¿Momento de comprar?: cuánto cuesta un departamento en las grandes ciudades de la Argentina

En el mercado inmobiliario renace la esperanza de generar un buen movimiento de operaciones gracias a la reintroducción del crédito hipotecario, en particular en las principales plazas del país, como la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Córdoba, Mendoza capital, Rosario y Mar del Plata.

Un sondeo de los valores e interés de la demanda por comprar unidades de dos y tres ambientes revela diferencias significativas en los distintos puntos del país relevados.

En las inmobiliarias destacan que en mayo aumentaron 25% intermensual las consultas y sostienen que miles de familias con algunos ahorros en mano comienzan a concretar reservas con la intención de calificar para poder comprar con la ayuda del crédito hipotecario. A partir de ahí surge la pregunta: ¿Cuánto vale un departamento en Argentina?

Según Reporte Inmobiliario, en los últimos 12 meses el valor por metro cuadrado de departamentos usados de 1 a 3 ambientes se incrementó en Córdoba Capital 6,4%, mientras que en Rosario y Mar del Plata se redujeron 3,6% en cada caso. Mientras que en Mendoza acusaron mínimas variaciones.

Mientras que en CABA, las unidades de dos, tres y cuatro ambientes cotizaron una media de USD 1.835, USD 1.719 y USD 1.628 por metro cuadrado, respectivamente.

“Con respecto a la cotización media de CABA para un departamento de dos ambientes, que son los que más se venden, el m2 en Córdoba cotiza 36,7% por debajo, mientras que en Rosario y Mar del Plata resulta 27,8% y 18,7%”, dijo a Infobae José Rozados, de Reporte Inmobiliario.

En CABA se estima que un departamento de dos ambientes usados oscila en USD 115.000 y uno de 3 ambientes en USD 160.000, en promedio.

Quienes piensan en comprar se enfocan en un mercado de oportunidad, con valores de viviendas similares a 2010. En CABA y provincia de Buenos Aires, los precios han descendido casi 50% desde 2018 y dejaron de caer en los últimos ocho meses, iniciando una leve alza del 4% al 7%, coinciden en contar distintas consultoras.

En los catorce bancos que ya ofrecen los planes de crédito con garantía real para comprar viviendas están recibiendo miles de consultas semanales.

“Los créditos hipotecarios simbolizan la recuperación económica y reducción de la inflación, y se espera que impulsen la demanda y el valor de las propiedades. Este ciclo positivo podría contribuir a la mejora de Argentina”, comentó Sofía Gancedo, licenciada en administración de empresas y de Bricksave.

Los expertos del mercado consideran que la demanda y los precios variarán con el renacer del crédito: algunas zonas verán más interés en unidades usadas, pero también abre la oportunidad para acceder a propiedades a estrenar.

Según Rozados, “si hay subas adicionales de precios, eso lo determinará la interacción entre oferta y demanda. No sería favorable que el valor de mercado inicial en el proceso de captación de la propiedad anticipe situaciones y alimente sobrevaluaciones por expectativas futuras”.

Los valores de los departamentos de dos ambientes en Córdoba capital oscilan entre USD 55.000 y USD 70.000, mientras que los tres ambientes varían entre USD 72.000 y 110.000 dólares.

Estos precios están determinados por la ubicación, la antigüedad y las comodidades de los edificios. Las propiedades más caras están en el barrio Nueva Córdoba, que mantiene su popularidad debido a su proximidad a la Ciudad Universitaria.

Virginia Manzotti, presidenta del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios (Cofeci) de Argentina, dijo: “En el último año, observamos un incremento moderado en los valores de los departamentos usados y un aumento mayor en las unidades a estrenar. La demanda en el sector de usados se mantuvo estable, mientras que las propiedades nuevas registraron un mayor interés por parte de los compradores”.

Con la vuelta de los créditos hipotecarios se potenció allí un incremento en las consultas, tanto para calificar en los bancos como para la compra de propiedades de segunda mano.

Este fenómeno se debe por usuarios finales, “y en parte, a la creciente rentabilidad de los alquileres que está atrayendo a los inversores. No obstante, la confianza en estos créditos crecerá gradualmente con la estabilización de la macroeconomía y la reducción de las tasas de interés”, agregó Manzotti.

