Cambios en el Código Urbanístico porteño: habrá limitaciones para edificar en altura en algunos barrios

El Gobierno porteño anunció que presentó un anteproyecto para modificar el Código Urbanístico (CUR) ante la Legislatura. Estas modificaciones responden a la normativa establecida en la ley 6099/18, que estipula una revisión del código cada cuatro años.

El Consejo Asesor del Plan Urbano Ambiental presentó la “Propuesta de Actualización del Código Urbanístico”. Este código, aprobado originalmente en diciembre de 2018, ya había sido modificado en diciembre de 2020 y septiembre de 2022. En esta oportunidad, se realizará un ajuste que debe ser evaluado mediante una metodología participativa.

Este proceso involucra a vecinos, instituciones profesionales como la Sociedad Central de Arquitectos, el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU), y el Colegio Inmobiliario porteño (CUCICBA). También participan cámaras de desarrolladores como la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) y la Alianza Urbana.

Jorge Macri, el Jefe de Gobierno porteño declaró: “Presentamos en la Legislatura un proyecto de ley para actualizar el Código Urbanístico de Buenos Aires, una compromiso que asumí en campaña y que hoy estamos cumpliendo. Nos guía un objetivo muy claro: respetar la identidad de cada barrio. No vamos a permitir más que en las zonas residenciales se construyan edificios que no cuiden la esencia de cada manzana y vamos a promover desarrollos sólo en avenidas con la infraestructura adecuada”.

Los criterios que guiarán las modificaciones buscan un ajuste al CUR y estos son liderados por la Secretaría de Desarrollo Urbano, dirigida por Álvaro García Resta.

Los aspectos principales se detallan a continuación:

• Equilibrar el desarrollo urbano entre el norte y el sur de la ciudad.
• Fomentar la protección patrimonial.
• Proteger la identidad de los barrios.
• Incorporar incentivos para fomentar la construcción
• ️No se va a permitir más que en los barrios residenciales se construyan edificios que no respeten la esencia de cada manzana. Las alturas se ajustan priorizando las escalas barriales y resguardando la identidad de cada barrio.
• ️Los grandes desarrollos sólo se podrán construir sobre las avenidas que tengan la infraestructura de servicios adecuada para soportarlos.
• ️Además, la reforma promueve la conservación y revalorización del patrimonio urbano mediante la catalogación definitiva de 4209 inmuebles con valor arquitectónico, que hoy se encuentran en el catálogo preventivo.
• ️Promueve la sustentabilidad urbana y la calidad ambiental del hábitat construido y aporta a contrarrestar los efectos del cambio climático al impulsar construcciones más permeables que favorezcan el ingreso de aire y sol. Por ejemplo, con más superficie en los pulmones de las manzanas.
• ️Incentiva el desarrollo de los centros barriales cercanos a todos los vecinos.

Particularmente, se propone fomentar el desarrollo en la zona sur de la ciudad, donde hay grandes terrenos disponibles y menor densidad poblacional, mediante incentivos específicos. En los barrios de baja densidad, se buscará promover el uso residencial unifamiliar y reducir la altura permitida en ciertas zonificaciones, como la Unidad de Sustentabilidad (USAB) 2 (actualmente planta baja + 3 pisos y un retiro).

Según fuentes oficiales se espera que el proyecto de ley ingresado en la Legislatura, podría ser aprobado con modificaciones y entrar en vigor para fin de este año.

Macri anticipó que habrá un criterio específico para el sur, que incluye el oeste porteño con barrios como Liniers y Paternal, y otro distinto para el norte. Actualmente en CABA se estiman más de 50.000 viviendas en construcción, de las cuales el 70% están en el corredor norte.

Se llevaron a cabo hasta el momento 15 recorridas y más de 30 reuniones con vecinos de barrios de toda la ciudad, además de numerosos encuentros con instituciones, consejos y profesionales del sector. Esta consulta y participación vecinal fue una de las prioridades fijadas por el Jefe de Gobierno para el proceso de revisión.

Fundamentalmente, el Código Urbanístico revisado promueve una ciudad con mayor equilibrio en su desarrollo urbano e impide que en los barrios residenciales se construyan edificios que no respeten la armonía edilicia de cada manzana.

Durante el proceso de debate y aprobación, se aclaró que no se suspenderán los permisos de obra, una medida que en el pasado generó inseguridad jurídica e incertidumbre.

Se propone que las construcciones más altas en la zona norte de la ciudad (todo se debatirá en la Legislatura) se ubiquen en las avenidas principales para crear más espacios desocupados. Hacia el interior de estas áreas, se buscará mantener la altura actual. La política para el norte será de mayores espacios libres con el objetivo de equilibrar el desarrollo.

“El ajuste del Código plantea un impulso concreto de la zona Sur a nivel Ciudad, mientras que a nivel de barrios, se priorizará la identidad barrial y la escala, ajustando las alturas permitidas. Los grandes desarrollos se promoverán únicamente sobre las avenidas que cuenten con la infraestructura de servicios adecuada para soportarlos”, dijo García Resta.

Para el sur, la intención es que puedan recuperarse y transformarse viejos galpones de corte industrial para que se generen viviendas y locales comerciales hacia la calle.

La propuesta busca crea un sistema de incentivos para el desarrollo constructivo y densificación real de la Zona Sur, mediante el cual quienes construyan edificios para viviendas en determinadas áreas de esa parte de la Ciudad, verán reconocida esa capacidad constructiva en ciertos corredores de zona Norte.

Según datos brindados por la Secretaría de Desarrollo Urbano porteña, de las 4.201 nuevas construcciones aprobadas en la Ciudad en los últimos cinco años, solo 191 (el 4,8 %) se localizan en las comunas del Sur (Comunas 4 y 8). En cambio, en las comunas del Norte se aprobaron 1.574 permisos de obras en el mismo período.

El promedio de cada obra en el norte es de 2.976 m2, contra un promedio de 2.296 m2 en el Sur, lo que indica que las obras en el eje Norte son más grandes y tienen un mayor impacto urbano.

El ajuste del CUR busca estudiar la Ciudad poniendo el foco en cada barrio para cuidar las zonas de baja densidad según criterios relevantes, tales como:

• Uso residencial unifamiliar
• Altura del tejido existente
• Área libre por manzana
• Retiros de frente de 3 metros (donde corresponda)

Una de las prioridades del Jefe de Gobierno fue trabajar el proyecto de ley a partir de reuniones con vecinos, profesionales, instituciones y legisladores. Hubo 30 reuniones con vecinos de toda la ciudad y encuentros con instituciones y profesionales del sector.

El Código Urbanístico, sancionado en 2018, estableció una revisión periódica y ahora comienza el proceso de discusión en la Legislatura. Primero, el proyecto se asigna a las comisiones correspondientes, como Planeamiento Urbano y Asuntos Constitucionales. En estas comisiones, se realizan reuniones de asesores, diputados y sesiones informativas.

Luego de estas instancias, el proyecto se somete a tratamiento y votación en sesión de primera lectura. Si es aprobado, se convoca a una Audiencia Pública aproximadamente 15 días después. Posteriormente, el proyecto tiene un plazo máximo de 60 días entre la primera lectura y la audiencia, y no más de 90 días entre la audiencia y la segunda lectura. Finalmente, se trata y vota en sesión de segunda lectura para su aprobación definitiva.