Construcción de viviendas en los barrios porteños: cuáles son las zonas de mayor actividad

El Observatorio Estadístico del Colegio Inmobiliario porteño informó que en mayo último se otorgaron 86 permisos para nuevas obras en la ciudad de Buenos Aires. La superficie registrada fue de 133.966 metros cuadrados, lo que representa un incremento del 17,09% respecto del mes anterior.

Los barrios con más permisos otorgados fueron Villa Urquiza y Palermo, con 9 permisos cada uno, representando el 20,9% del total. Belgrano se destacó por ser el barrio con mayor superficie registrada, 12.906 m2, lo que equivale al 9,63% del total.

Miguel Chej Muse, coordinador del observatorio, dijo a Infobae que si bien antes de fin de año habrá cambios en el Código Urbanístico, la actividad mejoró en los últimos meses en relación al arranque del año. “La alta concentración de permisos en barrios como Palermo se debe a la demanda. Su infraestructura y seguridad los hacen atractivos para los compradores. Construir en áreas de alta o baja demanda tiene el mismo costo de construcción, pero cambia la incidencia del lote. Por eso, los desarrolladores prefieren barrios con mayor demanda y mayor valor de venta por metro cuadrado”, explicó a Infobae.

En el caso de Villa Urquiza, aunque tiene una alta concentración de permisos, la densidad de metros a construir no es tan alta debido al tipo de unificación permitida. Esto impacta las características del barrio, que suele tener más espacio verde y mayor superficie registrada para construcciones.

En contraste, Belgrano destaca por permitir mayor construcción en altura, gracias a su zonificación, lo que resulta en más metros cuadrados por proyecto registrado. También es una zona demográficamente consolidada y atractiva para los compradores.

“Las políticas locales permiten construcción de baja altura en algunos barrios, con zonificaciones que determinan la línea de basamento y la profundidad de los lotes. Esto afecta principalmente a barrios como Villa Urquiza, donde la mayoría de los desarrollos son de clase media. Varios proyectos se presentaron anticipadamente para cumplir con la normativa vigente y evitar afectaciones debido a cambios futuros por el Código Urbanístico que deberá modificarse en breve”, añadió Chej Muse.

El precio promedio de construcción es de USD 1.100 por metro cuadrado aproximadamente, dependiendo del barrio, con una incidencia del lote que varía entre USD 500 y USD 800 por m2.

Hasta fin del año pasado la construcción estaba barata en dólares. Con el cambio de Gobierno, “los costos se duplicaron y alcanzaron su pico en marzo. A partir de ahí, con el aumento del dólar, el costo de construcción se ajustó y en los últimos dos meses ha bajado un poco, siendo más razonable”, detalló Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).

Desde marzo los precios de venta se elevaron un 15% aproximadamente también en dólares, por el alza de los costos que debió trasladarse al precio final de la vivienda. Tabakman destacó que, a diferencia de marzo y abril, cuando el aumento abrupto del costo de construcción causó preocupación, ahora el panorama es más optimista. Esta mejoría impulsó la demanda en varios desarrollos inmobiliarios que están encontrando niveles proyectados de rentabilidad más favorables.

Además, los bancos comenzaron a acercarse con ofertas crediticias, lo que también ayuda. Tabakman afirmó que las hipotecas están comenzando a ofrecer financiación para desarrollos inmobiliarios, “Esta combinación de menores costos y mayor acceso al crédito crea un escenario positivo para los desarrolladores inmobiliarios en los próximos meses”, afirmó.

El sector de la construcción de viviendas se encuentra en plena transformación. Pasando de un modelo barato a uno caro donde es necesario actualizar precios y volver a cotizar. A esto se suma que gran parte del sector estaba abastecido por la obra pública. Con alta inflación, los valores subieron, pero la falta de obra pública hizo que los valores se ajustaran.

Julieta Ginevra, directora de GNV Group, comentó: “la industria está atravesando varios cambios y todos los actores están re cotizando para descubrir el punto de equilibrio en cuanto a precios. Aunque estos cambios resultan en precios más caros, la magnitud del aumento aún es incierta. En cuanto a los costos actuales, el sector premium tiene más margen para absorber incrementos, pero siempre se busca mejorar la rentabilidad sin alterar la calidad”.

Para enfrentar los desafíos del aumento de costos y cambios en la regulación, se implementan varias estrategias, desde la concepción hasta la construcción del proyecto. Durante el diseño arquitectónico, se revisan costos constantemente; se utiliza la ingeniería de valor con asesores; se licitan contratos por rubro invitando a varios proveedores, y se compran materiales directamente para evitar sobrecostos.

En la fase de construcción, se vigila el cronograma para minimizar plazos y controlar los costos mensuales. “Los desarrolladores más capaces permanecerán”, afirmó Ginevra.

En cuanto al futuro del mercado inmobiliario, considerando las cifras recientes de permisos de obra y el aumento de la superficie registrada para nuevas construcciones, se espera una fase de ajuste y crecimiento. Ginevra concluyó: “Tenemos una perspectiva optimista, el dinamismo del sector y las nuevas condiciones crediticias junto con las estrategias implementadas permitirán mantener la rentabilidad y avanzar en nuevos proyectos”.