Actualmente, hay más de 20.000 inmuebles en alquiler en los distintos corredores del Gran Buenos Aires (GBA), lo que marca un retorno a los niveles históricos de oferta de viviendas en locación tras la derogación de la Ley de Alquileres por el DNU. La dinámica cambió porque ahora los propietarios de departamentos, casas o PH entienden que pueden realizar acuerdos libres entre partes con menos regulaciones y con contratos que suelen extenderse como máximo a dos años.
Para los inquilinos, sin embargo, los valores siguen siendo elevados para asalariados que no tienen un techo propio y deben alquilar.
En el norte, los precios registraron un aumento del 3,5% en junio y acumulan un incremento del 42% en el primer semestre del año, precisó un análisis de Zonaprop.
Un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados se alquila por $411.526 mensuales, mientras que uno de tres ambientes y 70 m2 por $604.442 por mes.
La Lucila, en el partido de Vicente López, se destaca como el barrio con el precio de alquiler más alto, con $503.607 mensuales. Le siguen Olivos y Nordelta, con precios medios de $498.683 y $491.742 al mes, respectivamente.
En el otro extremo, Los Polvorines ofrece la renta más económica con $269.986, seguido de José León Suárez con $280.904 y San Andrés con $306.594 mensuales.
En GBA oeste-sur, los precios de alquiler aumentaron un 44% en la primera mitad de 2024, con un incremento del 4,1% en junio. Actualmente, un departamento de dos ambientes se alquila por $299.728, mientras que uno de tres ambientes cotiza a $396.369 por mes.
Ezeiza es el barrio más caro para alquilar en esta zona, con un precio medio de $395.363 mensuales. Le siguen Canning y Sáenz Peña, con valores promedio de $373.947 y $348.119 mensuales, respectivamente.
Florencio Varela, Moreno y Berazategui se presentan como las localidades más económicas, con precios medios de $223.775, $227.416 y $235.418, respectivamente.
Por metro cuadrado
De acuerdo con Zonaprop, el precio de venta departamentos en GBA norte se ubica en USD 2.211 por m2, sube 0,8% en junio y acumula un aumento de 2,1% en el primer semestre del año. El valor promedio está un 38% por encima de GBA oeste-sur (USD 1.598) y un 3% por debajo de CABA (USD 2.269 por m2).
Los departamentos nuevos son los que registran mayor aumento con un 4% en lo que va del año
Un departamento de dos ambientes y 50 m2 en GBA norte cuesta USD 109.425, mientras que uno de tres ambientes y 70 m2 vale 164.201 dólares.
La Lucila lidera como el barrio más caro (USD 3.279 por m2), seguido de Vicente López (USD 3.205) y Olivos (USD 2.925 por m2).
Los más económicos son José C. Paz oeste (USD 949), Barrio Infico (USD 957 por m2) y José C. Paz centro (USD 958 por m2).
En GBA oeste-sur, el precio de venta subió un 0,2% en junio, alcanzando los USD 1.598 dólares por metro cuadrado, manteniéndose estable en el primer semestre de 2024.
Un departamento de dos ambientes y 50 m2 cuesta USD 79.569, y uno de tres ambientes se cotiza en USD 116.395 dólares.
Malvinas Argentinas (USD 2.903 por m2), Don Bosco (USD 2.722) y Tristán Suárez (USD 2.654 por m2) son los barrios más caros, mientras que San José (USD 502), Don Orione (USD 637) y El Jagüel (USD 749 por m2) son los más accesibles.
En Ballester
Alejandro J. Altamirano, de Altamirano Propiedades, indicó que la oferta de alquileres en Villa Ballester se expandió notablemente tras la implementación del DNU. Antes había solo 25 departamentos publicados en alquiler en algunos portales; ahora hay casi 125, cinco veces más.
Los precios de los alquileres en esa zona del partido de San Martín se mantuvieron por detrás de la inflación. Actualmente, un departamento de dos ambientes en Villa Ballester puede alquilarse $350.000 al mes. Los departamentos de tres ambientes se consiguen a partir de $500.000 mensuales.
