Alquilar o comprar una vivienda con crédito hipotecario: qué conviene en el contexto económico actual

Recurrir al financiamiento de largo plazo para comprar una vivienda es la práctica más habitual en muchos países del mundo. En Argentina, la reintroducción de los créditos hipotecarios tras casi seis años de ausencia plantea un interrogante para quienes disponen de algunos ahorros: ¿comprar con crédito u optar por el alquiler?

Con la nueva oferta de hipotecas, incluidas las actualizables por UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), surgen amplias y variadas opciones que permiten dejar de alquilar y adquirir la vivienda propia. Decidir entre una opción y la otra en el contexto económico actual requiere evaluar las ventajas y desventajas de cada opción y considerar cómo podrían evolucionar los valores de las cuotas y el precio de los inmuebles.

El descenso de la inflación (especialmente si se afianza por debajo de 5% por mes) y la suba salarial sostenida podrían permitir que más personas o familias se inclinen por tomar un crédito para convertirse en propietarios.

Otro contexto que favorece optar por la compra es que los precios dejaron de caer, y en varios barrios de la ciudad de Buenos Aires comenzaron levemente a subir hasta el 10% interanual.

“En lo que va del año, hubo 30.000 consultas de ventas solo en CABA, lo que refleja un crecimiento del 30% en relación al año previo. Mayo se posicionó, hasta ahora, como el mejor mes para el sector, impulsado por el retorno de los créditos hipotecarios (aunque las operaciones recién podrían activarse con fuerza más allá de agosto). Mientras que la compraventa creció 27% en junio (según el Colegio de Escribanos porteños que releva las escrituras realizadas), y todo apunta a que el mercado seguirá en alza”, dijo a Infobae Ariel Champanier, de Re/Max Premium.

Desde el sector argumentan que es más conveniente sacar un crédito hipotecario antes que alquilar. Aunque implica una deuda, permite capitalizarse y, ladrillo por ladrillo, hacerse dueño de su propio hogar.

Rafael Baigún, presidente de Baigún R & N, contó que en el contexto actual comienza a ser más interesante comprar una propiedad, siempre que el comprador disponga del dinero para el anticipo. “La cuota mensual de un crédito hipotecario puede ser muy similar al costo de un alquiler, haciendo la compra una opción atractiva”.

En términos de impacto financiero a largo plazo, Baigún destacó que comprar una propiedad tiende a ser más favorable: “A largo plazo uno puede tener la totalidad o parte de una propiedad que además puede revalorizarse. Alquilar, por otro lado, implica un costo hundido sin retorno de inversión. Este aspecto es crucial para quienes están evaluando la valorización del inmueble y la estabilidad financiera a largo plazo”.

Para quienes necesitan flexibilidad y movilidad, como jóvenes profesionales, la opción de alquilar sigue siendo conveniente. “Mudarse antes de los tres años hace que los costos asociados a la compra no compensen, salvo que ocurra una revalorización significativa en el corto plazo”, comentó Baigún.

Baigún mencionó que ser propietario conlleva compromisos financieros y de mantenimiento, pero también ofrece seguridad y potencial de apreciación de la propiedad. “En contraste, los inquilinos pueden enfrentar la no renovación del contrato y la necesidad de mudarse forzosamente”.

Los primeros créditos hipotecarios UVA -en la última década-, lanzados en abril de 2016 durante el gobierno de Mauricio Macri, facilitaron el acceso a la vivienda propia ajustando las cuotas por inflación. Permiten inicialmente pagar un monto bajo, pero en una economía con alta inflación, el riesgo de aumento de las cuotas por sobre los ingresos puede resultar significativo. Esto condujo a que cientos de familias paguen cuotas que superan el 30% de sus ingresos actualmente.

Desde su inicio, el coeficiente UVA creció más de 60 veces. Las cuotas iniciales representaban el 25% de los ingresos del tomador, pero llegaron hasta el 50%. Este porcentaje es similar al que se destina para pagar un alquiler.

