El mercado inmobiliario está en franca recuperación: cuál es la brecha de precios entre grandes ciudades

Tras una prolongada crisis sin precedentes en el mercado inmobiliario, la tendencia comenzó a revertirse en 2024. Las operaciones de compraventa aumentan y se potencia con el regreso de los créditos hipotecarios y el blanqueo, que permitirá sincerar hasta USD 100.000 en la adquisición de inmuebles, desde usados, hasta estrenar y en construcción desde el pozo.

En las principales plazas del país, como la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Córdoba, Mendoza, Rosario y Mar del Plata, se nota un cambio notable con más de 10.000 operaciones concretadas en los últimos 60 días.

El interés en invertir en propiedades repuntó notablemente, impulsado tanto por ahorristas como por aquellos que buscan financiación a través de créditos con garantía real a través de un banco. Además, quienes vendieron una propiedad y buscan ampliarse o reducirse también están contribuyendo a la mover el mercado.

En CABA, la mayor confianza y los precios bajos son claves en la recuperación. José Rozados, de Reporte Inmobiliario, contó a Infobae que estos factores, junto con los créditos hipotecarios y el blanqueo, impulsarán más operaciones. “Desde inicios de año, la demanda ha tenido una evolución positiva, aunque incipiente”, destacó.

Respecto al rango de precios, en la zona porteña el valor promedio de cierre de operaciones para departamentos usados se situó en aproximadamente USD 1.800 por metro cuadrado, aunque con gran dispersión, dependiendo del tipo de unidad.

En junio último el valor de oferta de un monoambiente usado fue de USD 69.800 en promedio, se elevó a USD 78.000 para el de dos ambientes, y a partir de USD 110.000 con más dependencia, siempre en promedio.

Rozados señaló que el precio de las casas es más variable, dependiendo de la superficie del terreno y su potencial de desarrollo. Sin embargo, subraya que Buenos Aires, con perspectivas positivas, ofrece oportunidades únicas en valores actuales. Hay casas que parten desde USD 150.000 con tres ambientes.

Según Rozados, aunque el efecto del blanqueo será temporal, aportará un número importante de operaciones en el corto plazo.

“Por otro lado, la disponibilidad de créditos hipotecarios representa una transformación más duradera, estableciendo las bases para un crecimiento exponencial del mercado inmobiliario”, agregó.

El panorama de compraventa de viviendas en Córdoba capital está en sintonía con el resto del país, mostrando signos de recuperación y un incremento en la demanda.

Según el Centro de Estadísticas Inmobiliarias del Colegio Profesional de Inmobiliarios de Córdoba (CPI), en junio, las preferencias de inmuebles en la provincia se distribuyeron en departamentos 33,6%, terrenos (lotes) 40,5% y casas 16,4 por ciento.

Virginia Manzotti, presidenta del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios (CofeciI) de Argentina y de la inmobiliaria homónima, contó que “aunque los valores se están recuperando lentamente, se espera que el segundo semestre presente un comportamiento más definido en la demanda”.

Córdoba es una provincia muy buscada gracias a su oferta educativa de excelencia y buenas oportunidades laborales para profesionales.

“Las zonas más populares para estudiantes son Nueva Córdoba, y para nuevos profesionales, Barrio General Paz y el Centro. Para familias jóvenes, las zonas sur y norte con complejos de dúplex son las más elegidas”, precisó Manzotti.

En cuanto a precios, la idónea dijo que un departamento de dos ambientes en Nueva Córdoba, en buenas condiciones, oscila entre USD 70.000 y USD 78.000, mientras que aquellos con tres dormitorios suben al rango de USD 86.000 a 100.000 dólares.

Los inmuebles a estrenar subieron de precio en respuesta al aumento de los costos de construcción.

Las casas de tres ambientes comienzan en USD 110.000 y las de cuatro ambientes varían entre USD 125.000 y USD 165.000, dependiendo de la zona y las características.

En barrios cerrados, las propiedades empiezan a cotizarse en USD 270.000 y varían según metros edificados y ubicación.

Manzotti recordó que los créditos del Banco de Córdoba (Bancor) previamente potenciaron enormemente el sector. Sin embargo, existe preocupación sobre si los futuros tomadores de crédito tendrán ingresos suficientes para poder acceder a estas oportunidades.

La demanda de viviendas en Rosario estuvo muy sostenida desde principios de año, con picos en cierres. Los compradores se focalizaron en departamentos de tres y cuatro ambientes, mientras que las unidades de dos ambientes superaron la demanda de los monoambientes, que están sobre ofertados y con mayores márgenes de negociación.

