DNU for export: en Italia proponen cambios legales para lograr el impacto que tuvo la norma de Milei en el mercado de alquileres

El problema habitacional trasciende fronteras y presenta particularidades en cada país. Propietarios en Italia se muestran impresionados por cómo en Buenos Aires, tras el DNU gubernamental que derogó la Ley de Alquileres, la oferta de inmuebles en alquiler pasó de una marcada escasez a casi 15.000 unidades disponibles en solo cuatro meses.

Esta situación motiva al sector inmobiliario y a propietarios de vivienda italianos a considerar la implementación de medidas similares para fomentar acuerdos de alquiler entre partes más libres y con menos regulaciones.

El DNU 70 de Javier Milei generó, en materia de alquileres, una expansión récord en la oferta de viviendas disponibles que promedia un 170% interanual. Contrario al efecto moderado que se preveía, el aumento fue rápido y exponencial. En CABA, justo antes de la implementación del DNU el 29 de diciembre de 2023, la oferta era casi inexistente con cerca de 80 inmuebles disponibles en pesos. Sin embargo, al entrar en vigor el DNU, la cantidad de viviendas en el mercado se disparó.

Según Enrique Abatti, abogado especialista en derecho inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, “lo más asombroso, aunque predecible, fue el aumento tan significativo de la oferta, algo que esperábamos, pero no en esta magnitud ni velocidad. Este giro en la política de alquileres resultó en una estabilización y, en algunos casos, reducción de precios, beneficiando a los inquilinos”. Antes del DNU, las condiciones eran insostenibles tanto para propietarios como inquilinos en CABA, con una oferta casi nula y una ley que, lejos de ayudar, generaba problemas.

Ahora en Italia, cámaras de propietarios analizan promover cambios que deberán tratarse en el parlamento y podrían llegar a aplicarse en caso de aprobarse.

Las políticas italianas limitaron la autonomía contractual, imponiendo duraciones mínimas obligatorias para acuerdos de alquiler y sujetando al mercado a rigurosas normativas urbanísticas y fiscales. Sandro Scoppa, presidente de Confedilizia Calabria (Federación Regional de la Propiedad que agrupa a zonas como Catanzaro, Crotone, entre otras ciudades de esta zona sur italiana), destacó la importancia del ejemplo argentino. “La propuesta de Milei es copernicana. El modelo de nuevos contratos presenta un formato que desafía el enfoque regulatorio y restrictivo que prevalece aún en Italia”.

De generarse cambios en la liberalización de los acuerdos entre propietarios e inquilinos seguramente permitirían un aumento en la oferta de viviendas, estimularían el mercado de alquileres y harían frente a la contracción de la oferta inmobiliaria observada en Italia. “Un nuevo escenario con menos regulaciones podría conducir a un aumento en la disponibilidad de propiedades, tanto por parte de los actuales propietarios como a través de nuevas construcciones. Esto podría hacer que la vivienda fuera más accesible y satisfacer la demanda de una sección más amplia de la población”, señaló Scoppa.

El DNU cambió las reglas de alquiler en Argentina, eliminando el plazo mínimo de tres años y permitiendo acuerdos más flexibles sobre duración, precio y moneda, lo que facilita la negociación entre propietarios e inquilinos.

El artículo 1221 del Código Civil permite a los inquilinos terminar el contrato antes de tiempo sin justificarlo y sin aviso previo, pagando al propietario una indemnización del 10% del total de los alquileres restantes.

Abatti recomendó añadir una cláusula de permanencia de 3 a 6 meses con preaviso de 30 días para equilibrar los intereses de propietarios e inquilinos, mejorando la estabilidad del mercado de alquileres.

“El crecimiento de la oferta de alquiler promete equilibrar el mercado y reducir precios al dar a los inquilinos capacidad de elección y negociación, beneficiando la ocupación de propiedades que, de otra forma, permanecerían vacías”, amplió Abatti.

