Los precios de venta de las propiedades subieron en casi todos los barrios porteños: cuáles se apreciaron más y por qué

Después de meses de caídas sostenidas, el mercado inmobiliario porteño está dando señales de un cambio de tendencia. Según los últimos datos, el 85% de los barrios porteños registraron aumentos en los valores de las propiedades usadas, revirtiendo la baja que se había extendido hasta octubre del año pasado. En aquel momento, los precios de los departamentos habían retrocedido hasta un 40%, con unidades que llegaron a ofrecerse a valores similares a los de hace 18 años atrás.

Distintos análisis confirmaron ahora la mejora en el sector. Reporte Inmobiliario que elabora junto con Re/Max y la Universidad del Centro de Estudios Macroeconómicos de Argentina (Ucema) el Índice del Metro Cuadrado para operaciones Inmobiliarias, registró un incremento de hasta el 10% en los precios. Por su parte, el portal ZonaProp mostró una suba promedio del 5% en lo que va de 2024.

Esta recuperación en los valores obedece a varios factores clave. Por un lado, la estabilización del dólar y la desaceleración de la inflación devolvieron parte de la confianza de los inversores en ladrillo, argumentan desde el mercado inmobiliario. Además, la falta de nuevo stock de propiedades a la venta generó un efecto de escasez que empuja los valores al alza.

Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, fue contundente en diálogo con Infobae: “Es el momento de comprar”.

“Esta suba es la consecuencia del cambio de expectativas que produjo el nuevo gobierno. Si los agentes económicos percibe una mayor seguridad jurídica, van a estar más propensos a invertir”, dijo.

La incipiente aparición del crédito hipotecario que lanzaron mas de 20 bancos en todo el país, es un factor que jugó a favor, tanto para los interesados en comprar a crédito como por el lado de los que tienen el dinero en efectivo y no quieren que otro posible comprador los deje sin la vivienda que eligieron.

“Con la aparición del crédito también se produjo la toma de decisión de compra de cierta demanda con ahorros en mano contenida, y la incipiente suba de precios hizo que se precipitara la concreción de operaciones”, añadió Gómez.

La posibilidad del blanqueo es otro factor que favorece el clima de negocios.

Colegiales, Núñez, Belgrano, Palermo, Villa Ortúzar, y Villa Urquiza, todos del corredor norte porteño son los que más se apreciaron interanualmente, trepando hasta un 12% en varios casos según Zonaprop como Mercado Libre-Universidad de San Andrés que también realizan informes periódicamente.

Gómez destacó que “Colegiales siempre fue una zona codiciada para la demanda inmobiliaria. La reciente incorporación de nuevos espacios verdes como la puesta en valor del Parque Ferroviario añade un valor importante a este barrio. Creció la demanda joven para comprar en la zona”.

También Almagro, Caballito y Parque Patricios, entre el centro, sur y oeste porteño se apreciaron hasta un 9% al medirse interanualmente.

Otras zonas que se apreciaron hasta un 5% son Villa Devoto, Villa del Parque, Saavedra, Barracas, Villa Pueyrredón y Mataderos. El precio del m2 en CABA oscila en USD 2.349 para departamentos de dos ambientes y en USD 2.319 en tres ambientes.

En los últimos tiempos, los valores de publicación de inmuebles en CABA mostraron un aumento general, aunque es importante distinguir entre estos valores y los precios reales de cierre.

“Este fenómeno está influenciado por la recuperación gradual desde la pandemia, con una reducción del stock acumulado y un aumento en los costos de construcción que encarecen las nuevas obras. Como resultado, los inmuebles usados se vuelven relativamente más baratos, atrayendo así a la demanda hacia estas propiedades”, destacó Juan Manuel Vázquez Blanco, economista y gerente general de Fabián Achával Propiedades.

En cuanto a los barrios más dinámicos, como Palermo, Belgrano, Núñez y Caballito, se observa una tendencia a la escasez de unidades de calidad. Las propiedades mejor ubicadas y en mejores condiciones están saliendo del mercado, dejando en circulación inmuebles más antiguos o en peores condiciones.

Vázquez Blanco añadió: “Esto provocó un aumento en la demanda de unidades más pequeñas y económicas, como los departamentos de dos ambientes, que ahora predominan en las transacciones”.

Los datos muestran que las unidades de menos de USD 100.000 experimentaron un aumento en los precios de entre el 8% y el 10% en comparación con el año pasado.

“Pero en las propiedades en el rango de USD 100.000 a USD 200.000 se vieron incrementos más moderados, entre el 5% y el 6 por ciento. Por otro lado, las unidades que superan los USD 200.000 registraron caídas moderadas de entre el 3% y el 5%, indicando que este segmento del mercado sigue siendo el más estancado”, acotó Vázquez Blanco.

Varios indicadores que siguen desde el mercado inmobiliario son favorables en contraste con 2023. Aumentó la cantidad de consultas de compra respecto al año pasado, entre un 25% y 35% dependiendo de la zona.

Gómez señaló que “la oferta de inmuebles en venta disminuyó, en parte por el aumento de la oferta en alquiler. Los barrios más beneficiados son Colegiales, Almagro, Villa Ortúzar y Parque Chas, donde el crédito impacta más directamente y las oportunidades de negocio crecen”.

El número de operaciones también creció de acuerdo a los registros del Colegio de Escribanos porteños. Los porcentajes de regateo en las contraofertas disminuyeron, y las operaciones se cierran a valores más cercanos a los de publicación.

Leandro Molina, country manager del Grupo QuintoAndar (que tiene a Zonaprop) para la Argentina y Perú, concluyó que “en base a los datos del portal y en el intercambio con clientes, se prevé que en lo que queda del 2024 habrá una tendencia alcista en el precio del metro cuadrado, sobre todo en inmuebles de hasta USD 100.000″.