“Las condiciones de contrato por dos años y actualizaciones cuatrimestrales son las más aceptadas. Las zonas cercanas a estaciones y centros comerciales, especialmente Chilavert Oeste, son las más demandadas y han visto un crecimiento en la calidad de servicios”, añadió Altamirano.
En cuanto a la compra-venta, las zonas céntricas de Villa Ballester y San Martín son las más demandadas, aunque también las más caras. Actualmente, hay dos operaciones en marcha con créditos UVA, pero las consultas se enfriaron un poco debido a la volatilidad del dólar en los últimos dos meses. Un departamento de dos ambientes en el centro de Villa Ballester se consigue por cerca de USD 85.000, en tanto que uno a estrenar arranca en 100.000 dólares.
Oeste
La dinámica del mercado inmobiliario entre Merlo y Morón experimentó importantes cambios en el último trimestre. En el ámbito de los alquileres, la oferta creció un 150% post DNU.
Lorena Bertomeu, de Bertomeu Propiedades, señaló que esta mayor confianza y libertad de contratación generó una amplia gama de opciones para los inquilinos, tanto en términos de variedad de propiedades como de flexibilidad en las condiciones contractuales. ”Los precios de alquileres se mantienen más estables, alineándose con la desaceleración de la inflación, lo que ha llevado a un mercado más dinámico y competitivo”.
Los propietarios están demostrando flexibilidad y empatía hacia la situación de los inquilinos al momento de establecer acuerdos de alquiler. La libertad para fijar plazos, precios y formas de ajuste no derivó en pedidos irracionales, sino que se ajustan a parámetros razonables y equitativos.
Allí los alquileres de departamentos de dos ambientes varían entre $200.000 y $250.000 y las casas de tres ambientes, entre $380.000 y $450.000 mensuales.
En el sector de compra venta, la disponibilidad de créditos generó un incremento significativo en las consultas de potenciales compradores. “Sin embargo, en la zona que abarcamos (Moreno a Morón), son pocas las personas que logran acceder a estos créditos debido a los requisitos exigentes en cuanto a ingresos declarados y a la escasez de propiedades con documentación apta para crédito, especialmente la falta de planos actualizados”, dijo Bertomeu.
Los departamentos de dos ambientes varían entre USD 50.000 y US 65.000 según ubicación, estado, con o sin cochera. Los de tres ambientes trepan hasta USD 85.000 en Merlo.
Sur
La oferta de alquileres en Lanús también creció post DNU, que liberalizó los plazos, la moneda de pago y los acuerdos de actualización entre partes.
Jorge Antúnez Vega, de Antúnez Vega Propiedades, explicó que el mercado de alquileres, al tener libre contratación, tuvo muy buena repercusión. “Hay contratos por períodos cortos de 6 meses a un año, aunque lo más común son locaciones de dos años en pesos con actualizaciones trimestrales por Índice de Precios al Consumidor”.
En cuanto a precios, los departamentos de dos ambientes varían entre $250.000 y $350.000, mientras que los de tres ambientes oscilan entre $380.000 y $550.000 mensuales. Las zonas más demandadas son las cercanas a la Avenida Hipólito Yrigoyen.
En el ámbito de la compra venta, Antúnez Vega mencionó que la apertura de créditos hipotecarios aún no reflejó un aumento significativo en la actividad del mercado. “Sin embargo, se espera que una vez que se agilicen las operaciones a través del Blanqueo, esto será muy positivo para el mercado inmobiliario y el incremento de la construcción”.
Las zonas más demandadas allí son preferentemente Lanús Oeste y el centro de Lanús Este.
Los valores de las unidades en Lanús dependen de la calidad de construcción, ubicación y antigüedad. Unidades de dos ambientes con buena puntuación oscilan entre USD 95.000 y USD y USD 120.000, mientras que las de tres ambientes varían entre USD 130.000 y 180.000 dólares.
“Sería beneficioso que el Gobierno incentivara la reducción de impuestos para la construcción y adquisición de viviendas, similar al régimen de vivienda promovida en Uruguay”, concluyó Antúnez Vega.
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