Por qué disminuyó drásticamente la oferta de departamentos para la venta en CABA

En mayo de 2022, había 163.000 inmuebles en venta en la ciudad de Buenos Aires, de los cuales 90.000 eran departamentos. En el portal Zonaprop se pudo observar que la cantidad de propiedades disponibles disminuyó 26,9% en comparación con igual período del año previo; y en Argenprop la baja fue similar, 22,8%. Comparado con los niveles máximos alcanzados en 2022 la oferta se redujo 45,4%, según Radar Inmobiliario, en un trabajo de Fabián Achával Propiedades, que coincide con el resultado del Observatorio Estadístico del Colegio Inmobiliario porteño, a través de su portal Cabaprop.

Son varias las razones que explican la caída de la oferta de departamentos en venta. En la primera etapa respondió a la decisión de muchas inmobiliarias de bajar las publicaciones de propiedades que estaban fuera de precio frente al aumento del costo del marketing inmobiliario.

Fabián Achával contó a Infobae: “En una segunda etapa, los propietarios retiraron las propiedades del mercado al no ver convalidadas sus expectativas de precios. También influyó la caída de los valores en la intención de venta y un retiro precautorio de los propietarios durante el período electoral que duró hasta noviembre de 2023. En los últimos meses, el stock de inmuebles en el sector residencial se mantuvo más o menos estable”.

Actualmente hay unos 66.000 departamentos disponibles entre la oferta porteña.

El aumento de la demanda va a comenzar a jugar un rol en este tema, especialmente si proliferan los créditos hipotecarios.

De esta forma, el menor stock de inmuebles en los últimos meses y el crecimiento del volumen de operaciones inmobiliarias, conformaron el mejor arranque de calendario (en mayo último se concretaron 4.590 escrituras, según el Colegio de Escribanos porteño, el más positivo en 6 años), redujeron el tiempo de absorción de la oferta disponible, que se mantuvo en marzo en 2,6 años.

A pesar de la fuerte mejora, este valor aún supera al existente durante la etapa de “cepo” cambiario posterior a 2011 (cuando el promedio era de 1,8 años) y se distancia fuertemente del periodo de auge de las operaciones con créditos UVA (cuando el stock total se vendía en menos de un año).

Detrás de la fuerte disminución en la oferta de inmuebles en CABA registrada en los últimos meses, se encuentra otro factor clave: los precios actuales son percibidos como bajos por los vendedores, quienes anticipan una suba del valor del metro cuadrado para los próximos 24 meses.

Miguel Chej Muse, coordinador del Observatorio Estadístico del Colegio Inmobiliario porteño, explicó cómo la reducción del stock para la venta afecta tanto a compradores como a vendedores. “Si bien la oferta viene a la baja, la cantidad de inmuebles ofrecidos en la actualidad es muy razonable. El comprador puede elegir y el vendedor puede vender en plazos apropiados, por supuesto, a los precios vigentes en el mercado”.

En este contexto, la disminución del stock disponible no necesariamente es una mala señal para el sector, porque ha contribuido a equilibrar el mercado.

“Los compradores aún tienen opciones y los vendedores se benefician de una demanda constante, lo que permite realizar transacciones en tiempos adecuados y a valores acordes al mercado actual”, agregó Chej Muse.

Desde el segmento afirman que la derogación de la Ley de Alquileres favoreció al sector.

Esta medida logró bajar los montos del precio, beneficiando a los inquilinos, pero también propició que parte de la oferta de venta se destine al mercado de alquileres.

Brian Levi, de Century 21 Levi, dijo a infobae que “además, el cambio de tendencia en los precios desde hace un año es positivo, especialmente en el corredor norte, y mucha gente ahora acepta que los precios están subiendo. Las propiedades en CABA estaban muy por debajo del precio histórico, lo que se ve ahora como una oportunidad de inversión”.

El cambio de Gobierno generó seguridad para los propietarios e inversores, disipando temores sobre estatización.

“Asimismo, los anuncios de nuevos créditos hipotecarios por parte de los bancos permiten a muchos compradores cumplir con el sueño de tener una vivienda propia. El alto costo de la construcción impide que varios desarrolladores inicien nuevas obras u ofrezcan proyectos, ya que temen no poder cumplir con lo prometido. Es difícil encontrar viviendas en construcción por menos de 2.000 USD por m2″, amplió Levi.

La reducción del stock disponible influye en el sector, haciendo que los precios tiendan al alza. Para compradores y vendedores, tener un mercado en movimiento es positivo, ya que la construcción representa una parte significativa del movimiento macroeconómico del país.

Fabián Achával agregó: “La reducción del stock de propiedades en venta es una excelente noticia porque lo que desapareció, en su mayoría, era lo que estaba fuera de precio, es decir, lo invendible. La oferta está más depurada y un gran porcentaje ya tiene precios de mercado o está en segmentos de oportunidad. Recordemos que los precios en términos reales están en valores de 2004″.

Según Chej Muse, en el portal Cabaprop, el número de usuarios crece mes a mes. “Lo que genera mayor confianza al contar con propiedades ofrecidas por corredores inmobiliarios legalmente matriculados. El Colegio Inmobiliario fiscaliza a sus matriculados y brinda a los compradores la seguridad y asesoramiento legal necesarios ante cualquier inconveniente”.

La inflación en dólares licua los ahorros en billetes, por lo cual los vendedores suelen poner en oferta sus inmuebles si ya tienen un destino para el dinero (como la compra de otra propiedad, un viaje o un negocio).

“En términos macroeconómicos, la baja de la inflación es positiva para los ciudadanos. Sin embargo, la fluctuación del dólar genera incertidumbre para compradores y vendedores”, destacan en el mercado inmobiliario.

“En el caso de los compradores con créditos hipotecarios, este factor es crucial ya que el valor de conversión mediante el dólar MEP reduce significativamente su capacidad de compra, haciendo que las condiciones sean menos favorables”, dijo Levi.

Si los créditos hipotecarios entran en funcionamiento pleno, es probable que el stock de propiedades disponibles vuelva a disminuir, es la expectativa en el sector de las inmobiliarias.

Achával puntualizó: “Es un momento fantástico para comprar: precios bajos y mucha oferta. Actualmente hay un 53% más de propiedades que durante la etapa de créditos UVA del gobierno de Macri”.

Las expectativas son positivas. En mayo se formalizaron 4.590 escrituras en CABA, lo que implica un aumento del 35,96% interanual (mayo 2023 vs. mayo 2024) y una variación mensual del 26,24% (abril 2024 vs. mayo 2024). En los últimos doce meses, se concretaron 43.773 escrituras, con un promedio mensual de 3.648, mostrando una tendencia alcista sostenida.

Chej Muse aconsejó: “Para mantener un mercado sostenible, es recomendable que la oferta se publique a precios razonables y realistas. En cuanto a los compradores, es aconsejable no posponer su decisión de adquisición; si cuentan con los medios necesarios, deberían concretar las operaciones, ya que podrán comprar más m2 que en el futuro”.

En el sector hay cautela también. Observan un cambio de dirección positiva en los precios que creen que continuará tanto este año como el próximo. En CABA ya se apreciaron el 90% de los barrios al cotejar los valores de venta interanualmente.

Brian Levi concluyó: “El argentino tiene una adaptabilidad a los cambios como pocos en el mundo. Dar un buen servicio al cliente permite que las inmobiliarias sigan trabajando, especialmente en un país donde hay mucha informalidad. Creemos que los créditos hipotecarios se consolidarán como una herramienta muy positiva para el mercado y para el usuario en el mediano plazo”.