Desde la implementación del DNU que derogó la Ley de Alquileres el panorama de oferta de inmuebles cambió totalmente sobre todo en la ciudad de Buenos Aires (CABA). A finales de 2023, la cantidad de unidades disponibles de departamentos de 4 ambientes era inferior a 40, mientras que en la actualidad dicha cifra se expandió notoriamente.
En ese momento, la escasez era notoria y de los pocos que se ofrecían, el 80% estaban en dólares. Con la dinámica de las nuevas regulaciones para llevar adelante los contratos basados más en el Código Civil y Comercial, todo se modificó. Los pactos libres y entre partes, con ajustes previamente acordados entre propietarios e inquilinos, motivaron a los dueños de los inmuebles a retornar al mercado de alquileres tradicionales.
Actualmente, la oferta de CABA promedia los 15.200 departamentos en general. Sin embargo, en opciones de 4 ambientes se estima que hay unos 700 en pesos y unos 500 en dólares. En total, 1.200 unidades de 3 dormitorios.
Distintas mediciones sostienen que, post DNU, la oferta se expandió entre un 150% y un 218% al cotejar julio contra enero.
Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario dijo que la oferta de departamentos de cuatro ambientes sigue siendo limitada en relación a su alta demanda y la escasa construcción de estas unidades en los últimos 30 años. “Este tipo de inmuebles es muy buscado por familias, lo que aumenta su valor en el mercado”, señaló a Infobae.
Por ser los que menos se encuentran en la ciudad, Reporte Inmobiliario también confirmó que son los que más subieron de valor. Al comparar julio último con julio de 2023, los precios de los departamentos de 4 ambientes ascendieron un 152% interanual, contra 89,47% que lo hicieron los monoambientes en el mismo período.
Francisco Altgelt, de Altgelt Negocios Inmobiliarios, destacó que “en el corredor norte, (el valor de alquiler de) estos departamentos ronda aproximadamente $1.000.000 al mes. Es importante para definir el valor considerar el monto de las expensas (en algunos casos este costo llega a representar hasta el 50% del valor del alquiler) y cada vez influye más en el precio, y si el departamento tiene cochera”.
Demanda
Desde el sector sostienen que el público que más los busca son las familias amplias con varios hijos en edad escolar o de secundaria.
“Al ser escasos en el mercado es un tipo de departamento difícil de encontrar en buen estado o que cumplan con las características de la demanda actual. Al disponer de varios espacios además de los dormitorios son costos de mantener en condiciones”, agregó Gómez Picasso.
Los departamentos más solicitados son los que están en Caballito, Recoleta, Palermo, Belgrano o Núñez.
Altgelt puntualizó que los inquilinos que necesitan 4 ambientes eligen departamentos cerca de los colegios y con fácil acceso a los medios de transporte. “Se prioriza que tenga cochera y, si están en edificios modernos, que dispongan de amenities como gimnasio, piscina y áreas verdes de esparcimiento”.
Estas viviendas suelen contar con superficies de doble o triple circulación y ambientes luminosos, algunas incluso disponen de más de una cocina. Se priorizan características como escritorio, playroom y dependencias. En ocasiones, son buscadas por profesionales que transforman un dormitorio en su espacio laboral.
Durante el último mes, los valores de los departamentos de cuatro ambientes se mantuvieron estables, apenas se movieron un 1,5% por debajo de la inflación.
Gómez Picasso amplió: “La mayor oferta permitió cierta estabilización de los precios, aunque sigue habiendo una alta demanda por este tipo de unidades”.
Los premium, ubicados en Puerto Madero, oscilan en $2.000.000 al mes con menos de 10 años de antigüedad.
Valores
A continuación se detallan los precios promedio de los barrios donde actualmente hay oferta en CABA. Son valores promedio de alquileres en pesos basados en datos de Reporte Inmobiliario y Cabaprop, por lo general superan los 110 m2 cubiertos.
Puerto Madero: $2.000.000.
Palermo: $900.000.
Belgrano: $880.000.
Saavedra: $800.000.
Colegiales: $770.000.
Núñez: $750.000.
Recoleta: $720.000.
Caballito: $715.000.
Villa Devoto: $700.000.
Chacarita: $680.000.
Congreso: $660.000.
Balvanera: $650.000.
Villa del Parque: $630.000.
Monte Castro: $600.000.
Villa Crespo: $600.000.
San Nicolás: $600.000.
Almagro: $590.000.
Monserrat: $580.000.
Floresta: $575.000.
Barracas: $560.000.
Centro/Microcentro: $550.000.
Flores: $500.000.
San Cristóbal: $450.000.
Liniers: $430.000.
Constitución: $400.000.
Villa Lugano: $375.000.
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