Cuánto cuesta comprar una vivienda con los nuevos créditos hipotecarios y las claves a las que hay que prestarles atención

La reintroducción de los créditos hipotecarios en Argentina revolucionó el mercado inmobiliario. Ya son 13 los bancos que los ofrecen, incluyendo entidades públicas como el Nación y el Ciudad, privadas como el Hipotecario (el primero en lanzarlos) y el Supervielle, y provinciales como los de Córdoba y Corrientes, entre otros. Los esquemas atados a las UVA suelen proponer plazos de 15, 20 y 30 años, tanto para la compra y ampliación como refacción de viviendas.

Para obtener un crédito hipotecario, se requiere cumplir con ciertos requisitos: ser trabajador en relación de dependencia, autónomo o, en algunos casos, jubilado o pensionado (Banco Nación), y no pasar de 65 años al momento del vencimiento. La documentación necesaria incluye DNI, no tener antecedentes financieros negativos, comprobantes de pago de tarjetas de crédito y registros de propiedad.

Los monotributistas necesitan una antigüedad mínima de un año y los últimos 3 pagos al día. Los empleados deben presentar los últimos 3 recibos de sueldo y un certificado de trabajo.

En las inmobiliarias, aumentan las consultas para comprar viviendas debido a los lanzamientos crediticios, fenómeno que determinó que los valores de las propiedades en la ciudad y la provincia de Buenos Aires que había bajado hasta 50% en dólares desde 2018 comenzaron a apreciarse levemente.

Las preguntas relevantes giran sobre cómo son las operaciones de compra venta de viviendas a trravés de una línea hipotecaria, algo que parecía lejano hasta hace pocas semanas atrás.

Hay varias recomendaciones para una persona o familia que está considerando solicitar un crédito hipotecario para asegurarse de que está tomando una decisión financiera inteligente.

Agustín Walger, director de Lepore Propiedades, aconsejó: “La principal recomendación que le daría hoy al interesado en el crédito hipotecario es entender cuál es su posición frente a su situación laboral y en el mercado en el que se está manejando. Por ejemplo, un joven que es programador de sistemas, profesiones muy demandadas laboralmente, encontrará en los créditos una oportunidad más que atractiva, ya que su profesión está en pleno crecimiento y seguramente para adelante tenga más ingreso o mejores oportunidades”.

Respecto a la propiedad a elegir, es importante preguntarse cómo se verá el interesado en los próximos años.

“Un joven con un buen recibo de sueldo puede adquirir cómodamente un departamento de un ambiente, pero, por edad y proyección laboral, quizás le convenga intentar acceder a una unidad más amplia, como un 1 ambiente y medio divisible o 2 ambientes. A corto plazo podría necesitar más metros porque se junte con una pareja, y los créditos ofrecen una oportunidad en este sentido. Esa diferencia de valor prorrateada a 20 o 30 años puede que no le signifique mucho más en la cuota mensual”, agregó Walger.

Es crucial elegir una cuota manejable, pues los bancos exigen en general una relación de hasta 25% / 30% de los ingresos demostrables.

Daniel Bryn, de Monitor Inmobiliario y socio de Zipcode, dijo a Infobae que “al optar por un crédito UVA, las cuotas y el capital se ajustan por inflación, lo que podría provocar que la cuota suba en algunos meses más que ingresos futuros, por eso es prudente no llegar al límite permitido en el primer vencimiento”.

• Revisar condiciones del crédito: Verificar plazo, tasa de interés, relación cuota-ingreso y porcentaje de financiamiento en las condiciones del contrato y coincidan con lo acordado.
• Comprender ajuste por inflación (UVA): Es vital saber que las cuotas variarán según el Índice de Precios al Consumidor (IPC).
• Verificar costos adicionales: Considerar honorarios del escribano, seguros, impuestos, tasas y sellados, para disponer de los fondos para esos destinos.
• Confirmar documentación de la propiedad: Como el título del inmueble y el comprobante del pago al día del impuesto inmobiliario que luego verificará la entidad bancaria, para dar su confirmidad para gestionar el préstamo.

