Los nuevos créditos hipotecarios impulsaron la venta departamentos: dónde están las oportunidades y cuáles son los precios

Los nuevos créditos hipotecarios revitalizaron el sector y en las inmobiliarias crecieron las consultas para averiguar por viviendas que en su mayoría promedian entre USD 100.000 y USD 120.000 ubicadas en distintos barrios de la ciudad de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires.

El sector inmobiliario, que durante más de cinco años aguardaba un estímulo, finalmente recibió buenas noticias, marcando un punto de inflexión en una de las crisis más prolongadas y sin precedentes registradas.

En este nuevo contexto, los departamentos usados vuelven a ocupar un lugar central, en un mercado donde los precios se mantienen relativamente estables, abriendo un abanico de oportunidades con cotizaciones similares a 2008. Representantes del sector de comercialización subrayan esta tendencia, y estudios de mercado privados confirman que los valores de los inmuebles usados dejaron de caer en CABA y en algunos barrios iniciaron un camino leve de recuperación alcista como en Villa Ortúzar, Belgrano, Puerto Madero o Villa Crespo, por ejemplo.

Fabián Achával, quien realiza Radar Inmobiliario y de Fabián Achával Propiedades, dijo a Infobae que “los créditos hipotecarios son una excelente noticia para el mercado residencial usado por su efecto multiplicador en la demanda de inmuebles. Aunque aún debemos observar el volumen de créditos distribuidos para medir su impacto real en la actividad, nuestro pronóstico es optimista”.

En abril de 2023, Reporte Inmobiliario señaló que el precio por metro cuadrado aumentó en monoambientes y varió levemente en departamentos de dos y tres ambientes, con descensos de 0,33% y 0,12% respectivamente, mientras que las unidades más grandes experimentaron una caída de 1,6% interanual.

Para abril último, se observó que los monoambientes alcanzaron los precios por m2 más altos, disminuyendo progresivamente con el aumento del número de ambientes. El valor para monoambientes se situó en USD 2.106, mientras que para unidades de dos, tres y cuatro ambientes los precios medios fueron de USD 1.835, USD 1.719 y USD 1.628 por m2 respectivamente.

En cuanto a los precios promedio de venta en CABA, un monoambiente usado se cotizó en promedio, en el último abril, en 69.000 dólares. Un departamento de cuatro ambientes tuvo un precio medio de USD 139.900, y los de dos y tres ambientes se cotizaron en USD 77.700 y 109.725 dólares.

En relación a la situación actual de los precios del mercado inmobiliario, Achával aconseja cautela, sobre todo al analizar promedios que hoy pueden resultar engañosos. “Mantenemos una visión prudente sobre la evolución de precios en 2024, especialmente en los segmentos de precio medio más altos. Por ahora, la tendencia no es uniforme en todos los ámbitos. Estamos viendo una mayor presión sobre los precios en el segmento hasta USD 90.000, siendo este y el de hasta USD 200.000 los más dinámicos”, señaló.

En el oeste y sur del GBA, un informe de Zonaprop observó que durante los primeros siete meses de 2023, la demanda exhibió una reducción sostenida. Sin embargo, a partir de septiembre último, se detectó un aumento interanual en la presión de demanda, mantenida hasta la fecha y representando un 46% más que el año anterior. Este repunte en la demanda coincidió con el trimestre en el que se inició la recuperación de los precios de venta en CABA.

Recoleta lidera el interés en barrios porteños con búsquedas un 54% superiores al promedio, seguido por Colegiales (46%) y San Nicolás (44%). En contraste, Lugano, Mataderos y Liniers presentan la menor demanda.

Desde la perspectiva del sector, las expectativas a corto plazo apuntan hacia un incremento gradual en los precios.

“Hay una clara tendencia al alza, impulsada tanto por el aumento en el costo de reposición de las unidades nuevas debido al incremento en los costos de construcción, como por una demanda que se volvió más activa desde 2023. A esto se suma el efecto multiplicador de los créditos hipotecarios, y posiblemente también del levantamiento del cepo y del blanqueo. Es un momento oportuno para la compra, ya que aún existen muchas opciones a precios de 2004″, sostuvo Achával.

Si quienes poseen dólares “debajo del colchón” y quienes vendieron una propiedad en post de ampliarse o achicarse en m2 impulsaron la actividad de compraventa de propiedades hasta ahora, la reciente introducción de créditos abre la posibilidad de que los ahorristas opten por invertir en inmuebles, aprovechando precios de oportunidad.

“Los compradores son principalmente usuarios finales, personas que disponían de ahorros en dólares y habían pospuesto su decisión de compra. Actualmente, prefieren invertir esos fondos en un activo. En 2023, los compradores eran aquellos con superávit en pesos. En la actualidad, contamos con novedades positivas para el sector, como la disminución de la tasa de inflación y la oferta de nuevos créditos, aunque es prematuro medir su impacto, son señales de una tendencia positiva”, amplió Hugo Koifman, de Branson Real Estate.