El mercado de alquileres en Italia no enfrenta restricciones gubernamentales directas sobre los precios, pero sí existe regulación que limita estos precios, beneficiando tanto a propietarios como inquilinos con incentivos fiscales.

Sin embargo, la presión sobre los costos de alquiler se intensifica en las ciudades por el aumento de las tasas hipotecarias y por la proliferación de alquileres temporales a través de plataformas digitales, al tiempo que algunas áreas rurales buscan combatir la despoblación ofreciendo subsidios a nómadas digitales que opten por alquilar allí.

Gabriel Battioni, consultor inmobiliario y analista de mercados internacionales, señaló que el debate en Italia respecto a las políticas de liberalización de alquileres, similares a las introducidas por Javier Milei en Argentina, despertó interés entre los protagonistas del sector. “La experiencia argentina, tras la derogación de la Ley de Alquileres, sugiere un camino hacia la flexibilización y adaptación de los contratos, reflejando un sistema con mayor libertad para definir precios y condiciones, ajustándose a las necesidades de mercado”.

En cuanto a los tipos de contratos de alquiler en Italia, existen diversas formas reguladas por el Código Civil y otras normativas que buscan equilibrar la oferta y demanda de viviendas.

“Destacan los contratos temporales para necesidades específicas y los contratos a largo plazo con o sin ajuste por inflación. Todo pacto debe ser registrado, asegurando su validez legal y fiscal. La escalada en los precios de los alquileres responde a factores como la demanda creciente, el auge del alquiler temporal y la escasez de unidades, situación que plantea desafíos para el acceso a la vivienda en Italia”, dijo Battioni.

Los precios de alquiler en Italia suben por la alta demanda, poca oferta, y el alza en las tasas hipotecarias, sumado al aumento de alquileres temporales online, reduciendo el stock de vivienda tradicional y elevando el alquiler en un 10% anual.

“Esta situación se agravó tras la pandemia, con una reactivación de la actividad turística que llevó los precios de alquiler a nivel históricos, comparables a los del 2008. Además, en Italia, los inquilinos enfrentan gastos adicionales significativos por servicios y tasas de recolección de residuos, que se suman a la carga financiera del alquiler”, comentó Battioni.

Para alquilar en Italia, es necesario presentar documentos personales y el codice fiscale, similar al CUIT en Argentina, además de constituir una garantía, generalmente de tres a seis meses de renta, reembolsable al concluir el contrato si todo está correcto. Se está considerando la intervención política para enfrentar la crisis habitacional y garantizar el acceso a la vivienda, considerando esencial y urgente esta necesidad.

El gobierno local de Florencia prohibió añadir nuevas viviendas a las plataformas de alquiler turístico y se evalúa aumentar el impuesto a los alquileres temporales del 21% al 26%, lo cual podría repercutir en los precios de alquiler, centrados en la rentabilidad de los propietarios. Ante los desafíos de alojamiento para estudiantes, el gobierno anunció la inversión en la construcción de residencias universitarias.

En Roma, a marzo de 2024, el valor promedio del m2 residencial alcanza los 3.330 euros, con un alquiler promedio de 16,37 euros por m2. Los precios en el centro histórico pueden llegar hasta los 7.800 euros por m2 para comprar y 28,70 euros por m2 para alquilar, con departamentos de un ambiente disponibles en torno a los 1.100 euros mensuales.

Milán muestra una tendencia al alza constante, con un m2 de vivienda a 5.400 euros y el alquiler promedio a 23 euros por m2, alcanzando hasta 33 euros en áreas centrales. El alquiler de un departamento de dos ambientes se sitúa alrededor de los 1.500 euros.

Battioni concluyó: “Florencia y Torino también reflejan incrementos significativos en la vivienda y alquiler, con Florencia mostrando un aumento interanual del 19,3% en alquileres y Torino con precios de venta que lograron superar valores pre-pandemia, evidenciando una recuperación robusta en el sector inmobiliario italiano”.