“También deben entenderse cláusulas de precancelación. Sugiero revisar las condiciones y costos para la cancelación parcial o total anticipada del crédito”, amplió Bryn.

Los gastos adicionales incluyen el seguro de incendio, que puede ser seleccionado por el comprador o contratado con la empresa designada por el banco.

Bryn explicó: “Este seguro tiene un monto generalmente bajo. La cobertura de vida obligatoria cubre el saldo de la deuda en caso de siniestro. Además, se deben considerar impuestos, tasas y sellados, que varían según la jurisdicción e incluyen sellos, aporte notarial e inscripción en el registro”.

La documentación necesaria para armar la carpeta crediticia se divide en dos fases: la personal y laboral, establecida por cada entidad crediticia, y la del inmueble “apto crédito”.

Esta última incluye la reserva inmobiliaria, el título de propiedad y los planos aprobados. Es crucial escanear y conservar una copia de estos documentos.

Andrea Rey, escribana de la nómina del Banco Nación y del estudio homónimo, aconseja contactar un notario de confianza para verificar los títulos de propiedad y no firmar un boleto de compraventa hasta que el crédito esté aprobado y la reserva sujeta al crédito y al estudio de títulos.

Tanto el comprador como el vendedor deben completar la documentación legal.

En CABA, los plazos son breves debido a la digitalización (menos de un mes). Las casas con crédito hipotecario no requieren mensura previa, pero de ser necesario, un profesional debe obtener el certificado catastral. Para departamentos, se solicita el certificado de expensas al consorcio y, una vez aprobada la documentación, se coordina con la gerencia para la escrituración.

Rey subrayó la importancia de que los escribanos intervenientes estén en la misma jurisdicción de la sucursal del crédito, especialmente en departamentos a estrenar. La competencia territorial es clave: escribanos de CABA solo pueden firmar en el distrito, y los de provincia bonaerense en su partido.

Aunque el Colegio de Escribanos fija un arancel del 2% más IVA, los honorarios en operaciones de crédito hipotecario están regulados por las entidades bancarias y suelen ser menores. Estos costos incluyen impuestos como el 3,5% de sellos en CABA, tasa registral subsidiada y otros gastos notariales.

“La entidad crediticia proporcionará un presupuesto detallado antes de la firma, asegurando el cumplimiento de todas las normativas”, aclaró Rey.

Para comprar una vivienda en CABA, es necesario tener en cuenta varios costos adicionales al monto del crédito hipotecario. Estos incluyen los honorarios de la inmobiliaria, que son del 4% más IVA sobre el valor de venta de la propiedad, los honorarios del escribano que ascienden al 2% más IVA, los gastos de escrituración que varían entre el 1% y el 1,5% del valor de venta, y los gastos específicos de la hipoteca, que dependen del banco elegido y el monto solicitado.

“En caso de tratarse de un departamento a estrenar, intervendrán dos escribanos: uno designado por la empresa desarrolladora para escriturar todas las unidades del emprendimiento, y otro del banco encargado de realizar la hipoteca del crédito hipotecario”, explicó Walger.

En la provincia bonaerense, la compra de viviendas presenta algunas diferencias en comparación con CABA.

Valentín López Gastesi, de López Gastesi Propiedades, explicó que al realizar la compra a través de una inmobiliaria, se debe abonar un 3% del precio de compra, a diferencia del 4% en CABA. Los gastos de escritura suelen oscilar entre 5% y el 7% del valor de la compra, además del informe sobre el estado parcelario, que puede costar alrededor de 160.000 pesos″.

Históricamente, los préstamos actualizados por UVA se licúan en relación al valor del inmueble; así, una deuda del 50% del valor de la propiedad tiende a representar menos con el tiempo.

“Por lo general, las hipotecas son contratos tipos y prácticamente de adhesión, el deudor no tiene posibilidades de generar una negociación con el banco en particular con cada caso, ya que sería imposible ponerlo en práctica”, concluyó López Gastesi.