Comprar con crédito hipotecario: gastos y todo lo que hay que tener en cuenta para una operación exitosa

El sueño de la casa propia es una meta de miles de familias argentinas. El regreso del crédito hipotecario generó un gran dinamismo de consultas en bancos e inmobiliarias. Aunque el efecto aún es limitado, en el sector inmobiliario local hay optimismo. Las perspectivas mejoraron y lo peor de una crisis de más de 5 años parece haber quedado atrás: los precios de departamentos comenzaron a apreciarse en el 85% de los barrios porteños.

El proceso de compra con un crédito hipotecario puede parecer complejo. No obstante, si es guiado por especialistas del sector, la operación, aunque debe atravesar varias etapas, concluirá de forma exitosa.

A continuación, un detalle de los pasos clave y consideraciones a tener en cuenta.

Hoy, más de 20 bancos ofrecen los créditos hipotecarios UVA en la Argentina. El proceso para comprar una vivienda incluye la definición del presupuesto de compra y simulación del préstamos y el trámite de precalificación en el banco seleccionado.

Para el primer paso, “el interesado tiene que definir qué presupuesto necesita financiar para la compra de su departamento y puede acceder a los distintos simuladores de los bancos para ver si este puede otorgarle el monto de acuerdo a los ingresos que posee”, señaló Daniel Bryn, creador de Monitor Inmobiliario y socio de Zipcode, a Infobae.

En el trámite de la precalificación, el interesado se acerca al banco que mejores condiciones le otorgue y presenta su información personal, convalidando que efectivamente le puedan brindar este préstamo.

Superados los pasos de calificación para un crédito y calculado el monto necesario, el comprador elige una propiedad según el presupuesto estimado y hace una oferta.

María Franco, directora de operaciones de Mudafy, precisó: “la oferta ante la inmobiliaria se hace antes de que el banco realice el desembolso, pero se condiciona a la aprobación o, en ocasiones, incluso al otorgamiento del crédito”. Algo que incluye varios pasos, a saber.

• Reserva: Se firma una reserva “ad referéndum” de la aprobación del banco de la propiedad como “apta crédito”. Esta reserva, de bajo monto, tiene un plazo para la aprobación del crédito.
• Solicitud formal del crédito para la propiedad seleccionada: El comprador presenta la solicitud formal del crédito hipotecario al banco con la documentación requerida (DNI, recibos de sueldo, comprobantes de ingresos) y la documentación de la propiedad (escritura y planos).

• Tasación de la propiedad: Un tasador designado por el banco evalúa la propiedad para determinar su valor y su aptitud para crédito, comparando el valor del inmueble con el monto solicitado como financiación.
• Aprobación del crédito: Si la evaluación crediticia y la tasación son satisfactorias, el banco aprueba el crédito.
• Firma de la escritura: Se coordina una fecha para la firma de la escritura, donde se formaliza la compra de la propiedad. Bryn aclaró: “En este momento, el banco desembolsa los fondos en pesos al comprador que adquiere vía MEP los dólares y cancela el precio al vendedor, lo que queda respaldado en la escritura. Esta escritura se firma en la sucursal que otorgó el crédito al comprador”.

Para los nuevos créditos hipotecarios, en promedio y de acuerdo a las propuestas de los distintos bancos, el monto máximo puede ser de hasta $250 millones y se puede pagar en un plazo de hasta 20 años (240 cuotas mensuales), también hay por 30 años.

El banco realiza dos aprobaciones: evalúa al comprador según sus ingresos para poder aprobarlo como “cliente fiable”, y luego aprueba la propiedad como garantía hipotecaria, calculando el tope de crédito basado en su valor en el mercado.

“Estas comprobaciones resultan en un límite de monto a entregar y una estimación de la cuota inicial. Una vez aprobado, se procede a la designación del escribano para la escritura. El escribano designado, es un profesional de nómina del banco, lo que le permite tener contacto directo tanto con las partes como con la entidad bancaria”, aclaró Franco.

Desde ese momento, el proceso sigue los plazos habituales de una escritura de compraventa, unos 35 días. “La escritura con hipoteca debe realizarse en la entidad bancaria, y el comprador no puede tener una certeza absoluta sobre el monto que recibirá del banco debido a las fluctuaciones del dólar”, amplió Franco.

Así se llega finalmente a la etapa de entrega de la Propiedad: cuando una vez firmada la escritura y realizado el desembolso, el vendedor entrega la posesión al comprador.

El comprador debe considerar varios gastos adicionales al obtener un crédito hipotecario:

• Impuesto de Sellos: Varía según la jurisdicción, generalmente entre 1,5% y 2% del valor de la propiedad.
• Comisión bancaria: Puede incluir gastos administrativos y de tasación, que rondan entre el 0,5% y 1% del monto del crédito.
• Seguros: Seguro de vida y seguro de incendio, cuyo costo puede ser alrededor del 0,1% al 0,2% del valor asegurado anual.

Los gastos de escrituración incluyen:

• Honorarios del escribano: Cerca del 2% del valor de la propiedad.
• Impuestos y tasas registrales: Alrededor del 1,5% del valor de la propiedad.
• Gastos de certificación e inscripción: Que pueden sumar un 0,5% adicional.

“Los gastos de escrituración son entre el 4% y 5% del valor de la propiedad. La comisión inmobiliaria ronda el 4%. Se recomienda tener un presupuesto de hasta un 10% para cubrir gastos y fluctuaciones del tipo de cambio”, detalló Bryn.

Al financiar una vivienda con un crédito hipotecario, se deben considerar los siguientes costos recurrentes:

• Seguro de vida: Obligatorio para cubrir el saldo deudor en caso de fallecimiento del titular. Suele ser del 0,1% al 0,2% del saldo deudor anual.
• Seguro de incendio: Para cubrir daños a la propiedad, también obligatorio. El costo es similar al seguro de vida.
• Impuestos municipales: Dependiendo de la ubicación de la propiedad, pueden variar, pero es importante considerarlos dentro del presupuesto mensual.

Franco explicó: “Los montos mensuales de la hipoteca incluyen varios conceptos. Es importante solicitar al banco un desglose de cada concepto y su porcentaje sobre el total”.

Los créditos hipotecarios están diseñados para facilitar el acceso a la vivienda. Se basan en la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), que se ajusta según la inflación.

“Esto implica que las cuotas del crédito pueden variar a lo largo del tiempo. La tasa de interés de estos créditos es generalmente más baja que la de los créditos tradicionales, pero las cuotas se ajustan con la inflación, lo que puede resultar en incrementos significativos en tiempos de alta inflación”, acotó Bryn.

Hay recomendaciones vitales para quienes estén considerando tomar un crédito hipotecario UVA.

En primer lugar, evaluar la capacidad de pago a largo plazo. Es clave que los ingresos sean suficientes para cubrir las cuotas ajustadas por inflación, que no deben superar el 25-30% de los ingresos mensuales.

Luego, comparar las ofertas de diferentes bancos. Las tasas de interés, los plazos y las condiciones pueden variar, y algunos bancos pueden ofrecer mejores términos para clientes que depositan su sueldo en la entidad.

“Entender cómo funciona la UVA y evaluar la estabilidad laboral son fundamentales. La UVA se ajusta por inflación, lo que puede afectar las cuotas, y la estabilidad laboral asegura cumplir con los pagos a largo plazo”, cerró Bryn.