y negociar precios, con una disminución de hasta un 20% en algunos barrios porteños. Este fenómeno se observa en todo el país”, agregó Abatti (h.).
Desde el segmento recomiendan a los inquilinos acudir a una inmobiliaria para buscar un inmueble acorde a sus expectativas y posibilidades de pago, asegurándose de que el locador esté legitimado para alquilar.
Mariano Esper, abogado y profesor especializado en temas inmobiliarios y empresariales, cree que la mayor oferta permite a los inquilinos elegir y negociar plazo, precio, ajustes y montos de los depósitos de garantía, además de ofrecer fiadores no propietarios si tienen un empleo estable. Factores que facilitan acuerdos con propietarios incluyen la libertad para pactar el plazo de los contratos, montos de los depósitos de garantía, moneda de pago y la posibilidad de rescindir anticipadamente el contrato.
“Al negociar un alquiler, es clave entender las condiciones de actualización de precios y el ajuste estimado. Los inquilinos deben ser conscientes del plazo abierto del contrato y negociar su duración”, comentó Esper.
Es esencial revisar detalladamente el inmueble y el contrato antes de firmar, asegurando que se especifique la distribución de gastos y reparaciones para evitar conflictos.
Esper compartió un ejemplo: “Una pareja que quería alquilar en la costa pudo negociar mejores condiciones gracias al DNU vigente. Siempre aconsejo consultar a un profesional para garantizar términos claros y justos”.
Tradicional vs alquiler temporario
Tanto para propietarios como para inquilinos, es más conveniente alquilar por plazos tradicionales ya que genera estabilidad y previsibilidad.
“En el alquiler temporario, la alta rotación de inquilinos incrementa el riesgo de falta de pago y deterioro del inmueble, además de la ausencia de garantía de fianza. En locaciones tradicionales, siempre se pacta una garantía que responde en caso de incumplimiento del inquilino, lo que brinda mayor seguridad al propietario”, señaló Abatti (h.).
Defensa inquilina
Desde la implementación del DNU, el mercado de alquileres registró cambios significativos, pero aún enfrenta desafíos importantes. A pesar del aumento en la oferta de propiedades, miles de inquilinos no ven mejoras concretas en su capacidad de acceder y mantener una vivienda. Los contratos más breves y los aumentos frecuentes generan incertidumbre, lo que lleva a considerar la mudanza como la única opción viable.
Si bien el escenario cambió y la oferta de viviendas se expandió –por ejemplo, en el AMBA es récord–, no todas las voces son favorables en el actual contexto.
Ludmila Victoria Mazzoni Amado, del estudio Jurídico Mazzoni & Asoc., señaló que “el DNU no ha resuelto el problema habitacional de fondo. Si bien hay un aumento en la oferta de alquileres, los contratos breves y los incrementos significativos a corto plazo siguen siendo una preocupación. Miles de inquilinos enfrentan dificultades para pagar, lo que convierte a la mudanza en una opción casi obligada”.
El esquema de locación tradicional sigue siendo preferido por los inquilinos, principalmente porque la mayoría de los acuerdos se realizan en pesos, la moneda que perciben la mayoría de los asalariados que alquilan.
“En cuanto a la relación entre inquilinos y propietarios, aunque sigue existiendo una gran desigualdad, algunos propietarios mostraron disposición a renegociar los alquileres debido a los incrementos desproporcionados, priorizando mantener buenos inquilinos sobre obtener rentas desfasadas del mercado”, amplió Mazzoni Amado.
El alquiler tradicional ofrece estabilidad y organización en la vida diaria, algo que el alquiler temporario no puede garantizar. Este último causó problemas en zonas turísticas, donde la falta de viviendas para residentes permanentes provocó situaciones críticas, como la falta de médicos en San Martín de los Andes, o la falta de opciones para habitar en San Carlos de Bariloche.
Se recomienda que los inquilinos no firmen un contrato sin leerlo previamente y que busquen asesoramiento legal. “Además, aconsejamos solicitar un inventario detallado del estado del inmueble para evitar futuros reclamos y problemas”, concluyó Mazzoni Amado.