Qué son los edificios “Build to Rent” y por qué contribuirían a redefinir el mercado de alquileres

El concepto de Build to Rent (BTR, Construir para Alquilar) está marcando tendencia en el desarrollo inmobiliario a nivel global. Este modelo ofrece beneficios para inquilinos y para inversores y se destaca por unidades de diseño moderno, confortables y funcionales, destinadas específicamente al alquiler.

Entre sus ventajas se incluyen menores costos de uso y mantenimiento, mayor rentabilidad del inversor y gestión profesionalizada de los ingresos por alquiler.

Las promociones de construcción Build to Rent nacen con el objetivo de ofrecerse en alquiler desde su concepción y son una oportunidad para quienes desean vivir en hogares de alta calidad sin necesidad de comprar ni comprometerse a largo plazo. La modalidad permite el acceso a viviendas de nivel sin grandes inversiones iniciales.

El origen del modelo se remonta al Reino Unido, en el contexto de los Juegos Olímpicos 2012, en Londres. La necesidad de encontrar un uso para los departamentos de la Villa Olímpica llevó a la administración local a ofrecerlos en alquiler a precios accesibles. Fue una estrategia exitosa: no solo respondió a una necesidad local, sino que además sentó las bases para una tendencia que se expandiría por Europa y EEUU, transformándose en una solución habitacional de creciente popularidad.

De acuerdo con Moebius Consultora Inmobiliaria (de origen uruguaya), Alemania lidera el segmento de BTR con el 40% de la inversión, seguido por los Países Bajos con un 15%, Suecia con un 12%, Dinamarca con un 9%, y España y el Reino Unido empatados en quinto lugar con un 6% cada uno. En el contexto de América Latina, Chile destaca con 89 edificios ya completados, 21 en construcción y 18 planificados para el próximo año. Colombia avanza con varios proyectos en Medellín y Bogotá. México, por su parte, está impulsando desarrollos en Guadalajara, Monterrey y la Ciudad de México. En Brasil, una empresa lidera con 11 emprendimientos en marcha y otros 12 en etapa de negociación.

En este formato para quien compre una vivienda en Uruguay para destinar en alquiler obtiene una rentabilidad del 6% anual en dólares. “Tras la promulgación de la Ley de Vivienda Promovida en 2011, inversores extranjeros (con un alto porcentaje de argentinos) invirtieron en más de 8.000 viviendas enfocadas en el mercado de alquileres. Recientemente, notamos un incremento en el interés de compañías foráneas, especialmente de la región, por adquirir terrenos con el propósito de desarrollar edificaciones, todas dirigidas a la venta para luego alquilar en Montevideo y Punta del Este”, explicó a Infobae Gonzalo Martínez Vargas de esta consultora.

Qué posibilidades tiene Argentina

Argentina se presenta como un escenario prometedor para el desarrollo del mercado de alquileres, impulsado por la creciente demanda a nivel global por razones económicas y sociales. La reciente derogación de la Ley de Alquileres y las modificaciones introducidas por el DNU crearon condiciones favorables para reactivar la inversión en este sector. Como resultado, algunas áreas como CABA y Gran Buenos Aires vieron triplicar su oferta de alquiler.

Mirando hacia el futuro, ajustes en la relación entre el precio del alquiler y los salarios, junto con la eliminación de restricciones cambiarias, podrían motivar tanto a inversores locales como a fondos internacionales a explorar más activamente el mercado argentino, especialmente en los segmentos BTR.

Juan Yacopino, presidente de la Comisión de Urbanismo y Vivienda del Centro Argentino de Ingenieros y de la Comisión de Desarrollo Sustentable del Consejo Mundial de Ingenieros Civiles, señaló: “La oportunidad única que representa este formato y lo sustentable para promover un desarrollo urbano más integrado y eficiente en Argentina. Esto requiere revitalizar sub-centros y áreas urbanas con infraestructura subutilizada a través del apoyo del sector público, similar a lo logrado con la Ley de Vivienda Promovida en Uruguay”.

Adoptando una estrategia similar en Argentina, podría gestarse una Ley Nacional de Urbanismo Sustentable para fomentar un modelo de ciudad más cohesivo y ofrecer una mayor variedad de opciones de alquiler.

“Optimizan espacio maximizando funcionalidad y zonas comunes, con tecnología avanzada para eficiencia energética y menor consumo. La gestión profesional cubre administración y mantenimiento, mejorando ingresos y eficacia”, explicó Yacopino.

Demanda y que falta

Las posibilidades de implementación de este modelo en Argentina a corto plazo son limitadas.

José Rozados, de Reporte Inmobiliario, explicó: “Este enfoque demanda sostenibilidad a largo plazo, lo cual requiere, a su vez, un entorno de estabilidad macroeconómica consolidado que permita el desarrollo sostenible del sistema, tanto en número de proyectos como en participación de mercado”.

La demanda de vivienda constituye una necesidad imperante en todas las localidades del país, brindando así una oportunidad para la implementación del modelo en distintas zonas.

“No obstante, es crucial realizar un análisis de las condiciones de accesibilidad de pago y otras características de la demanda local. Por ende, inicialmente considero que este modelo es más adecuado para zonas o barrios de clase media, ya sea de alta o media densidad”, añadió Rozados.

Si se establecen los incentivos correctos y se cuenta con una situación macroeconómica ordenada, las posibilidades de que las inversiones aumenten son altas.

Marcelo Busellini, actual asesor de la Secretaría de Vivienda de la Nación, dijo que “es esencial que los gobiernos provinciales o municipales se muestren dispuestos a ofrecer incentivos (como exenciones fiscales, aporte de tierra, agilidad en aprobación de proyectos, entre otros), particularmente en zonas que se beneficiarían de una mayor densificación. La demanda de vivienda siempre existe y está presente”.

Las grandes ciudades, por su naturaleza, actúan como polos de atracción principales.

“Los gobiernos locales tienen un papel crucial en facilitar este desarrollo, especialmente en áreas que necesitan densificarse”, acotó Busellini.

Quienes pueden desarrollar

Constructores y desarrolladores privados necesitarían de acceso al crédito para edificar a gran escala edificios BTR.

Las ciudades con economías centradas en el turismo, que enfrentan crisis habitacionales por falta de vivienda de alquiler permanente, pueden ver en el BTR un camino para aumentar su oferta habitacional.

Estos edificios ofrecen ventajas significativas tanto para inversores como para inquilinos. Los primeros pueden obtener rentas superiores alquilando unidades en edificios especializados en BTR, a la vez que se benefician de una gestión profesional que reduce costos operativos y minimiza inconvenientes de mantenimiento y administración.

“En CABA, actualmente se están desarrollando dos proyectos de BTR (sustentables) con enfoques novedosos que prometen marcar diferencias en diseño, construcción y gestión, en comparación con el tradicional de alquiler permanente”, concluyó Yacopino.