Aunque se desacalera la suba, el alquiler de un dos ambientes en CABA volvió a encarecerse en julio y promedia $464.000 mensuales

El precio medio de un departamento de dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires se ubica en $464.742 por mes y registró un incremento del 3,3% en julio, según un análisis privado. En 2024, el aumento es del 39%, 50 puntos porcentuales por debajo del aumento acumulado en el mismo periodo de 2023 (89,6%).

A pesar de la expansión de la oferta tras la derogación de la Ley de Alquileres mediante el DNU del Gobierno, los costos para los inquilinos siguen siendo altos, lo que dificulta el acceso a la vivienda para varios y a eso hay que agregar el alto valor de las expensas que promedian los $175.000 en CABA (también impacta sobre los propietarios).

A partir de la derogación, los precios comenzaron un proceso de desaceleración en febrero luego de subas mensuales que habían alcanzado incrementos de hasta un 20% promedio. Bajo la ley anterior, el incremento en los alquileres se daba cada seis meses o un año, dependiendo del contrato, lo que llevó a miles de propietarios a elevar los valores para no quedar rezagados frente al índice inflacionario.

Con la posibilidad de cerrar contratos en base a las preferencias de las partes involucradas (propietarios/inquilinos), se observó una moderación en los aumentos de alquileres, proporcionando un alivio relativo a los inquilinos (especialmente aquellos que lograron una recuperación salarial importante, los otros trabajadores siguen complicados para sobre llevar los costos).

Leandro Molina, country manager del Grupo QuintoAndar (que incluye a Zonaprop, quien hizo el informe) para la Argentina y Perú, señaló a Infobae que “a partir de enero, comienza a retroceder fuertemente la presión de demanda para avisos en dólares, que había alcanzado su punto máximo a fines de 2023. Actualmente, se está equilibrando la cantidad de avisos en dólares y en pesos”.

“Solo en seis barrios (Puerto Madero, Retiro, Recoleta, Palermo, Belgrano, Núñez) la oferta es mayoritaria en dólares. Se espera que esta tendencia continúe y que se convalide la alta demanda que persiste en el mercado lo de alquileres”, amplió Molina.

El volumen de oferta de departamentos retrocedió un 4,8% intermensual, sin embargo, continúa siendo tres veces mayor a la registrada en febrero de 2023.

“De diciembre a julio, la demanda creció un 35% mientras que la oferta aumentó un 173%, reflejando un incremento en las búsquedas para alquiler y en los avisos activos. Aunque en julio se registró una disminución de la oferta del 4,8%, aún muestra un aumento del 198% desde julio de 2023. Post DNU, el mercado comenzó a recuperarse, con un crecimiento de la oferta del 62% en enero respecto a diciembre de 2023 y una desaceleración en el aumento de precios del 2,9% en febrero”, añadió Molina.

Un monoambiente de 40 metros cuadrados se alquila por $397.171 por mes, un departamento de dos ambientes y 50 m2 por $464.742 y uno de tres ambientes y 70 m2, por $628.168 mensuales.

El trabajo confirmó que el precio de alquiler de nuevos contratos se desaceleró en CABA a partir de febrero de 2024. En julio, registra un aumento del 2,2% mensual, mientras que en los últimos doce meses, acumula un incremento del 163,7%, avanzando por debajo de la inflación y del ajuste del Índice de Contratos de Locación (249,1%).

En el ranking de los barrios más costosos para alquilar, Puerto Madero lidera con un precio medio de $958.337 mensuales. Le siguen Palermo y Núñez, con un valor medio de $530.763 y $517.793 mensuales.

En contraste, Villa Lugano se presenta como el barrio más accesible para alquilar, con un precio medio de $303.133 por mes. Floresta ($378.778) y Mataderos ($386.085) completan la lista de los más económicos.

De acuerdo al relevamiento de Zonaprop, el precio medio del metro cuadrado subió 0,7% en julio y acumula 13 meses consecutivos de incremento. Se ubica en USD 2.286 dólares, 6,3% por arriba del mínimo registrado en junio de 2023 y 18,4% por debajo del máximo en marzo de 2019.

Y en lo que va del año, el aumento es del 5%, consolidándose como un punto de inflexión en contraste con los últimos cinco años de caídas constantes.

Martín Pinus, de Martín Pinus Real Estate, comentó que desde principios de 2024 las inmobiliarias observaron una reactivación en las consultas, incrementándose mes a mes. “Los indicadores muestran un 25% más de escrituras firmadas en comparación con el mismo período del año anterior, generando expectativas positivas y somos muy optimistas. No obstante, hay que mantener la cautela respecto a un boom de ventas, considerando el contexto diferente al de 2018 cuando el crédito hipotecario y el blanqueo de capitales tuvieron un impacto significativo”.

Un monoambiente en CABA de 40 m2 se ubica en USD 100.669, un departamento de dos ambientes y 50 m2 en USD 121.018 y uno de tres ambientes y 70 m2 en 166.652 dólares.

A partir de enero último, el porcentaje de los barrios con aumento comenzó a subir. Actualmente, el 85% de los barrios registra un incremento en sus valores, similar al indicador de agosto de 2017.

“En octubre de 2023, los precios en el mercado llegaron a un piso y comenzaron un incremento progresivo, coincidiendo con un alza en el costo de construcción. Esto llevó a que los proyectos en pozo comenzaran a aumentar por la reposición, impulsando directamente el precio de los departamentos a estrenar. Según nuestros informes, el costo de construcción sube 6,1% en 2024, ubicándose en USD 2.671 por m2 para edificios en obras, con un aumento anual del 12,38%”, contó Molina.

El barrio porteño más joven continúa primero en el ranking de barrios más caros para la adquisición, con un valor de USD 5.921 por m2. Le siguen Palermo (USD 3.185) y Belgrano (USD 2.953 por m2).

Por el contrario, Lugano sigue siendo la opción más económica, con un precio medio de USD 991 por m2. Nueva Pompeya (USD 1.379) y Villa Riachuelo (USD 1.432) completan el ranking de los barrios con la oferta más barata.

“En los últimos meses el mercado comenzó a revertir su tendencia a la baja, estabilizándose y recuperándose moderadamente con un aumento promedio del 5% en el primer semestre. Considero que es un buen momento para comprar antes de que el metro cuadrado siga apreciándose, especialmente en inmuebles usados, que son atractivos debido al aumento en los costos de construcción. Respecto al impacto del crédito hipotecario, tendrá mayor incidencia en las propiedades de menor superficie en los próximos meses”, concluyó Pinus.