Diego Ferreyra, tesorero del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir) y director de Diego Ferreyra Bienes Raíces, dijo a Infobae que “en los valores, se nota un cambio de tendencia: ya no bajan, pero tampoco suben significativamente. Las expectativas previas al salto del dólar libre sugerían un posible repunte en las unidades más demandadas, aunque esto aún no se materializó. Sin embargo, el aumento de los costos de construcción impulsó al alza el precio de los departamentos a estrenar”.

El principal interés en la compra de inmuebles está impulsado por ahorristas que quieren transformar sus dólares en viviendas. “El aumento del costo de vida en dólares ha dinamizado la decisión de invertir, especialmente en cambiar de dos a tres ambientes”, agregó Ferreyra.

El crédito hipotecario dinamiza el mercado. La línea del Banco Municipal de Rosario tuvo 20.000 inscripciones en una semana debido a su baja tasa de interés (3% anual). Aunque se concretaron pocas transacciones, el volumen de consultas se mantuvo activo.

Los valores de los departamentos usados y no antiguos de dos ambientes parten desde USD 55.000 a USD 65.000, mientras que los de tres ambientes se encuentran entre 75.000 y 90.000 dólares.

Ferreyra agregó que “Las zonas más buscadas son Parque España, Lourdes y Pichincha. Comparado con CABA, los precios están un 30% / 35% más altos, por operaciones impulsadas por ahorristas con dólares en mano. La proyección para el segundo semestre es positiva, especialmente por los que accedan a los créditos hipotecarios”.

Durante el último trimestre de 2023 y el primer semestre de 2024, el mercado inmobiliario de Mar del Plata mostró notable actividad. Se concretaron muchas operaciones de departamentos de uno y dos ambientes cuyos valores cayeron desde 2017 y se estabilizaron seis años después.

“Las unidades más económicas fueron vendidas en 2023 y ya no hay disponibles. Los precios iniciales para un departamento de un ambiente rondan USD 30.000, subieron 10%, según Rodrigo Alejandro Sanz, de la inmobiliaria Sanz y Ordoqui Propiedades.

Sanz destaca que los créditos inmobiliarios generaron buenas expectativas y se concretaron algunas operaciones, que hizo que se frenara la caída de precios.

Los valores iniciales para propiedades de dos ambientes en la zona centro empiezan en USD 40.000, y los de tres ambientes parten de USD 55.000. Las casas en Perla Norte empiezan en más de USD 100.000 y en Chauvin superan los 180.000 dólares.

“La mejoría en el mercado inmobiliario de Mar del Plata se estima en un 10%, visto más como una recuperación que como un aumento de precios. Se espera mantener esta tendencia y consolidar un piso sólido para futuras inversiones”, amplió Sanz.

Tras un gran noviembre 2023 con más de 1.400 escrituraciones en Mendoza capital, la demanda cayó en los meses siguientes por la suba de costos de construcción y la volatilidad del dólar, pero volvió a reactivarse en las últimas semanas.

Anahí González Caro, analista del mercado inmobiliario mendocino, destacó que la calidad de vida, oferta de servicios y ubicación son los principales atractivos de la Quinta Sección y Luján de Cuyo, las más demandadas. La Quinta tiene precios elevados y una rentabilidad de hasta un 6% anual en dólares para proyectos “premium”. Luján de Cuyo ofrece valores de tierra bajos en zonas suburbanas, mostraron un alto potencial de revalorización.

Los créditos hipotecarios generaron expectativas y repuntes de actividad en el mercado, aunque las transacciones concretadas fueron pocas, similar a otras plazas del país.

González Caro comentó a Infobae que la reactivación del mercado es paulatina, con aumentos en consultas y menores márgenes de negociación. Las mejoras económicas y beneficios fiscales, como la derogación del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, podrían contribuir a un mercado más transparente y bancarizado.

Los precios de lista para departamentos de 2 y 3 ambientes en las zonas más valoradas de Mendoza oscilan entre USD 1.800 y USD 3.000 por m2 (sobre todo próximo a la Avenida Emilio Civit).

Una vivienda en Chacras de Coria, con terminaciones de calidad, 300 m2 cubiertos y 1.000 m2 totales en un barrio privado, ronda 400.000 dólares.

Comparado con CABA, un departamento de 2 ambientes en la Quinta Sección de Mendoza tiene precios promedio de USD 2.000 por m2, mientras que en Recoleta, CABA, los precios son hasta 50% más altos.

“A pesar de la reactivación y mayores cierres en Mendoza, no se observa un aumento generalizado de precios, salvo en unidades específicas y zonas de alta demanda”, concluyó González Caro.