Construcción de viviendas en CABA: por qué en los últimos 5 años aumentó la desigualdad entre el norte y el sur

Un informe privado en base a datos estadísticos del Gobierno porteño pudo determinar que en los últimos 5 años se acentuó la desigualdad en materia de construcción de viviendas entre el eje Norte y el Sur de la ciudad de Buenos Aires. Los datos de permisos de construcción del gobierno porteño reflejan una fuerte concentración en el eje Norte de la Ciudad y desinversión en las Comunas del Sur, lo que resultó en un un aumento de la disparidad inmobiliaria.

Esto no es una novedad en cuanto a distribución, pero los datos evidencian que la desigualdad aumentó también según los permisos otorgados bajo el nuevo Código Urbanístico, que pronto debería tratarse en la Legislatura porteña, porque debe modificarse cada cuatro años. El propio Código expresaba ya la necesidad de equilibrar la ciudad.

Entre los datos más elocuentes divulgados por la Fundación Tejido Urbano, que realizó el análisis: de las 4.201 nuevas construcciones que se aprobaron en los últimos cinco años solo 191 (el 4,8 %) se localizan en las comunas del Sur (Comunas 4 y 8). En igual lapso, en las comunas del Norte se aprobaron 1.574 permisos de obra.

Asimismo, el promedio de cada obra en el norte es superior, rondando los 2.976 metros cuadrados, contra un promedio de 2.296 m2 en el Sur. Esto es, las obras en el norte no solo son mucho más numerosas, sino que también son más grandes y, en consecuencia, de mayor impacto urbano.

Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de Tejido Urbano, indicó a Infobae que la desigualdad en la construcción en CABA no es un fenómeno reciente. “Históricamente se construyó mucho más en el norte que en el sur. El crecimiento así el norte comenzó en la pandemia de mitad del siglo XIX y prosigue hasta la actualidad. Los grupos de mayor poder adquisitivo se localizaron en Barrio Norte y Recoleta y de allí la construcción se fue expandiendo por esos barrios hasta llegar a los barrios de Villa Urquiza y otros que limitan con el partido de Vicente López. En el sur por el contrario, se verifica menos construcción residencial y la localización de otros usos como la industria y la logística”.

En este contexto, en Tejido Urbano analizaron los permisos de construcción de los últimos 18 años, separándolo en los 13 primeros y en los 5 últimos (luego de la sanción del nuevo Código Urbanístico). Con estos datos, se evidencia claramente que desde 2019 a la fecha disminuyó la participación del sur en la cantidad de permisos residenciales.

Según Álvarez de Celis, varias causas podrían influir en esta tendencia, tales como la concentración de la construcción en zonas de mayor valorización económica, la menor inversión pública en este período comparada con anteriores, y políticas públicas que incentivaron la inversión en el norte como el distrito de la innovación en Núñez o el propio Código Urbanístico que terminó generando el efecto contrario al deseado.

Al analizar la evolución de los m2 permisados en CABA en los últimos diecisiete años se puede advertir un promedio de unos 2.000.000 de m2 permisados por año, con un fuerte pico en el año 2021 de más de 4.000.000 de m2 permisados, en comparación con otros años con sólo 800.000 m2 permisados (2013-2015).

Al realizar una comparación entre los últimos años (2019–2023) con los 12 anteriores (2006–2018), se aprecia más nítidamente la evolución de los metros permisados por zonas.

La zona Norte de la Ciudad concentra la mayor proporción de metros permisados, pasando del 38,2% al 46,3% en el período 2019–2023, superando a la zona Oeste, que pasó del 45,1% en el período 2006–2018, al 38,8% en el período 2019–2023.

En los últimos cinco años se otorgaron 6.051 permisos, un promedio de 1.215 por año. Esta cifra incluye 4.201 permisos para obras nuevas y 1.850 para ampliaciones, siendo el 70% para nuevas edificaciones. Si se suman los metros permisados, las obras nuevas alcanzan el 76,5% del total, con 12 millones de metros cuadrados permisados, de los cuales casi 10 millones fueron para obra nueva.

