El regreso del crédito hipotecario atado a la inflación: por qué reapareció y qué necesita para crecer

En medio de una inflación todavía alta, resurgió, tenue, la oferta de créditos hipotecarios ajustados por inflación que habían desaparecido con la crisis del 2018, cuando cambiaron violentamente las expectativas del mercado.

Son pocas las entidades que tomaron la iniciativa y la tasa de interés, admiten los bancos, es alta. Por eso le propusieron al Banco Central que les permita tomar depósitos de los plazos fijos que se ajustan por UVA con un rendimiento negativo (UVA y menos 10% anual, por ejemplo), para poder ofrecer créditos indexados con la misma variable pero con una tasa de interés cercana al 0% anual.

De ahí que por ahora sólo algunos salieran a la cancha para mostrar voluntad de impulsar ese mercado, pero no esperan una adhesión masiva hasta que la tasa baje.

Otras entidades contaron a Infobae que quieren volver a brindar créditos porque “es un producto que fideliza al cliente por varios años”, pero no darán un paso hasta que la tasa de inflación no se estabilice en un dígito mensual bajo.

De ahí que este fenómeno comenzó en grageas? Esta semana el Banco Hipotecario que preside Eduardo Elsztain tiró la primera piedra al presentar su línea, que consiste en otorgar hasta $250 millones hasta 30 años de plazo y financiar hasta el 80% del valor de la propiedad.

Como contó Infobae, esta línea estará disponible a partir del 15 de mayo y la primera será para la construcción o adquisición de una primera o segunda vivienda, con una tasa UVA de 8,25% anual. Para quienes cobren su salario en la entidad, tendrán un interés bonificado a 4,25% anual durante el primer año del crédito. También presentó otra línea para ampliación y refacción con un monto máximo de $125 millones.

La línea presta a partir de USD 40.000, por lo que la cuota mensual inicial es de $202.400; así, podrán acceder quienes demuestren ingresos por $809.600. De este modo, si el costo del inmueble asciende a USD 50.000, el solicitante debería colocar inicialmente USD 10.000 de su bolsillo, junto con unos USD 4.500 por los gastos de la operación.

Por otro lado para una propiedad de USD 125.000, el préstamo sería de USD 100.000 y la cuota mensual llegaría a $505.000, lo que requiere ingresos por $2.020.000. Y dado que los gastos rondarían los USD 11.250, el total a cubrir por parte del comprador ascendería a USD 36.250, son algunos ejemplos.

De inmediato se sumó el Ciudad y el Nación -que tiene en cartera 42.000 créditos ajustados por inflación otorgados durante el gobierno de Mauricio Macri- admitieron informalmente que se estudia lanzar una línea similar. El primer banco privado que se acoplará es Supervielle, desde mayo.

La entidad porteña anunció “el lanzamiento de nuevos préstamos hipotecarios para la adquisición, refacción, mejora y ampliación de viviendas, tanto únicas y permanentes, como no permanentes. La financiación alcanza hasta los $250 millones, a plazos de hasta 20 años, en UVAs más una tasa de interés desde 3,5% Tasa Nominal Anual”).

“La nueva propuesta crediticia incluye dos líneas hipotecarias de similares características, a las que pueden acceder quienes ya cobren o migren la acreditación de su sueldo al Banco Ciudad. Se ofrece una línea que permite adquirir primera y segunda vivienda en todas las zonas de influencia del Banco Ciudad (AMBA, provincias de Córdoba, Mendoza, Tucumán y Salta), y otra para adquisición de vivienda familiar, única y de ocupación permanente en el Microcentro de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires”.

“Ambas son en UVAs, la línea general tiene una tasa de interés del 5,5% + UVAs, y la de Microcentro, del 3,5% + UVAs. La línea específica acompaña el plan del Gobierno de CABA que tiene como objetivos el desarrollo y la inversión en el Microcentro, a través de incentivos a la vivienda y de beneficios impositivos en actividades estratégicas”.

