La primera vivienda: ¿qué gastos hay que tener en cuenta?

Dar el paso de comprar una vivienda es uno de los hitos más importantes en la vida, especialmente para jóvenes que buscan independizarse y las parejas que ven la oportunidad de pasar del alquiler a ser propietario.

En un momento en que los créditos hipotecarios UVA regresaron al mercado, es crucial tener en cuenta todos los gastos adicionales involucrados y no descuidar ningún detalle para que la inversión sea un éxito.

Además del costo de la vivienda, hay que considerar comisiones inmobiliarias, anticipos y la elección del inmueble pensando en su posible reventa futura. Estos factores son clave para evaluar la viabilidad de la operación, por lo que es fundamental asesorarse y analizar bien todas las implicancias de esta trascendental operación.

Mariano Gubitosi, gerente comercial del Grupo Portland, dijo a Infobae que hay varios factores que definen las compras de primera vivienda. “La ubicación, el precio y los servicios del edificio o barrio privado son claves. La zona debe tener buena accesibilidad, transporte público, y opciones como bicicletas. También es importante la cercanía a instituciones educativas, clubes deportivos y oficinas”.

En cuanto al edificio en sí, lo ideal es que tenga los últimos avances en tecnología, como domótica y reconocimiento facial para los ingresos al edificio, las unidades y los amenities, en lo posible.

Los millenials (entre 19 y 35 años) con buen poder adquisitivo pueden acceder a inmuebles a estrenar o modernos. Si la vivienda es usada, es clave priorizar los accesos, el estado de la propiedad, y el costo de las expensas, que vienen subiendo con mucha fuerza mes a mes.

Estas comodidades y seguridad adicionales son muy valoradas por los compradores de primera vivienda que buscan calidad de vida y una inversión a futuro.

“El edificio o complejo habitacional debe contar también con sectores de coworking flexibles, que funcionen como una verdadera extensión del departamento. También se busca el concepto de comunidad, que traspasa los límites de cada unidad residencial y genera una sinergia entre los diferentes usuarios”, añadió Gubitosi.

Al comprar su primera vivienda, los jóvenes priorizan ubicación, vistas abiertas, espacios amplios y modernos, balcones, buena iluminación, ventilación, espacios verdes y seguridad.

Al visitar una propiedad usada, es aconsejable revisar el funcionamiento de puertas y ventanas, la presión del agua, la presencia de humedad en las paredes y el estado de los pisos.

La intención de satisfacer las necesidades de los compradores jóvenes exige a que los nuevos desarrollos inmobiliarios deban priorizar aspectos como la eficiencia energética.

“El uso de materiales reciclados, la minimización de residuos, paneles solares y la creación de espacios verdes para promover la calidad de vida y el bienestar de los propietarios. Hay proyectos que buscan obtener certificaciones de sostenibilidad como los LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) o las casas pasivas (viviendas diseñadas para ahorrar entre 70% y 90% de energía, utilizando técnicas y energías renovables) entre tantas otras para sumarle reputación al emprendimiento”, dijo Juan Manuel Manfé, de Century 21 Nimahaus.

Gubitosi acotó: “Es fundamental que los emprendimientos contemplen la incorporación de lo más avanzado en tecnología para la sustentabilidad. Esto representa un ahorro en la utilización de recursos de agua y huella de carbono, tanto del proceso de obra como del edificio en funcionamiento a futuro”.

Mario Gómez, de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, dijo que “el precio de las viviendas, las restricciones de los créditos hipotecarios y el incremento del costo de los alquileres contribuyeron a hacer este proceso particularmente difícil. Cientos de jóvenes optan por el alquiler en contra de las expectativas de sus padres, que los inducen a tratar de adquirir la casa propia y varias veces los ayudan económicamente para comprar”.

En general, para la vivienda, los jóvenes apuntan a los tickets accesibles, a partir de valores por debajo de los 100.000 dólares.

Gubitosi contó que “es importante tener en cuenta a quiénes aportan los fondos al momento de la creación del proyecto, es decir, no solo a quien va a habitar el departamento sino también a quien va a financiar esa propiedad”.

Los jóvenes compradores buscan viviendas a estrenar o usadas con espacios abiertos, luminosos, modernos y cálidos. Las características esenciales incluyen cocinas integradas, espacios verdes, balcones aprovechables y áreas comunes como salones de usos múltiples.

Manfé resalta que los desarrolladores están adaptando sus proyectos para cumplir con estas demandas, incorporando todas estas comodidades en sus diseños.

En Palermo, un monoambiente a estrenar cotiza entre USD 70.000 y USD 90.000, mientras que un usado varía entre USD 60.000 y USD 70.000. Los dos ambientes nuevos se encuentran entre USD 120.000 y USD 150.000, y los usados entre USD 90.000 y 105.000 dólares.

En tanto, una casa en el Gran Buenos Aires, con tres ambientes, supera los USD 75.000 en el caso de la usada, y USD 90.000 de primera mano.

El proceso de compraventa de un inmueble implica varios documentos clave, algunos de los cuales requieren intervención de un escribano, como de una inmobiliaria:

• Reserva: Documento proporcionado por el corredor inmobiliario al comprador, que representa su oferta y el monto entregado como seña. No garantiza la transacción, pero asegura que la propiedad no será ofrecida a otros compradores hasta que se acepte o rechace la propuesta. Si el comprador se echa atrás, pierde el dinero de la reserva; si el vendedor rechaza, el dinero se devuelve.
• Refuerzo: Es opcional y se firma tras la reserva, cuando se acuerdan precio, forma de pago y lugar de escrituración. Asegura el compromiso de ambas partes. El comprador entrega una suma adicional, que se retiene como compensación en caso de arrepentimiento. Si el comprador se retira, el vendedor recibe el monto; si el vendedor desiste debe restituir la suma adelantada.

• Boleto de Compra-Venta: Documento opcional donde se formaliza el compromiso de escrituración. El comprador entrega un porcentaje del valor del inmueble y ambas partes quedan obligadas a cumplir con la transacción.
• Escritura de la propiedad: Certifica el traspaso del inmueble a través de la intervención de un escribano. La parte compradora generalmente cubre los costos de escrituración, y luego debe inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Al comprar una vivienda a estrenar hay que considerar varios costos adicionales: honorarios inmobiliarios del 4%, Impuesto de Sellos del 3,6% en CABA, y gastos de escrituración y otros costos que suman entre 1% y el 2% del valor del inmueble.

Además, se deben contemplar los honorarios del escribano, que son aproximadamente del 2% de la operación. Manfé aconsejó que “si la compra se realiza con ayuda de los padres, se debe dejar claro el origen del dinero y, si se opta por un crédito hipotecario, estudiar bien los requisitos y condiciones del préstamo”.

El ahorro es el paso previo para una operación de compraventa, porque permite contar con la base necesaria para acceder al financiamiento bancario que en general no supera el 75% del valor de la vivienda, y da la pauta de la capacidad de pago de las cuotas a pactar.

Mario Gómez consideró que, “a medida que mejoren la macroeconomía y suban los ingresos, el crédito facilitará la compra sobre el alquiler, dependiendo de las tasas de interés y las previsiones del mercado”.