Alquileres: un cambio en la reglamentación favorece a los monotributistas que son propietarios

El Gobierno publicó el Decreto 661/2024 que reglamentó la disposición de la Ley Bases, el paquete fiscal y la ley de alquileres para monotributistas. Establece que todos los inmuebles en alquiler serán considerados como una única unidad de explotación, eliminando el límite de tres propiedades para permanecer en el Régimen Simplificado.

Dentro del artículo de unidad de explotación y actividad económica se eliminó el concepto de “Inmuebles en alquiler” de la definición de unidad de explotación, mientras se aclara que en caso de condominio solo es de cosas muebles en locación.

Además, se exime del impuesto integrado, pero no de la cuota previsional ni de la obra social, a aquellos que alquilen hasta dos inmuebles.

El decreto determina que todos los bienes inmuebles alquilados por el pequeño contribuyente, así como todos los condominios en los que participe, constituyen una sola unidad de explotación. Esto aplica para cualquier destino del inmueble y siempre que el alquiler esté respaldado por contratos debidamente registrados según lo disponga la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP).

Para los inmuebles cuyos contratos no estén registrados, se considerará cada propiedad o condominio como una unidad de explotación independiente.

“Las locaciones deben contar con los contratos registrados, pues en caso que ello no ocurra se contarán como cada inmueble por separado. Es decir que si un propietario posee 4 viviendas que alquila y no las registra ante la AFIP, el mismo queda excluido del monotributo por tener más de 3 unidades de explotación; mientras que si cumple con la normativa y las anota en el Registro de Locaciones de Inmuebles (RELI) eso no ocurre”, dijo a Infobae Yanina Beade, titular del estudio contable homónimo y especialista tributaria.

Los contribuyentes adheridos al monotributo exclusivamente como dueños de bienes inmuebles estarán exentos de pagar el impuesto integrado mientras no superen los dos inmuebles en alquiler.

El ingreso de dinero por ingresos no computables como salarios en relación de dependencia o jubilación no impedirán gozar del beneficio de esta exención.

Beade ejemplificó con el caso de “un monotributista de la categoría A que cobra un alquiler de $300.000 mensuales, lo que representa $3.600.000 anuales. Si posee el contrato registrado, abonará a partir de agosto de 2024 unos $9.800 de jubilación (comprendido dentro del Sistema Integrado Previsional Argentino, SIPA) y $13.800 por la obra social, sumando un total mensual de 23.600 pesos. En cambio, si no está registrado, le corresponde pagar $26.600″.

Por supuesto, “estos valores se modifican dependiendo de la categoría del propietario”, aclaró.

La derogación de la Ley de Alquileres impulsada por la administración de Javier Milei modificó de manera significativa las condiciones del mercado inmobiliario.

Estas modificaciones incluyen la eliminación de límites en los depósitos de garantía, la flexibilidad en las exigencias de garantías por parte de los propietarios y la posibilidad de establecer incrementos trimestrales o menores en los precios de alquiler.

El DNU estipula que las partes pueden acordar la devolución del depósito sin un tope estatal, y permite que la devolución del depósito se realice entre 30 y 60 días después de la entrega de las llaves, siempre y cuando se haya pactado previamente con el inquilino.

Ahora, los monotributistas pueden poner en alquiler cualquier cantidad de inmuebles sin salir del régimen simplificado por tener más de tres propiedades en el mercado y obtener exención del impuesto integrado del monotributo si no superan dos departamentos en alquiler, siempre que los contratos estén registrados.

Hace algunos días, la AFIP también había formalizado otra medida en favor de propietarios e inquilinos. Estableció nuevas deducciones y prórrogas que impactarán en el segmento.

De acuerdo a la Resolución General 5521/2024 se aplicará una deducción del Impuesto a las Ganancias del 10% del monto total anual a propietarios e inquilinos que posean inmuebles alquilados como casa-habitación.

Beade explicó que “para los inquilinos, la resolución permite deducir el 10% del monto del alquiler anual pagado, con un tope máximo establecido. Esta deducción se adiciona a la ya conocida de 40% sobre el monto del alquiler anual pagado, siempre que no superen el monto del mínimo no imponible”.

Para los propietarios, la deducción del 10% se aplica sobre los ingresos brutos obtenidos por el alquiler del inmueble, siempre que el contrato de alquiler esté debidamente registrado en la AFIP.