Regatear precios en la compra-venta de viviendas es un arte que sigue vigente en el mercado porteño, aunque las contraofertas agresivas ya no tienen tanto lugar, pues el mercado está dando signos de recuperación. Según datos del sector, las operaciones cerradas en lo que va de 2024 muestran un porcentaje de negociación que oscila en torno del 5 por ciento.
Los vendedores están cada vez más conscientes del valor de mercado de sus propiedades y eso se refleja en un cambio en la dinámica del mercado: ambas partes se muestran más realistas en las negociaciones.
Según Nahuel Achával, coordinador comercial de Toribio Achával, el porcentaje máximo que los vendedores aceptan bajar hoy está muy relacionado con la urgencia del propietario y el tiempo que la propiedad estuvo a la venta. “En los últimos meses, no se observan propietarios que acepten ofertas que impliquen una reducción mayor al 10%; el mercado empieza a reflejar una estabilización de precios, lo cual limita las concesiones en la negociación”, explicó a Infobae.
El mercado inmobiliario se sinceró y se “limpió” considerablemente de propiedades sobretasadas y se prepara para observar el impacto sobre la demanda de la reintroducción de los créditos hipotecarios. En las inmobiliarias argumentan que las consultas crecieron un 25% en el último mes.
Achával mencionó que hace un año solo 4 de cada 10 propiedades estaban alineadas con los precios del mercado. Hoy, la dinámica cambió y la mayoría de las propiedades ingresa al mercado con valores ajustados a la realidad actual. “Esto favoreció a un aumento en la cantidad de operaciones cerradas en la cantidad de escrituras que con el dato de abril último se confirmó que fue el mejor inicio de año después de 6 años”.
Actualmente en CABA se estiman unos 67.000 departamentos en venta y en la provincia de Buenos Aires cerca de 300.000. Se calcula que, de cada 10 propiedades que ingresan, 8 están bien tasadas.
En CABA, los costos de construcción subieron un 289% interanual, lo que llevó a que las viviendas a estrenar valgan un 10% menos en promedio que las de pozo, ya que las desarrolladoras deben trasladar los aumentos a las unidades en obras
Es fundamental entender que la dinámica de los valores de publicación es distinta a la del cierre (precios reales de venta). “Durante al menos cinco años, se acumularon departamentos a valores que el mercado no aceptaba, lo que distorsionó el mercado. Hoy, los valores de publicación han dejado de caer por primera vez en años, lo cual es una buena noticia; implica que los valores se han sincerado en gran medida”, dijo Juan Manuel Vázquez Blanco, economista y gerente general de Fabián Achával Propiedades, que hace Radar Inmobiliario.
Es vital negociar bien
Desde el segmento aconsejan tanto a la oferta como a la demanda aprovechar el momento actual para negociar y llegar a acuerdos y en especial desde el relanzamiento de los créditos hipotecarios. “El mercado está tomando temperatura, con altos niveles de consultas, visitas, reservas y cierres”, dijo Nahuel Achával.
En el corredor norte de la ciudad de Buenos Aires los precios de los departamentos usados y a estrenar oscilan entre USD 140.000 y USD 160.000 para un dos ambientes de 55/60 metros cuadrados, y entre USD 210.000 y USD 230.000 para un tres ambientes de 75/80 m2. En la zona oeste y sur porteña esas cotizaciones descienden hasta un 35% según los barrios.
En general, en propiedades de menor valor (inferior a USD 120.000), los vendedores a menudo no bajan el precio de publicación. Vázquez Blanco dijo al respecto: “Este 5% es sustancialmente menor al 7% que se veía el año pasado. Sigue habiendo propiedades publicadas a valores de mercado de otra época, pero hay una renovación fuerte de la oferta con propiedades publicadas recientemente a valores más realistas”.
El mercado experimentó un proceso de depuración desde principios de 2023 hasta la actualidad, con cientos de propiedades nuevas en oferta y más alineadas con los valores de mercado actuales. Es crucial estar bien asesorado y contar con herramientas de análisis del mercado y precios de cierre para hacer publicaciones adecuadas.
Dependiendo de la zona y la calidad del edificio, los precios varían significativamente. Por ejemplo, un departamento a estrenar de dos ambientes puede costar entre USD 70.000 y USD 90.000 en promedio, mientras que uno de tres ambientes puede estar entre USD 120.000 y 150.000 dólares.
“Si se trata de propiedades usadas, los valores suelen ser al menos un 10% más bajos que los de las propiedades a estrenar”, concluyó Vázquez Blanco.
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