El precio de la vivienda en América Latina: el mercado inmobiliario porteño y cuánto cuesta el metro cuadrado en las principales ciudades de la región

La pandemia paralizó diversos sectores económicos, entre ellos el inmobiliario y el de construcción, afectando significativamente la dinámica del mercado de compra venta. En la Ciudad de Buenos Aires, tras casi seis años de caídas, que llegaron hasta el 50%, los precios empezaron a estabilizarse y a mostrar signos de recuperación. Sin embargo, este repunte todavía es inferior al experimentado en otras regiones de América, donde los precios no solo se recuperaron sino que, en algunos casos, superaron los niveles previos a la pandemia.

Después de años de fluctuaciones, en abril el mercado inmobiliario porteño mostró signos de recuperación, con un incremento de precios del 0,8%, el mayor aumento mensual desde abril de 2018, acumulando un alza del 1,9% en lo que va de 2024 y del 2,5% interanual. Desde julio de 2023, los precios de compra venta mostraron un crecimiento del 3,1% y en cuatro de cada cinco barrios se registraron aumentos mensuales, destacándose los departamentos en construcción.

Leandro Molina, country manager del Grupo QuintoAndar para Argentina y Perú, señaló a Infobae la caída de los valores inmobiliarios y anticipó una revitalización del mercado. A modo de comparación, en Lima, donde se observó un incremento en los precios tanto de venta como de alquiler, atribuido principalmente al aumento de las tasas de interés en años recientes. Pero este año la reducción gradual de tasas suscita optimismo no solo entre las firmas del rubro sino también en los interesados en la compra de propiedades”.

La estabilización de los precios en el mercado inmobiliario porteño coincide con la reintroducción de créditos hipotecarios para compra, refacción o ampliación de vivienda. Esta medida podría resultar en un impulso significativo de los valores antes de finalizar el año.

En Perú, el incremento de tasas hipotecarias había reducido cerca del 16% el número de personas elegibles para créditos. La reciente disminución de tasas augura que más personas puedan calificar nuevamente para financiamiento.

En términos de demanda y precios por metro cuadrado, ciudades como México y San Pablo superan a Buenos Aires, aunque Lima se mantiene como la opción más accesible. “La buena noticia es que en medio de esta coyuntura, en los últimos meses las tasas ya empezaron a disminuir, en ese sentido los precios se vienen recuperando en Perú, permitiendo que muchas personas puedan renegociar sus créditos y migrar a tasas más bajas”, dijo Molina.

En contraste, México vio una desaceleración en el crecimiento de los precios, aumentando solo un 1,1% en febrero de 2024, tras haber experimentado incrementos mensuales de entre el 3% y el 4,5% en la segunda mitad de 2023. El sector residencial usado es el que más subió desde junio de 2023, sumando un crecimiento del 29%.

De acuerdo con la Asociación de Bancos de México (ABM) para 2024, el mercado podría regresar a cifras parecidas a las que se reportaron durante 2022, con un monto de colocación de alrededor de 286.000 millones de pesos mexicanos, lo que representaría un crecimiento real de 5% anual.

En el gigante sudamericano se observa un incremento en los precios de propiedades anunciadas en ciudades como San Pablo y Brasilia, que experimentaron aumentos del interanuales del 4% en el primer trimestre del año. Río de Janeiro, en cambio, muestra una disminución del 5%, aunque se proyecta una recuperación general del mercado debido a la disminución de las tasas de interés y las políticas de vivienda incentivadoras.

En términos macroeconómicos, se espera que 2024 represente la recuperación de la demanda de compra de propiedades. La tasa de interés viene disminuyendo desde el segundo semestre del año pasado, lo que abarató el costo de financiamiento de la vivienda propia. Las políticas de vivienda, como el Programa Mi Casa Mi Vida, también pueden incentivar al sector, especialmente en el segmento de propiedades con costos más bajos, dado que ofrece subsidios para la compra de viviendas para una parte significativa de la población.

En el análisis de las zonas más demandadas y sus precios en Perú, México, Colombia y Brasil, se observa que la Ciudad de México lidera con el valor por metro cuadrado más alto para departamentos de dos ambientes, alcanzando un promedio de USD 2.981 por m2. Le sigue CABA con un precio medio de USD 2.427 por m2, y las ciudades brasileñas de San Pablo y Río de Janeiro, con costos promedio de UsD 2.411 y USD 2.361 por m2, respectivamente. En contraparte, Lima ofrece la alternativa más accesible entre estas localidades, con un precio medio de USD 2.106 por m2.

En cuanto a la demanda local, Benito Juárez emerge como el distrito preferido en la Ciudad de México, seguido por Cuauhtémoc y Miguel Hidalgo. Este último registra el precio medio más elevado en el mercado mexicano, situándose en 111.728 pesos mexicanos por m2. En Buenos Aires, Palermo se destaca como el barrio más buscado, mientras que Puerto Madero se posiciona como el de mayor valor, con USD 5.858 por m2. Por otro lado, Lugano representa la opción más económica de la ciudad, con un valor de USD 981 por m2.

En Lima, las áreas de Santiago de Surco, Miraflores y San Isidro son las más cotizadas, siendo San Isidro Sur la zona con los precios más elevados para la compra y venta. En Brasil, Vila Nova Conceição en San Pablo y Leblon en Río de Janeiro presentan los precios más altos del mercado, marcando un notable contraste con las localidades más accesibles, como Cidade Tiradentes y Guaianazes, que ofrecen precios significativamente más bajos.

Tras la pandemia, el mercado inmobiliario peruano, particularmente en Lima, experimentó una recuperación impulsada principalmente por un incremento en la demanda. Esta situación se debió al mejoramiento de las tasas de crédito hipotecario y a las inversiones en infraestructura pública, según informes de la Cámara Peruana de la Construcción.

“Además, el sector construcción mostró un notable crecimiento, evidenciado por el aumento en ventas de cemento y el progreso en obras públicas”, precisó Molina.

A nivel continental, el comportamiento del mercado varió. En ciudades fuera de Perú, como Querétaro y Mérida en México, se observaron tendencias de reubicación hacia zonas con menor costo de vida, ofreciendo una combinación de tranquilidad y servicios.

“Ciudades como Querétaro o Mérida se convirtieron en opción para quienes buscaban tranquilidad y calidad de vida, pero sin dejar de lado que se tratan de ciudades con todos los servicios y buenas perspectivas de desarrollo económico”, comentó Alejandro García del Río, director Comercial de Inmuebles24.

Monterrey y Mérida, en particular, registraron los mayores aumentos en precios de renta y venta, reflejando un dinamismo que contrasta con otras áreas donde los precios se mantuvieron más accesibles.