Cuánto cuesta alquilar un departamento de 3 ambientes en la Ciudad de Buenos Aires, barrio por barrio

El DNU del Gobierno que eliminó la Ley de Alquileres tuvo un impacto positivo en la oferta de departamentos en la ciudad de Buenos Aires, reflejándose en un crecimiento constante. Como consecuencia, cientos de propietarios siguen volviendo al mercado del alquiler tradicional, alcanzándose ya las 16.000 unidades disponibles en algunos portales especializados.

Los precios de los departamentos de 3 ambientes en CABA registraron un aumento significativo, con un incremento promedio del 190% aunque en algunos barrios trepa hasta el 240% en términos interanuales. No obstante, a medida que la inflación descendió en los últimos dos meses, los valores comenzaron a estabilizarse. Hay una leve desaceleración en este crecimiento, especialmente en el inicio de los nuevos contratos.

Los propietarios están ajustando los valores más frecuentemente debido a los cambios en las regulaciones, lo que les permite realizar ajustes más rápidos que los permitidos por la ley derogada.

Sobre la evolución de la demanda de alquileres de departamentos de tres ambientes en CABA en los últimos meses, Leandro Molina, country manager del Grupo QuintoAndar (que incluye a Zonaprop) para la Argentina y Perú, señaló que “a partir de diciembre de 2023 se registró un incremento en la demanda de alquileres de departamentos. En junio de 2024, hubo un aumento del 32% en la demanda con respecto al mismo mes del año anterior. A su vez, desde la entrada en vigencia del DNU, la oferta se incrementó un 187% desde fin de año y un 211% desde junio de 2023″.

Desde el sector sostienen que la desregulación y los contratos libres y entre partes desreguló la entrada de nuevas propiedades al mercado de alquiler.

“La oferta de alquileres en CABA creció notablemente post DNU, pasando de menos de 5.000 propiedades publicadas en diciembre de 2023 a más de 16.000 en julio de 2024. Y esto condujo a una caída del 20% en términos reales en los precios de alquiler″, confirmó María Franco, directora de operaciones de Mudafy.

En departamentos de tres ambientes, desde febrero hubo una desaceleración en los precios de los alquileres, luego de que en meses anteriores los incrementos superaron el 20%; en junio, el precio medio de un departamento subió un 2,2%, y desde el inicio de 2024 se registra un aumento del 34 por ciento. Actualmente, el valor medio se ubica 184,2% más arriba que hace un año.

Molina señaló que San Telmo, Parque Avellaneda y Monserrat son los barrios con mayor incremento interanual en los precios, con una variación anual del 238%, 229% y 226%, respectivamente. “A su vez, los barrios que registraron la menor variación anual fueron Retiro (149%), Villa Ortúzar (151,4%) y Palermo (151,6%)”.

Tras la derogación de la Ley de Alquileres cambiaron las condiciones de los contratos y la forma de calcular los incrementos de precios. Además, la oferta de nuevas líneas de créditos hipotecarios también puede jugar un papel crucial, dado que por una cuota apenas superior a la de un alquiler, las personas pueden adquirir su propia vivienda.

Franco observó un incremento en la demanda de compra-venta impulsado por la rentabilidad de alquileres, que hoy ronda el 5% anual. “Las fluctuaciones del dólar también son determinantes a la hora de pensar en una renta que suele ser en pesos. Además, es importante diferenciar entre alquileres tradicionales y temporales. Cuanto más inestable sea el mercado cambiario, más difícil será apostar a una renta en pesos que recupere una inversión inicial en dólares”, agregó.

A continuación se detallan los precios promedio de alquileres en pesos en los barrios con oferta según Zonaprop y para viviendas de más de 70 m2 como referencia:

Palermo: $739.600.

Saavedra: $728.300.

Nuñez: $712.500.

Villa Urquiza: $708.200.

Belgrano: $687.300.

Colegiales: $686.900.

Coghlan: $680.000.

Recoleta: $667.900.

Villa Ortúzar: $659.200.

Paternal: $657.200.

Villa Pueyrredón: $633.200.

Villa Crespo: $630.500.

Parque Chacabuco: $623.100.

Villa Devoto: $615.900.

San Telmo: $614.700.

Boedo: $612.200.

Almagro: $611.000.

Retiro: $608.500.

Chacarita: $607.200.

Villa del Parque: $606.600.

Caballito: $601.700.

Villa Gral Mitre: $588.300.

Santa Rita: $560.100.

San Cristóbal: $553.700.

Agronomía: $546.300.

Monserrat: $545.100.

Vélez Sarsfield: $540.300.

Flores: $536.600.

Balvanera: $531.200.

Monte Castro: $522.400.

San Nicolás: $519.800.

Barracas: $517.300.

Liniers: $501.300.

Floresta: $499.100.

Constitución: $492.200.

Mataderos: $462.600.

Lugano: $402.600.