Alquileres: por qué los propietarios ahora buscan firmar contratos mucho más cortos

Luego de tres años de la Ley de Alquileres, que obligaba a contratos de tres años, miles de propiedades fueron retiradas del mercado inmobiliario. Las restricciones impuestas por la ley derogada hacían que los contratos fueran demasiado largos en medio de la inestabilidad económica y de cláusulas de actualización obligatorias.

Con el DNU que liberó el mercado de alquileres, los propietarios ahora pueden adaptar los plazos contractuales a sus necesidades y expectativas de venta. Además, la reintroducción de créditos hipotecarios y el blanqueo llevaron a una preferencia por acuerdos de plazos más cortos como tendencia de mercado.

Marta Liotto, ex presidenta del Colegio Inmobiliario porteño y a cargo de Liotto Propiedades, señaló que “con la reintroducción de los créditos hipotecarios UVA, ofrecidos por más de 18 bancos en Argentina, se están propagando en el mercado contratos de alquiler por 6 meses o 1 año. Los propietarios que buscan vender sus inmuebles ven en estos contratos cortos una oportunidad para concretar la operación de compra-venta y reinvertir el dinero en otras áreas”.

El contexto económico actual, caracterizado por la baja rentabilidad (promedia el 3%) de los alquileres y la alta demanda de viviendas, conduce a los propietarios a optar por contratos más cortos.

Aprovechando el marco normativo vigente, que no impone un plazo mínimo y permite pactar libremente la duración del contrato, lo habitual ahora es celebrar contratos de 24 meses. Sin embargo, también se ven acuerdos de 18 o 12 meses, que son habitacionales y no temporarios.

Enrique Abatti (h.), abogado especializado en derecho inmobiliario y directivo de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, señaló que es común en las locaciones de 24 meses incorporar cláusulas que permiten la resolución anticipada del contrato por parte del propietario en caso de venta del inmueble, previsto en el art. 1189 inc. b del Código Civil y Comercial de la Nación desde 2015. “Con la reforma legislativa introducida por el DNU, las partes también pueden fijar en el contrato supuestos específicos por los cuales el dueño puede resolver la relación locativa, normalmente incluyendo una indemnización en favor del inquilino”, dijo.

Los contratos cortos se están popularizando por la alta expectativa en el mercado inmobiliario. Los propietarios, asesorados, optan por esta estrategia para mantenerse flexibles y preparados. Aunque tener un departamento desocupado es poco rentable, tampoco desean comprometerse a contratos largos de dos años o más debido a los cambios en el horizonte.

Sebastián Cantero, de TBSA y director de Toro Real Estate, señaló que la reintroducción de créditos hipotecarios está despertando el mercado. “La llegada de estos créditos permite que más personas puedan acceder a una propiedad, lo cual genera un aumento en la demanda y estabiliza los precios al alza. Esta situación motiva a los propietarios a preferir contratos cortos, esperando una posible subida en los precios de venta y, en consecuencia, una estabilización en los precios de alquiler”, aseguró.

Además, el contexto inflacionario actual y las medidas del gobierno para controlarlo generan una expectativa de que se puedan hacer contratos más razonables respecto a los incrementos futuros.

Cantero añadió que la posibilidad de ajustes inflacionarios y la expectativa de un mercado más dinámico impulsan a los propietarios a no comprometerse a largo plazo, “optando por contratos cortos y manteniéndose atentos a las oportunidades”.

El anuncio de créditos hipotecarios UVA generó entusiasmo en más de 250.000 personas y familias, mejorando el mercado de compraventa de inmuebles. Aunque los desembolsos son lentos, se espera que los créditos se activen con fuerza después de agosto.

“La posibilidad de contratos de alquileres cortos y cláusulas de resolución anticipada proporciona tranquilidad a los propietarios, aumentando la oferta de inmuebles y evitando que los precios se disparen”, indicó Abatti (h.).

El Observatorio Estadístico del Mercado Inmobiliario del Colegio Inmobiliario porteño informó que en junio los alquileres cayeron un 39,8% en promedio.

A pesar de esto, un departamento de tres ambientes en CABA promedia $550.000 y uno de dos ambientes $400.000, complicando la ecuación financiera del inquilino.

Abatti (h.) destacó que los propietarios, conscientes del bajo valor actual de los inmuebles, ven esto como una oportunidad para el recambio, ya sea para ampliar la superficie o mudarse a unidades más pequeñas y rentar otra propiedad.

La decisión final dependerá de cada propietario y su situación. Algunos preferirán vender para adquirir liquidez y optarán por contratos cortos.

“Jubilados que alquilan para complementar ingresos podrían optar por contratos de 24 meses. La demanda creciente por los nuevos créditos hipotecarios influirá en las estrategias de alquiler y venta, obligando a los propietarios a reconsiderar sus inversiones”, mencionó Liotto.

La ventaja de los contratos cortos es la seguridad sobre la disponibilidad futura del inmueble y el valor de renta al renovar.

La existencia de créditos hipotecarios impacta en las decisiones de los propietarios, quienes deben decidir entre vender o mantener alquileres y en qué términos.

“El rol y finalidad de cada inversor determinará su curso de acción; algunos buscarán conservar propiedades, mientras que otros aprovecharán oportunidades para recambiarlas. Estos créditos no se limitan a la compra de la primera vivienda, permitiendo más inversiones”, concluyó Abatti (h.).