De estos permisos, el 84% corresponde a obras de vivienda, y solo el 16% a otros destinos como comercio, industria o equipamientos. En vivienda, la mayor proporción está dada en las multifamiliares, con 4.498 permisos contra los 735 para viviendas unifamiliares.

“A pesar del déficit habitacional en la ciudad, en estos cinco años se permisaron 3.308 edificios, un promedio de 661 por año. Estas construcciones suman más de 8.000.000 de m2, con un promedio de 2.500 m2por edificio, lo que equivale a entre 25 y 35 departamentos por unidad, sumando entre 15 y 25 mil nuevas unidades anualmente”, señaló Álvarez de Celis.

De los 6.051 permisos otorgados, solo 291 corresponden al Sur, y de los 12.000.000 permisados, solo 600.000 m2 son de las comunas sureñas. Del total permisado, solo el 4,8% de los permisos y el 4,7% de la superficie pertenecen al Sur. En permisos para obra nueva, solo 191 sobre los 4.201 son del Sur, lo que representa el 4,5 por ciento. Los metros cuadrados permisados en esta área son de 438.000 m2.

En los barrios, la poca inversión se localiza mayormente en las Comunas 4 y 8. En la Comuna 4 se localiza el 2,8% de las obras nuevas y en la Comuna 8 solo el 1,7 por ciento. En cinco años, en la Comuna 4 hubo permisos para 120 edificaciones, un promedio de 24 por año, mientras que en la Comuna 8 se registraron 71 construcciones, menos de 15 por año.

En los barrios de Barracas se permisaron 36 nuevas construcciones entre 2019 y 2023, con un promedio de 7 por año. En La Boca hubo 21 (4 por año), en Nueva Pompeya 31 y en Parque Patricios 57 (8 por año). En Barracas y La Boca, el promedio de superficie es mayor, 5.092 m2 y 3.357 m2 respectivamente, mientras que en Nueva Pompeya y Parque Patricios ronda los 1.900 m2.

En la Comuna 8, de las 71 nuevas construcciones registradas entre 2019 y 2023, la mayoría se localizan en Villa Lugano (44), seguidos de Villa Riachuelo (19) y Villa Soldati (8). En Villa Lugano, el promedio por edificación es de 808 m2, en Villa Riachuelo de 1.037 m2, y en Villa Soldati de 3.914 m2 por cada registro aprobado.

Álvarez de Celis indicó que el código marca lineamientos urbanísticos y que, aunque en algunas zonas del norte restringió la capacidad constructiva, permite construcción en amplias áreas. Normas como el completamiento de tejido o los convenios urbanísticos han aumentado la capacidad constructiva, aprovechada por los constructores.

Añadió que la construcción residencial se desarrolla donde la calidad de vida e infraestructura urbana son deseadas. La inversión pública es necesaria pero no suficiente, sugiriendo incentivos al sector privado, y mencionó una ley de Uruguay como modelo.

En Parque Patricios, donde se encuentra el Distrito Tecnológico, hubo expansión y, post pandemia, nuevas obras se potenciaron. En Villa del Parque, Floresta, Villa Devoto y Caballito, la construcción de edificios en ejecución sigue siendo fuerte.

Para que crezca el interés de edificar en el Sur, Álvarez de Celis, concluyó: “Debería haber una estrategia pública clara para desarrollar esta parte de CABA, incentivando iniciativas público-privadas para motorizar la inversión privada. Es vital el direccionamiento del Fondo de Desarrollo y el rol de desarrolladores PYMES con incentivos y áreas de economía de aglomeración. La limpieza del Riachuelo, con la construcción del aliviador cloacal Margen Izquierdo, abrirá oportunidades para esta área, requiriendo colaboración entre gobierno y privados”.