Guillermo Laje, presidente del Banco Ciudad, expresó que “nuestro objetivo con estos nuevos créditos es colaborar con los numerosos proyectos de desarrollo familiar y personal en materia de vivienda, ofreciendo productos competitivos en un segmento del mercado en el cual somos referentes”. Apenas anunció esta chance el miércoles 24, estallaron las consultas en forma telefónica y por la página web del banco.

El Banco Provincia, que tiene una cartera de 27.000 préstamos hipotecarios vigentes (cerca de la mitad corresponde a la modalidad UVA) por ahora no planea dar un paso similar.

Son gotas en el océano, pero valiosas. Por ahora, las entidades privadas líderes consultadas por Infobae no parecen predispuestas a dar el mismo paso. “Tiene que haber cambios macroeconómicos” explicaron desde una importante entidad nacional privada. “Está bajo análisis, pero no hay nada definido”, aportaron desde otra de origen europeo.

De todos modos, es un primer paso importante para un país en el que la relación crédito hipotecario-PBI llega al 0,3%, la más baja de la región y mucho menor a la que se alcanzó en la década del 90 (24 por ciento).

El ex vicepresidente del Banco Central, Lucas Llach, destacó en diálogo con Infobae la buena nueva. “Creo que va a crecer, aunque la inflación no baje tan rápido. Me parece que el principal motivo es que, como aumentaron los salarios en dólares, y el precio de las propiedades en dólares subió menos (de hecho está sensiblemente más bajo que hace unos años) entonces la relación salario/precio aumentó”, indicó el economista, uno de los más firmes entusiastas de la iniciativa durante su gestión en el BCRA.

“Eso significa que ahora con una cuota que típicamente es 25% del salario permite alcanzar la compra de propiedades mucho ‘mejores´ que durante toda la época de brecha altísima y salarios en salarios miserables”, agregó Llach.

Por supuesto, aclaró, “si la desinflación se consolida van a crecer mucho más”.

— ¿Cree que los bancos privados se van a sumar a los públicos en esta tendencia?

— Seguramente. Esperemos que si se suman los públicos no sea con tasas tan subsidiadas como en 2017, porque eso destruye el mercado privado.

— ¿El BCRA debería hacer algo normativamente para empujar este repunte hipotecario?

— Es algo técnico, pero los bancos deberían tener permitido estar ‘long dollar’ en la magnitud necesaria como para que cuando una devaluación deteriora el salario real, ellos mismos puedan compensar con esa ganancia cambiaria a los tomadores de crédito, ofreciendo voluntariamente una cláusula de protección ante esos eventos.

En tanto, el experto Federico González Rouco dijo a este medio que el crédito hipotecario aumentará “básicamente que la estabilización se logre, lo que requiere que el nuevo sendero fiscal se consolide como algo que va no se apoya tanto en la licuación si no en medidas de largo plazo”.

También se requiere, explicó, que “la política cambiaria encuentre un sendero parecido, ya no tanto de respuesta al overshooting sino a una nueva versión de largo plazo”.

En este sentido, dijo González Rouco que el Gobierno debe definir si habrá “competencia de monedas, dolarización, cepo o no cepo; si eso pasa, es posible que veamos nuevas líneas de crédito, de a poco. Hay algunos privados ya lo están considerando”.

¿Qué pasará con la demanda?: esta semana, las consultas se multiplicaron en las dos entidades que dieron el primer paso. La gente con alguna capacidad de ahorro que alquila inmuebles comenzó a comparar una potencial cuota con lo que paga por un inmueble que no es suyo.

Hay otro factor que juega a favor, aunque se escuchen a veces muchas voces disonantes: los créditos UVA tienen una tasa de morosidad muy inferior al resto de los préstamos del sistema financiero, apenas en torno del 1%, frente al promedio del 2,6%, según los datos del BCRA.

En los países con estabilidad de precios el crédito es la herramienta natural para comprar inmuebles. La Argentina es una excepción a la baja inflación que predomina en el resto del mundo y por ese motivo quienes aspiran a los créditos UVA tienen reparos lógicos. Ahora que el Gobierno se puso entre ojo y ojo la baja brutal de la inflación -a costa de una importante recesión- puede que reaparezca un sendero en el mismo sentido que transitan otros países de la región.