Nuevos créditos hipotecarios: ¿van a subir los precios de las viviendas?

Los precios de las propiedades en Argentina están experimentando un leve incremento, una tendencia que comenzó a finales de 2023 y que se espera intensifique con las nuevas líneas de créditos hipotecarios UVA recientemente lanzados por tres bancos. No se espera que las subas sean inmediatas ni explosivas, sino más bien graduales, lo cual refleja una recuperación y un optimismo cauteloso en el mercado.

El número de operaciones en la ciudad de Buenos Aires (CABA) ya muestra un crecimiento importante. El total de escrituras de compraventa de inmuebles aumentó un 18,3% en marzo de 2024 en comparación con el año anterior. Durante los últimos 12 meses, el promedio mensual de operaciones fue de unas 3.400.

“Sin embargo, durante el período de auge de los créditos UVA, entre 2016 y 2018, las transacciones mensuales alcanzaron las 6.000. De hecho, en solo dos años se otorgaron alrededor de 110.000 en todo el país, con la mitad de estos créditos concentrados en un lapso de alta demanda, de solo 9 meses, entre finales de 2017 y comienzos de 2018″, detalló a Infobae Alan Schachter, arquitecto y consultor especializado en Real Estate.

El valor promedio de estos créditos durante el periodo 2016-2018 rondó los 75.000 dólares. Schachter agregó: “Ajustando por inflación, hoy este monto sería de alrededor de USD 100.000, cifra que representa el rango más activo en el mercado actual”.

En los últimos dos meses, previo al anuncio de los nuevos créditos hipotecarios, el mercado ya había comenzado a mostrar signos de mayor dinamismo. Los precios de los departamentos nuevos aumentaron hasta 15% por la suba en los costos de construcción.

“Esta tendencia podría ver una continuación o tener un incremento por el impulsa de esta nueva política financiera”, detalló Patricio Bedetti, de Patricio Bedetti Servicios Inmobiliarios.

Los pronósticos para fin de año sugieren que los precios de las unidades usadas podrían registrar un aumento de entre un 10% y un 15%, mientras que en las propiedades nuevas y en pozo el ajuste sería un poco menor dado que ya se realizaron correcciones en los valores. “Esta estimación refleja cómo la actualización previa en el segmento de obras nuevas podría moderar el impacto de los próximos aumentos”, amplió Bedetti.

La posibilidad de un incremento en los precios, en un contexto de un mercado activo, genera preocupaciones sobre el posible efecto disuasorio en la inversión inmobiliaria.

Una escalada gradual de los precios –por ejemplo, de entre un 1 y un 1,5% mensual– no se percibe como un factor que pueda afectar la decisión de compra. Bedetti sostuvo: “Sin embargo, un ajuste rápido y marcado podría complicar otra vez el panorama del sector”.

En cuanto a los barrios de CABA, se anticipa que aquellos de clase media (como Almagro o Boedo) y media baja (Villa Lugano) experimentarán un mayor dinamismo gracias a la inyección de créditos.

Schachter agregó: “El impacto de estos créditos va más allá de la compra directa de viviendas. Se estima que por cada uno otorgado se generan tres operaciones inmobiliarias. Ese efecto multiplicador beneficia a una gama más amplia de barrios y tipos de propiedades, potenciando así la actividad en todo el sector”.

En ese contexto, se anticipa que los inmuebles más solicitados serán aquellos que ya registran una mayor demanda, como las unidades de 1, 2 y 3 ambientes.

“Se espera que las propiedades con precios inferiores a USD 100.000 sean las más beneficiadas, reflejando la tendencia de los compradores a optar por opciones más económicas y mejor ubicadas”, anticipó Bedetti.

La reintroducción del crédito hipotecario es vista por el sector como un paso crucial hacia la normalización y alineación con las tendencias regionales.

Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos, dijo que “era imprescindible retomar el crédito hipotecario para normalizar el sector y alinearlo con lo que ya es una práctica común en la mayoría de los países de la región”.

Por otro lado, las empresas constructoras y desarrolladoras destacan la importancia vital de estos créditos.

Hugo Koifman, de Branson Real Estate, señaló la escasez histórica de créditos hipotecarios en el país, recordando que, aunque en los ´90 se ofrecieron opciones interesantes, los créditos UVA inicialmente captaron la atención debido a su accesibilidad. “Nunca se establecieron créditos per se. Los UVA resultaron muy atractivos al principio cuando el dólar tenía variaciones significativas, haciéndolos económicamente ventajosos. Sin embargo, es fundamental que, al disminuir la inflación, los bancos comiencen a ofrecer créditos a tasa fija”, aseguró.

Los desarrolladores prevén que el mayor beneficiado con las recientes medidas será el mercado de inmuebles usados, aunque también anticipan un positivo efecto derrame que impulsará el incremento en el número de ventas de propiedades en pozo.

Además, desde el sector constructor, se tiene la expectativa de que las políticas de estímulo se amplíen para incluir créditos dirigidos específicamente a desarrolladores y una medida de blanqueo de capitales, ambas consideradas como iniciativas que podrían concretarse en el muy corto plazo.