Nuevos créditos hipotecarios: qué deben saber los interesados sobre la letra chica de estos préstamos

La noticia sobre el lanzamiento de nuevos créditos hipotecarios despertó un interés masivo entre los potenciales compradores y sacudió el mercado inmobiliario. Instituciones financieras como el Banco Ciudad, Banco Hipotecario, Nación, ICBC y Banco Supervielle, entre otros, se alistaron para ofrecer diversas opciones de crédito destinadas a la compra, construcción y refacción de viviendas.

Estas líneas de crédito, dirigidas a individuos con capacidad de ahorro y solvencia para asumir compromisos de pago a largo plazo, de hasta 15, 20 o 30 años, fueron bien recibidas. El Banco Hipotecario reportó alrededor de 120.000 consultas desde hace 15 días y manifestaron interés cerca de 35.000 personas, evidenciando un fervoroso entusiasmo por parte de los interesados.

Iván Kerr, quien ocupó el cargo de Secretario de Vivienda de la Nación durante la gestión de Mauricio Macri, compartió con Infobae su perspectiva acerca de la reciente oferta de créditos hipotecarios, señalando la importancia de esta oportunidad dada la escasez de opciones de crédito en años anteriores. “Creo que la gente es consciente de la relevancia de aprovechar esta ocasión y hará lo que sea necesario para inscribirse y alcanzarlo. Generalmente los jóvenes pueden pagar la cuota pero les cuesta más contar con el anticipo exigido del 20%. Los padres se convierten ahí en una ayuda fundamental. Hay que ofrecer mecanismo de ahorro previo para que más familias puedan lograr cumplir con el anticipo”.

Actualmente, el mercado ofrece una amplia gama de propiedades en venta, además de registrar una disminución en los precios comparados con los de hace cinco años.

Para aquellos interesados en adquirir su primera vivienda, es crucial considerar la ubicación, analizar el costo de las expensas y solicitar una copia del Reglamento de Propiedad y Administración para evitar inconvenientes futuros.

Enrique Abatti, abogado especialista en derecho inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, enfatizó la importancia de la asesoría de un corredor inmobiliario, especialmente para quienes buscan comprar un segundo inmueble, ya sea como inversión, para alquiler o como residencia de descanso. Al igual que en la compra de una primera vivienda, es esencial que el inmueble sea de fácil comercialización o alquiler en el futuro, teniendo en cuenta los mismos recaudos mencionados anteriormente”.

Los nuevos créditos hipotecarios diseñados para facilitar la compra de vivienda presentan condiciones ventajosas para quienes tienen acumulado un capital inicial del 20% del valor de la propiedad que desean adquirir, añadiendo la necesidad de contemplar un adicional aproximado del 6% para cubrir los costos financieros vinculados al crédito y las comisiones inmobiliarias derivadas de la transacción.

Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de la Fundación Tejido Urbano, sostuvo que “esta modalidad de financiamiento se orienta a beneficiar a quienes, además de contar con ahorros, tienen la capacidad de acceder a recursos complementarios fuera del sistema bancario tradicional, como el apoyo familiar o amistades. Este sistema no solo reconoce y premia el esfuerzo de ahorro previo, sino que también introduce un mecanismo de evaluación realista de las capacidades económicas de los solicitantes, en contraposición a las opciones limitadas que estos enfrentaban en el mercado, donde optar por bienes de menor valor, como vehículos, emergían como alternativa ante la inaccesibilidad de la vivienda”.

Es crucial seleccionar propiedades que cumplan con los requisitos para ser financiadas mediante crédito hipotecario, evitando realizar pagos anticipados, como señas o comisiones inmobiliarias, hasta que la entidad bancaria haya realizado y aprobado la tasación del inmueble.

Kerr añadió: “Aconsejo a las entidades bancarias a maximizar el uso de plataformas en línea y digitales, facilitando a los solicitantes el proceso de carga y gestión de documentos requeridos, agilizando así toda la operación”.

La elección de una vivienda depende significativamente de las necesidades individuales y las motivaciones personales de quienes buscan un nuevo hogar.

Es clave escuchar y entender lo que los compradores necesitan para ofrecer asesoramiento alineado con las tendencias del mercado, asegurando el valor de la inversión y su futura reventa.

