Los departamentos de uno y dos ambientes figuran entre las opciones de vivienda con mayor demanda actualmente. A pesar de una expansión gradual en el mercado de alquileres, los precios aún se mantienen elevados, especialmente después de la derogación de la Ley de Alquileres mediante el DNU por parte del Gobierno. En este contexto, se registra un incremento del 234,7% en los precios de alquiler en los últimos doce meses.
Sin embargo, en algunos barrios de la ciudad de Buenos Aires se observa una baja en los precios iniciales de los contratos de alquiler. Se registraron descensos en los valores de hasta un 10%, en comparación de abril respecto a marzo, en barrios como Villa Devoto, Villa del Parque, Versalles, Villa Lugano, Villa Pueyrredón y Liniers, entre otros.
Según fuentes del sector inmobiliario, esta tendencia se atribuye a dos factores principales: por un lado, el aumento significativo de la oferta, que en algunas zonas, según Reporte Inmobiliario, alcanzó un incremento del 300% en términos interanuales. Por otro lado, el considerable ascenso previo en los precios, sumado a la expectativa de una caída de la inflación y la implementación de nuevos contratos con ajustes más frecuentes, motivó a varios propietarios a reducir el precio inicial de los contratos de alquiler.
Emiliano Lerner, arquitecto de SMILE desarrollos, detalló que “las unidades que más demanda tienen son las de dos y tres ambientes. Sin embargo, la subida en los precios forzó a cientos de inquilinos a optar por espacios más reducidos; aquellos que antes alquilaban un departamento de tres ambientes, hoy se ven en la necesidad de ajustarse a una propiedad más chica. En varios casos, esta situación también implicó tener que alejarse de zonas preferenciales debido a los elevados costos, buscando alternativas más accesibles”.
Entre máximos y mínimos
Puerto Madero, según Zonaprop, lidera el ranking de barrios más caros para alquilar un departamento de dos ambientes en CABA, con un precio medio de $1.008.559 mensuales. Le siguen Palermo y Núñez, con valores de $498.738 y $481.285 pesos mensuales, respectivamente.
Aunque se hacen algunos pactos en dólares prevalecen acuerdos en pesos y por plazos de hasta dos años como máximo e incluso en varios se acuerda revisar el valor cada seis meses pero debe quedar asentado por escrito antes de firmarse
Respecto a la dinámica de precios, Lerner observa que “aunque se esperaría que un incremento en la oferta de unidades para alquilar reduzca los precios, esta tendencia no se confirma en todos los casos. Sin embargo, se anticipa una posible disminución de precios en los próximos meses, especialmente en aquellas unidades que llevan uno o dos meses sin alquilarse. A pesar de que la rentabilidad anual por alquiler sigue siendo baja para los propietarios, comparativamente es mayor que en años anteriores, rondando el 5%, similar a las cifras de 2013. Este incremento de rentabilidad viene de la mano con el aumento en los precios de alquiler, mientras que los valores de las propiedades se mantienen estables”.
Actualizaciones
Los ajustes más habituales en los nuevos contratos se realizan de manera trimestral o cuatrimestral, ya sea por Índice de Precios al Consumidor (IPC) o el Índice de Contratos de Locación (ICL), variando según el criterio de cada propietario.
“Actualmente, los precios de partida se estabilizaron y se observa una tendencia a la baja en comparación con enero último. A pesar de que los precios no disminuyeron de manera absoluta, en un contexto de elevada inflación, la estabilización de precios actúa como una reducción efectiva. En la actualidad, los contratos de alquiler se fijan por dos años como plazo máximo con ajustes trimestrales o cuatrimestrales basados en el IPC si se abonan en pesos, o sin actualizaciones si el pago se realiza en dólares”, dijo Mariana Lucángeli, especialista en el sector inmobiliario.
Las propiedades de dos ambientes se encuentran entre las más solicitadas, favorecidas por el auge del trabajo remoto y la educación a distancia, al ofrecer la posibilidad de dividir el espacio para diversos usos.
Donde encontrarlos
A continuación se detallan los precios de los departamentos de dos ambientes con 50 m2 barrio por barrio según Zonaprop:
Puerto Madero: $1.008.559.
Palermo: $498.738.
Colegiales: $481.285.
Nuñez: $477.815.
Belgrano: $472.247.
Recoleta: $468.682.
Coghlan: $465.246.
Chacarita: $457.166.
Villa Urquiza: $455.727.
Saavedra: $448.138.
Villa Crespo: $447.732.
Parque Chas: $443.717.
Retiro: $440.433.
La Paternal: $435.458.
Villa Ortúzar: $433.572.
Villa Pueyrredón: $431.965.
Almagro: $430.774.
Agronomía: $421.455.
Caballito: $418.373.
San Telmo: $412.453.
Villa Devoto: $412.099.
Villa del Parque: $400.137.
San Cristóbal: $397.153.
Villa Luro: $395.989.
Balvanera: $395.434.
Boedo: $394.921.
San Nicolás: $393.997.
Monserrat: $388.430.
Parque Chacabuco: $384.798.
Constitución: $383.093.
Santa Rita: $380.096.
Velez Sarsfield: $377.996.
Flores: $375.260.
Barracas: $373.885.
Villa Gral Mitre: $372.806.
Parque Avellaneda: $372.056.
Monte Castro: $369.425.
Parque Patricios: $365.098.
Floresta: $352.340.
Liniers: $351.574.
La Boca: $345.382.
Mataderos: $336.108.
Lugano: $284.302.
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