Hoy, un departamento de tres ambientes promedia los $550.000 en la ciudad de Buenos Aires (CABA) y $500.000 en el Gran Buenos Aires (GBA). Con un ajuste cuatrimestral previsto para los próximos meses, se estima que, incluso con una desaceleración de la inflación, los inquilinos estarán pagando $650.000 en CABA y $600.000 en el GBA antes de fin de año. Esto representa una carga alta, además de las expensas, que ya subieron un 87,53% solo en 2024.

Tras el Decreto de Necesidad y Urgencia 70, que derogó la Ley de Alquileres, la oferta de vivienda que estaba muy acotada en todo el país creció 195% en CABA y más del 140% en el GBA desde inicios de año.

Así, los especialistas destacan que ahora hay propuestas en todos los barrios y localidades, los valores comienzan a estabilizarse y, en algunos casos, los precios han descendido desde el punto de partida del contrato en febrero último.

Santiago Magnin, de Deinmobiliarios y experto en Real Estate, ofreció varios puntos clave al evaluar si es más conveniente alquilar o comprar con un crédito hipotecario. “Conozco muy pocas personas que se hayan arrepentido de comprar una propiedad en Buenos Aires. A pesar de las tasas de interés negativas históricas en los créditos hipotecarios en Argentina, hoy en día todas las líneas de crédito ajustables por inflación (UVA) pueden representar una oportunidad”.

Además, los precios de cierre están en niveles mínimos históricos comparables a 2004, lo cual ofrece una ventana de oportunidad única para comprar barato.

Según Reporte Inmobiliario, el valor promedio de cierre de operaciones para departamentos usados en CABA se situó aproximadamente en USD 1.800 por metro cuadrado, aunque con gran variación dependiendo del tipo de las prestaciones que ofrece la unidad.

Al comparar el impacto financiero a largo plazo de alquilar versus comprar, Magnin subrayó que la compra es más favorable. “A largo plazo, uno tendrá la propiedad que puede revalorizarse, mientras que el alquiler es un costo hundido que jamás se recupera”.

Consideró que sacar un crédito hipotecario con salarios bajos y estabilizándose a futuro beneficia más porque los precios de las propiedades probablemente suban sobre todo si mejoran las condiciones económicas del país.

La necesidad de flexibilidad y movilidad también juega un rol en esta decisión. Magnin explicó que “para quienes necesitan mudarse frecuentemente, es más conveniente alquilar”.

Expertos sostienen, sin embargo, que los bancos públicos suelen evitar el remate de propiedades, proporcionando seguridad adicional a aquellos tomadores de créditos hipotecarios con ingresos volátiles.

En este contexto, las tasas de los créditos hipotecarios UVA varían entre 3% anual y 9,5% anual, con montos prestados de hasta 250 millones de pesos, aunque algunos no tienen tope.

Generalmente, las entidades financian entre 75% y 80% del valor de la propiedad, excepto el Banco de Córdoba (Bancor), que presta hasta 100% con un tope de 90 millones de pesos. Los plazos de financiación van de 5 a 30 años, y las cuotas comprometidas debe representar entre 25% y 30% de los ingresos mensuales del tomador.

Entre los riesgos y beneficios de ser propietario versus inquilino, Magnin destacó que el primero implica asumir, en general, el compromiso con el mantenimiento de la propiedad, lo que ayuda a conservar su valor. En contraste, los segundos están a merced de la decisión de renovar el contrato, lo que puede forzar a mudarse inesperadamente.

“Llegar a la jubilación siendo inquilino puede ser una condena a la pobreza; la propiedad es una seguridad financiera crucial para el futuro,” alertó Santiago Magnin.

Las condiciones actuales del mercado inmobiliario y la disponibilidad de créditos hipotecarios también juegan un papel importante. Magnín resalta que “la ventana de oportunidad para obtener un crédito hipotecario en Argentina ha sido históricamente muy corta”.

Finalmente, Magnín aconsejó a los inquilinos o aquellos con ahorros que no apunten demasiado alto en su primera compra. “Comprar lo que se puede (así sea un monoambiente o departamento de dos ambientes) con los recursos disponibles es clave. La primera propiedad es la más difícil de adquirir, pero una vez que se da ese paso, es mucho más fácil avanzar a propiedades más grandes y mejores,” concluyó.