Sebastián Orlandi, de Flamma Real Estate, recomendó sobre la importancia de orientar a los clientes no solo escuchando sus preferencias sino también ofreciendo guía sobre tendencias resilientes en el mercado, como la interconexión. “La proximidad a la naturaleza, o el concepto de ciudad de los 15 minutos donde todo lo necesario está al alcance. También es clave comprar en áreas en expansión y aquellas con un potencial de valorización a futuro, distinguiendo las zonas que ya han alcanzado su punto máximo de valor para evitar inversiones menos prometedoras. Que no solo satisfagan sus necesidades actuales sino que también representen una inversión sólida a largo plazo”.

Quienes puedan comprar como propietarios que ofrezcan sus inmuebles en venta apto créditos deben tener presente varios aspectos para tener éxito.

Kerr destacó la importancia de que el comprador preste atención al tipo de moneda en que se calcula la cuota del crédito, enfatizando que se basará en UVA y no en pesos. Debe verificarse que la propiedad de interés cuente con un título de propiedad debidamente inscrito en el Registro correspondiente. Por el momento, los desarrollos en pozo no califican como opción viable debido a la falta de escrituración.

“Para incorporar estos desarrollos en las opciones de compra mediante crédito, sería necesario promulgar una legislación que permita la hipoteca sobre bienes a futuro o el registro de promesas de venta, prácticas ya implementadas en otros países”, dijo.

Antes de iniciar el proceso de solicitud de un crédito hipotecario, es crucial asegurarse de que los ingresos declarados son suficientes para cumplir con los requisitos del banco, que generalmente establecen que la cuota no debe exceder el 25% a 30% de dichos ingresos.

Abatti recalcó la importancia de considerar los costos adicionales involucrados en la adquisición de una vivienda, como los seguros del inmueble y del deudor, gastos de escrituración, expensas, tasas municipales como ABL e impuestos inmobiliarios. “Además, si la propiedad es usada, se deben tener en cuenta los costos de posibles reparaciones o mejoras”.

El vendedor de un inmueble tiene que estar tranquilo y saber que su propiedad va a ser tasada por un banco.

“Puede sí vender con boleto y luego escriturar después cuando se otorgue la hipoteca. Va demandar un tiempo hasta que los bancos vuelvan a ponerse ágiles con el tema. Venimos de años de cero acceso al crédito y demandará un tiempo poner volver a automatizar procesos”, acotó Kerr.

Se estima que el vendedor del inmueble debe tener en cuenta que los trámites bancarios para llegar al otorgamiento del crédito y la consiguiente escrituración y cobro, demoran en general no menos de 40 días.

Abatti aclaró: “Y durante ese tiempo su unidad quedará fuera de la oferta, por eso, si con el dinero que reciba piensa comprar otro inmueble, deberá acomodar los tiempos entre la venta y la compra”.

Es importante preparar la documentación necesaria antes de vender un inmueble, destacando que es fundamental contar con la escritura de compra-venta del inmueble y cualquier otro documento relevante al departamento.

Orlandi resaltó el valor de disponer de los planos del mismo, y en el caso de ser un PH, es crucial tener el reglamento de copropiedad. “Por otro lado, aunque como comprador no se necesita preparar tanta documentación, es esencial decidir a nombre de quién se realizará la compra”.

A manera de ejemplo, para comprar un departamento de unos USD 100.000 en Banco Hipotecario, de los cuáles USD 20.000 deberán salir de los ahorros del interesado y el banco brindará los USD 80.000 restantes, se precisa tener un salario de $2.500.000 para calificar y se deberá pagar una cuota inicial de $625.600 mensuales.

Esto es una primera iniciativa, pero para revolucionar el mercado inmobiliario se requiere de la participación de más agentes del sector financiero, tanto bancario como no bancario.

Abatti sostiene que esta dinámica también impulsa de manera significativa a la industria de la construcción, un pilar clave de la economía interna del país. “Para ampliación o refacción este sector activa la participación de más de 50 gremios, beneficiando directa o indirectamente a un amplio espectro de la población y al Estado, que ve aumentada su recaudación a partir de los elevados impuestos actuales”.

Es necesario una futura reducción y simplificación de estos tributos para aliviar la carga que soporta la sociedad”.

“Además, si se estabiliza la economía muchos más argentinos pueden optar por el crédito. Un país sin crédito hipotecario es casi imposible que resuelva su problema de acceso a la vivienda”, concluyó Álvarez de Celis.