En Rosario los valores de los departamentos usados de dos ambientes oscilan entre USD 55.000 y 65.000 dólares. En cuanto a los de tres ambientes, los precios varían entre USD 75.000 y 90.000 dólares. Las zonas más caras incluyen Parque España, Lourdes y Pichincha, que continúan siendo las áreas más demandadas por los compradores.

Diego Ferreyra, miembro del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir) y de la inmobiliaria homónima, puntualizó que “en los últimos 12 meses, el mercado inmobiliario rosarino vio fluctuaciones moderadas en los precios de las propiedades usadas. Si bien no se advirtieron incrementos sustanciales, los ajustes respondieron principalmente a la inestabilidad económica y a la escasa oferta en ciertas zonas de alta demanda”.

Las propiedades nuevas mostraron una tendencia de precios más estable durante este período. La reintroducción de los créditos hipotecarios aumentó las consultas en las inmobiliarias locales.

“Las tasas de interés y la mejora en los ingresos están influyendo positivamente. Las expectativas para el mercado inmobiliario de Rosario son alentadoras, similar a CABA. Sin embargo, la evolución depende de la situación económica general del país”, añadió Ferreyra.

En Mar del Plata, los departamentos ubicados en zonas como el Centro, La Perla y Plaza Colón, mayormente construidos en las décadas del ´60 y ´70, se consideran usados originales con un valor promedio de USD 1.000 por m2.

“En el Centro, los precios de cierre de departamentos de dos ambientes internos oscilan entre USD 33.000 y USD 55.000, con valores más altos para aquellos que tienen balcón y están orientados a la calle”, precisó Rodrigo Sanz, de Sanz y Ordoqui Propiedades.

Las áreas con edificaciones más modernas y prestigiosas, como Playa Grande, presentan valores superiores, especialmente las propiedades de primera línea de mar.

Durante 2023, los precios de los departamentos en Mar del Plata fueron ligeramente inferiores a los de 2022.

Sanz explicó: “Aunque en CABA hubo subas nominales, esto no se replicó en Mar del Plata. Para 2024, esperamos un leve incremento, pues vemos más consultas y operaciones de venta”.

“En el último mes, desde que se anunció esta medida, recibimos 11 consultas de personas con crédito hipotecario pre-aprobado, en su mayoría jóvenes que previamente estaban excluidos del mercado de compra venta. Este aumento en las consultas podría elevar los valores en el mediano largo plazo”, comentó Sanz.

En el microcentro y sus inmediaciones, Mendoza presenta unidades de dos ambientes de aproximadamente 35 m2 que se encuentran a la venta entre USD 35.000 y USD 40.000, y de tres ambientes entre USD 55.000 y 70.000 dólares.

Por su lado, lo más cotizado es lo próximo a la Avenida Emilio Civit y aún más al acercarse al Parque San Martín y sus proximidades. Otras zonas en expansión incluyen Godoy Cruz, Guaymallén y Maipú.

Eduardo Rosta, presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza, comentó que “a medida que se aleja un poco del centro, pero aún dentro de la ciudad, como en la quinta sección y partes de la sexta sección, los precios aumentan hasta un 30% dependiendo de las mejoras y características de los departamentos”.

La desaparición de la Ley de Alquileres permitió que la gente vuelva a optar por locaciones normales, generando una oportunidad de acuerdo entre las partes respecto a la rentabilidad de los departamentos.

“El fin del esquema especulativo ligado a los plazos fijos y a la compra de dólares llevó a que muchas personas consideren invertir en propiedades. Las consultas hipotecarias provienen mayormente de personas de entre 30 y 45 años, quienes en su mayoría buscan departamentos de tres ambientes con cochera”, amplió Rosta.

Este grupo etario también muestra interés en casas con dos y tres dormitorios, buscando maximizar los montos y plazos que ofrecen los bancos para créditos hipotecarios.

Respecto a las expectativas de ventas para el próximo año, se espera un mercado muy dinámico en Mendoza. Se prevé que se realicen varias operaciones de compraventa, impulsadas por la receptividad y el atractivo del crédito hipotecario. “Aunque no se anticipa un significativo incremento en los precios de las propiedades, sí se espera una mayor actividad en el mercado debido a las oportunidades que brindan estos créditos”, concluyó Rosta.